나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70745 [1] 경기도 동두천시 생연동 600-8 5층 502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중산 · 평가일 2026.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 생연동 소재 "동두천초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 "동두천중앙영"이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난함.

건물의 구조

구 조 : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 중 5층 502호로서 (건물사용승인일 : 2021.01.22) 외 벽 : 치장벽돌 마감 등 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타밀 마감 등 창 호 : 샷시 창호 마감

이용상태

오피스텔(주거용,방3, 주방/식당, 거실, 욕실겸화장실2, 현관 등)로 이용중이며, 내부구조 는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도, 난방설비, 도시가스설비, 화재경보기 설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 평탄하며 구분건물(다세대 및 오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 8 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2016-12-01) (전부제한구역), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 〈추가기재〉 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -.

물건 비고

채권자 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 매각대금에서 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임대차등기 말소에 동의함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70745 (1)

소재지: 경기도 동두천시 생연동 600-8 5층 502호 (스마트홈 A동)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 중 5층

사용승인일: 2021년 1월 22일

용도: 오피스텔 (주거용) (이용상태 기준)

건축물대장상 용도: 업무시설 (물건명세서) / 공동주택 (표제부 JSON)

토지 면적: 43.24㎡ (약 13.08평)

건물 면적: 79.10㎡ (약 23.93평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

감정가: 220,000,000원

채권자: 주택도시보증공사

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

공부와의 차이: 없음

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 동두천시 생연동, "동두천초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 소규모 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 토지 형상: 본건 토지는 사다리형의 토지로서 인접지와 평탄한 상태입니다.

* 도로 접근성: 본건 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 4월 8일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 (갑3)이 말소기준권리가 됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건에는 매각으로 인해 소멸되지 않는 지상권은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (채권자) / 보증금: 215,000,000원 / 차임: 0원 / 전입일자(사업일자): 2022년 3월 25일 / 확정일자: 2022년 3월 25일 / 배당신고일자: 2024년 2월 1일 / 대항력: 없음.

* 등기부 요약:

* 갑1 (2021-02-01): 소유권보존 (서만석 외 1명)

* 갑2 (2022-05-03): 공유자전원지분전부이전 (조재윤, 매매)

* 을5 (2024-02-01): 주택임차권 (지소담, 215,000,000원, 말소 예정) - 전입일자 및 확정일자 2022년 3월 25일.

* 갑3 (2026-04-08): 강제경매 (주택도시보증공사, 215,000,000원, 말소기준권리)

* 인수되는 보증금: 0원.

* HUG 인수 조건: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에 대하여 매각대금에서 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 주택임대차등기 말소에 동의한다는 주의사항이 있습니다. 이는 매수인이 임대차보증금 관련 부담을 인수하지 않음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 생연동 일대는 소규모 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하고 있어 주거 및 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 주변 시세: 최근 매매 사례 분석 결과, 2025년 5월 20일, 동두천시 생연동 600-8번지 5층, 전용면적 76.15㎡ (약 23.03평) 물건이 216,200,000원(2억 1천 6백 20만원)에 직거래된 기록이 있습니다. 이는 본건의 건물 면적(79.10㎡)과 유사한 규모입니다.

* 시장 평가: 본건의 감정가 220,000,000원은 최근 유사 물건의 실거래가와 유사하거나 소폭 높은 수준으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 "동두천중앙역"이 인근에 위치하며, 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 양호합니다. 차량을 통한 지역 내외 이동도 무난합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. "동두천초등학교"가 남서측 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 내부 구조: 본건 오피스텔은 주거용으로 이용 중이며, 내부 구조는 방 3개, 주방/식당, 거실, 욕실 겸 화장실 2개, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

* 설비: 급배수, 위생, 상하수도, 난방, 도시가스, 화재경보기, 승강기 등 현대적인 생활에 필요한 설비가 완비되어 있습니다.

* 건물명: 건물 외벽에는 '스마트홈 A동'으로 표기되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건: HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 권리 관계가 다소 복잡할 수 있습니다. 다만, 주의사항에 명시된 대로 매수인이 인수하는 임대차보증금 잔액은 없으며, HUG의 주택임대차등기 말소 동의가 있습니다. 그러나 HUG의 구체적인 인수 조건 변경 내용과 이에 대한 법적 효력은 최종적으로 확인이 필요합니다.

* 토지 이용계획상 제한: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역 외에도 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등에 포함되어 있어, 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 용도 불일치 가능성: 집합건축물대장상 용도가 '업무시설' 또는 '공동주택'으로 기재되어 있으나, 실제로는 '주거용 오피스텔'로 이용 중입니다. 이는 행정적 문제 소지보다는 실제 사용 용도에 따른 가치 평가에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 임대 관계에 대한 구체적인 정보는 미상이나, 이는 권리분석 상 인수되는 보증금이 없으므로 명도 이후 공실 또는 신규 임대차 계약을 통해 해소될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 비교적 신축급인 오피스텔로, 동두천시 생연동 지역의 입지 및 교통 여건이 무난한 편입니다. 특히 동두천중앙역 이용이 편리하며, 내부 구조 또한 주거용으로 활용하기에 적합한 형태를 갖추고 있습니다. 권리 분석상 HUG(주택도시보증공사)가 채권자로 등재되어 있고 복잡한 조건이 명시되어 있으나, 매수인에게 인수되는 임대차보증금이나 특별한 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 신중한 현장 답사와 함께 HUG 관련 조건을 명확히 확인한다면 비교적 안전하게 취득 가능한 물건으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 부담이 적습니다.

* 우수한 교통 접근성: 지하철 1호선 동두천중앙역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 실용적인 내부 구조: 방 3개, 욕실 2개의 구조로 1~2인 가구 또는 소가족의 주거용으로 적합합니다.

* 권리관계 명확성: HUG 인수조건에 따라 매수인이 인수하는 부담이 최소화될 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 220,000,000원

* 최근 매매 사례 (2025년 5월, 전용면적 76.15㎡): 216,200,000원

* 인수 보증금: 0원

본건과 유사한 면적(전용 76.15㎡)의 오피스텔이 최근(2025년 5월) 216,200,000원에 거래된 점을 고려할 때, 현재 시세는 약 216,200,000원 ~ 220,000,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 이 시세 범위 내에 있습니다.

보수적으로 접근할 경우, 최근 실거래가 수준인 216,200,000원을 기준으로 하되, 경매 물건의 특성, 현장 답사를 통한 가치 판단, 주변 시세 변화 추이 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 216,000,000원 ~ 227,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.