나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70692 [1] 경기도 양주시 백석읍 복지리 148-10 백석그린빌라 가동 4층 403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 백석읍 복지리 소재 "백석중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세 대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 건내 제4층 제403호로서, 외벽: 벽돌쌓기 및 페인트 마감 등. 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등(탐문조사). 창호: 샷시 창호 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(복지지구), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바람)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바랍니다)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설 설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70692 (1)

소재지: 경기도 양주시 백석읍 복지리 148-10 백석그린빌라 가동 4층 403호

용도: 다세대주택

감정가: 90,000,000원

토지면적: 56.25㎡ (약 17.02평)

토지지분: 56.25㎡ (약 17.02평)

건물면적: 49.14㎡ (약 14.86평)

건물지분: 49.14㎡ (약 14.86평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에프에스2512유동화전문

1.1. 입지조건

본건은 경기도 양주시 백석읍 복지리 소재 "백석중학교" 동측 인근에 위치합니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통 상황은 보통 수준입니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

토지이용계획상 본건은 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(복지지구), 가축사육제한구역, 상대보호구역(해당 교육청 문의 필요), 배출시설 설치제한지역, 성장관리권역에 속합니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2013년 12월 19일 신한은행 근저당권 (을3, 43,200,000원) 입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리 내역을 분석한 결과, 모든 권리는 말소기준권리 이하 순위에 해당하거나 말소 예정으로, 인수되는 권리는 없습니다.

등기부등본상 채권 총액은 43,200,000원입니다.

주요 등기 내역은 다음과 같습니다.

소유권 이전: 이경주 (2005-12-12), 고광천 (2007-01-31), 김영민 (2013-12-19)

근저당권: 신한은행 (2013-12-19, 말소기준권리)

임의경매개시결정: 에프에스2512유동화전문 (2026-04-07, 말소)

본건은 유동화 물건으로, 채권이 유동화 과정을 거쳤음을 나타냅니다.

1.3. 상권분석

주변의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대 주택 거래가 있었습니다.

2025년 10월 거래된 45.84㎡ 면적의 물건이 5,900만원에 거래되었으며, 이는 제곱미터당 약 128만 7천원 수준입니다. [cite:SALE_JSON_2]

2026년 3월 거래된 50.67㎡ 면적의 물건이 6,200만원에 거래되었으며, 이는 제곱미터당 약 122만 3천원 수준입니다. [cite:SALE_JSON_3]

본건은 전용면적 49.14㎡이며, 건축물대장상 1998년 준공된 것으로 추정됩니다. [cite:BUILDING_REG_HEADER]

최근 유사 물건의 거래가액을 기준으로, 제곱미터당 약 122만 ~ 128만원 수준의 시세를 적용하면, 본건의 시가는 약 6,000만원 ~ 6,300만원 사이로 추정할 수 있습니다.

다만, 감정가는 90,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 높은 편입니다. 이는 향후 가격 협상 또는 명도 과정에서 고려될 수 있는 요인입니다.

참고로 2023년 준공된 76.399㎡ 면적의 '동광팰리스'는 2025년 10월 3억 6천만원에 거래되었으나, 이는 면적과 건축 연도가 크게 다르므로 직접적인 비교는 어렵습니다. [cite:SALE_JSON_1]

1.4. 생활정보

본건은 백석중학교 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

해당 지역은 성장관리권역으로 지정되어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

주변 지역의 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설이나 기피 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물 노후화: 1998년 준공으로 건물의 연령이 높아 시설의 노후화 및 유지보수에 대한 고려가 필요합니다.

임대 현황 미상: 임차인 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유자 여부 및 임대차 계약 내용이 불분명하므로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

시세 대비 높은 감정가: 최근 유사 물건의 실거래가와 비교했을 때 감정가가 상대적으로 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세차익이나 재매각 시 어려움이 있을 수 있습니다.

유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차상 혹은 특수적인 상황이 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 백석읍에 위치한 다세대주택으로, 백석중학교 인근의 주거 지역 내에 자리하고 있어 기본적인 주거 환경이 갖추어진 물건입니다.

안정적인 주거 환경과 함께 교육 시설 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하나, 건축 연령이 오래된 점은 단점으로 작용할 수 있습니다.

가장 주목할 부분은 최근의 실거래가와 감정가 간의 상당한 차이입니다. 이는 투자자에게는 기회가 될 수도 있지만, 반대로 낙찰 후 시장 가치와의 괴리로 인한 리스크를 내포하고 있습니다.

임대차 관계의 불확실성은 추가적인 현장 조사를 통해 명확히 파악해야 할 중요한 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

양주시 지역 내 주거용 부동산으로서의 기본적인 가치 및 잠재력 보유.

향후 지역 개발 계획이나 인프라 확충에 따른 가치 상승 가능성.

인수할 보증금이 없는 임차인 현황 (단, 실제 점유 여부 및 명도 가능성 확인 필수)으로 명도 관련 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.

감정가와 실거래가 간의 괴리를 이용한 저가 매수 기회 탐색 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본건의 면적(49.14㎡)과 유사한 최근 거래 사례(45.84㎡: 5,900만원, 50.67㎡: 6,200만원)를 고려할 때, 현재 시세는 약 6,000만원 ~ 6,300만원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 90,000,000원으로 책정되어 있어, 실거래가와 상당한 차이를 보입니다.

투자자 성향, 시장 상황, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적인 접근 시에는 최근 시세 범위 상단인 6,500만원 내외를 고려할 수 있으며, 감정가와 시장 상황을 종합적으로 판단하여 7,500만원 ~ 8,000만원 사이에서 전략적으로 접근해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본건의 정확한 상태, 명도 가능성, 그리고 개인의 투자 목표에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.