나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4540 [1] 서울특별시 영등포구 양평동2가 18 이레오피스텔에이 제4층 제403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2026.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동2가 소재 '관악고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 인근 지역은 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환 경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(5호선'양평역')이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상9층 건물 내 제4층 제403호로서, (사용승인일:2018.04.30.) 외벽: 석재타일 붙임 마감 등, 창호: 새시창호 등 입니다.

이용상태

공부상 '오피스텔'로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방 설비, 소화 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비, 기계식 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 소재한 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, '오피스텔' 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 28M 내외의 포장도로, 동측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:도시지역,준공업지역,가축사육제한구역((예외: 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법> ,교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률> ,대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146 )관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의) <수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래 계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트 (건축법 시행령 별표1)),건축선(건축과 문의)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차권등기가 설정되어 있으며, 현황 임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4540 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 양평동2가 18 이레오피스텔A 제4층 제403호

용도: 오피스텔 (현황 주거용)

감정가: 319,000,000원

토지면적: 13.38㎡ (약 4.05평)

건물면적: 31.91㎡ (약 9.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 영등포구 양평동2가에 위치하며, '관악고등학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통 여건으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 양평역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 인접지 대비 등고 평탄한 세장형이며, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

북측으로 약 28M, 동측으로 약 8M 폭의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

매각물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 강제경매 사건입니다.

말소기준권리는 2025년 2월 19일자 서울특별시의 압류입니다.

현재 등기부상 채권 총액은 267,750,000원입니다.

주택도시보증공사의 강제경매 개시결정이 등기되어 있습니다.

등기부상 주택임차권(을1)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

다만, 본건 매각은 '임차인 윤준혁 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사'가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 것을 조건으로 하고 있습니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

만약 위 조건이 이행되지 않을 경우, 매수인이 임차보증금 반환 채무를 인수하거나 별도의 부담이 발생할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인 정혜진 씨가 존재하며, 전입일자는 2024년 8월 26일입니다. [cite: 임차인현황]

정혜진 씨의 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다. [cite: 임차인현황]

매각으로 소멸되지 않는 권리는 등기사항전부증명서상 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

1.3. 상권분석

본건이 소재한 양평동2가는 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

인근에 지하철 5호선 양평역이 위치하여 강남, 종로 등 주요 업무지구로의 접근성이 양호합니다.

주변에 소규모 상가 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

향후 지역 개발 계획에 따라 상권 변화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 5호선 양평역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

편의시설: 인근 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용 가능.

교육시설: 관악고등학교, 문래초등학교, 양화중학교 등이 소재.

주거환경: 오피스텔 및 주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건: 임차인(주택도시보증공사)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금반환청구권 포기 조건부 매각입니다. 이 조건이 충족되지 않으면 매수인이 인수하는 보증금 외 추가적인 보증금반환 의무가 발생할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인: 정혜진 씨의 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어, 임차인의 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

현황 주거용 사용: 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용으로 사용되고 있어, 관련 규제나 세금 문제 발생 가능성을 확인해야 합니다.

토지이용계획: 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등 다양한 도시계획상 제한이 존재하므로, 향후 건축 또는 전매 시 확인이 필요합니다.

혐오시설: 주변 지역에 혐오시설이 있는지 확인하기 위해 추가적인 조사가 필요합니다. 현재까지 파악된 바로는 직접적인 혐오시설의 존재는 확인되지 않았으나, 인근 지역 특성상 산업 및 상업 시설 등이 혼재하므로 개별적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구에 위치한 신축급 오피스텔로, 역세권에 위치하여 입지 조건이 우수합니다.

감정가는 3억 1,900만원으로, 내부 면적 대비 적정 수준으로 판단됩니다.

가장 큰 쟁점은 임차인 관련 조건부 매각 여부와 대항력 있는 임차인의 존재입니다.

특히 HUG 인수조건이 원만히 이행될 경우, 잔여 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인과의 명도 협의는 별도로 필요할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

양평역 역세권 입지로 향후 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능.

2018년 준공된 신축급 오피스텔로 내부 상태 양호 예상.

주변 개발 호재 및 교통망 확충 시 추가 가치 상승 가능성.

명확한 권리 분석과 임차인 조건부 매각 사항 해결 시 안정적인 투자 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 319,000,000원

임차인 인수 보증금: 0원 (조건부 매각 이행 시)

주변 오피스텔 시세 및 최근 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

특히, 권리 관계가 명확히 정리되고 임차인 관련 부담이 해소된다는 전제 하에, 감정가의 100% ~ 110% 수준인 319,000,000원 ~ 350,900,000원 범위에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권고합니다.

최종 입찰가는 본건의 실제 현장 조사 및 권리관계 최종 확인 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.