나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50411 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 327-17 파크원 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이정희 · 평가일 2026.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 서울갈현초등학교 남서측 인근에 위치하며 본건 주위는 다세대주택 및 소규모 아파트 등이 소재하는 후면주택지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 남동측 , 근거리에 지하철 6호선 "구산역" 이 위치하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근 콘크리트지붕 지상 6층 연립주택으로서 외벽 : 외장 석재 마감 등 내벽 : 벽지 붙임 일부 타일 붙임 등 바닥 : 마루깔기 일부 타일 붙임 등 창호 : pvc창호 등임.

이용상태

기호(1~10) : 연립주택 (방4 욕실2 발코니 거실 및 주방 등) 으로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비 및 천정 부착형 에어컨 설비, 위생설비 및 급 배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지로서 2필지 일단의 가장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지 거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인등,용도:단독,다가구,아파트,연립, 다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역 (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50411 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 327-17 파크원 2층202호

건축물정보:

건축년도: 2023년 (2023년 6월 13일 사용승인)

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 0층, 지상 6층 중 2층

용도: 연립주택 (공동주택/도시형생활주택/단지형연립주택)

면적:

토지면적: 41.92㎡ (12.68평)

건물 전용면적: 77.30㎡ (23.38평)

감정가: 584,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 은

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 은평구 갈현동 소재 서울갈현초등학교 남서측 인근에 위치함.

주위환경: 다세대주택 및 소규모 아파트 등이 소재하는 전형적인 주택지대임.

교통:

단지 내 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치함.

지하철 6호선 "구산역"이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 용이함.

도로: 본건 부지는 동측 약 6미터, 남측 약 4미터, 북측 약 4미터 폭의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하).

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 10월 13일 접수된 은평신용협동조합의 근저당권 (을1).

총 채권액: 약 64.87억원 (근저당 64.32억원 + 임의경매 채권액 49.93억원 등).

인수되는 권리: 없음. (매각으로 인한 소멸 예정)

특이사항:

채권자 은평신용협동조합이 임의경매를 신청함 (갑3).

주택임차인 문 (전입 2024.04.18, 확정 2024.05.20)은 대항력이 없음. 보증금 55,000,000원.

소유권보존등기 (갑1, 2023.10.13)가 존재하며, 이후 근저당권(을1), 주택임차권(을2), 압류(갑2), 임의경매(갑3) 등이 설정되었으나 모두 말소 예정임.

인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

주변 시세 (분석용):

현대빌리지 (연립, 1994년식, 46.47㎡, 4층): 2026년 5월, 23,500만원 거래. (평당 약 505.7만원)

(275-154) (다세대, 1986년식, 49.97㎡, 지하층): 2026년 5월, 19,000만원 거래.

창성빌라 (다세대, 2001년식, 71.91㎡, 2층): 2026년 5월, 33,000만원 거래. (평당 약 458.9만원)

본건은 신축 연립주택(2023년 준공)으로, 면적은 77.30㎡ (23.38평)임.

동일 유형인 현대빌리지(1994년식)의 거래가를 기준으로 환산 시, 본건의 시장 가치는 약 39,100만원 내외로 추정됨 (77.30㎡ * 505.7만원/㎡).

하지만, 본건은 신축 건물이라는 점을 고려하면 이보다 높은 가치를 가질 수 있음.

감정평가액 58,400만원 대비 주변 연립주택의 실거래가는 낮게 형성되어 있어, 감정가의 적정성에 대한 검토가 필요함.

1.4. 생활정보

주거환경: 본건은 서울갈현초등학교 남서측 인근 주거 밀집지역에 위치하여 비교적 쾌적한 환경을 갖추고 있음.

주요 시설:

교육시설: 서울갈현초등학교 (도보 거리)

교통시설: 버스정류장 (인근), 지하철 6호선 구산역 (근거리)

건물 내부: 방 4개, 욕실 2개, 발코니, 거실 및 주방 등으로 구성되어 있음.

설비: 도시가스 난방, 천정형 에어컨, 위생/급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지 설비 등 최신 편의시설을 갖추고 있음.

주변 연립/다세대/빌라 매매/임대 정보:

최근 매매 정보로 현대빌리지, (275-154), 창성빌라 등이 확인됨. (상권분석 섹션 참조)

혐오시설: 인근 지역에 특별히 알려진 혐오시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있음. (외국인, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 거래 시 허가 필요. 현재 지정기간은 2025.8.26~2026.8.25 및 2025.10.20~2026.12.31.) 향후 매수 및 재매각 시 허가 절차가 필요할 수 있음.

감정가와 실거래가 차이: 감정가(58,400만원) 대비 주변 유사 물건의 실거래가(약 23,500만원~33,000만원)가 현저히 낮아, 감정가의 신뢰도 및 향후 시세와의 괴리 가능성이 있음.

높은 채권 총액: 약 64.87억원의 채권 총액은 채무 규모가 크다는 것을 시사함. (단, 경매 절차상 소멸 예정)

1.6. 종합 의견

본건은 2023년 준공된 신축 연립주택으로 건물 상태가 양호하며, 내부 구성(방4, 욕실2)이 실용적임.

권리관계가 명확하여 인수되는 권리 및 보증금 부담이 없음.

그러나, 토지거래허가구역 지정 및 감정가 대비 낮은 주변 시세가 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있음.

신축 건물 프리미엄을 고려하더라도, 현 시세와의 차이를 감안한 신중한 접근이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2023년 준공으로 하자 발생 가능성이 낮고 최신 편의시설 완비.

명확한 권리관계: 낙찰 시 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없음.

주거 편의성: 초등학교 인접, 대중교통 접근성 양호.

향후 지역 개발 시 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 584,000,000원

주변 유사 연립주택(현대빌리지, 46.47㎡, 1994년식) 거래가 기준 시가 환산: 약 391,000,000원.

신축 건물 가치 및 내부 편의시설 등을 고려하여 시세 대비 약간의 프리미엄을 적용한 예상 시장가: 약 400,000,000원 ~ 450,000,000원.

감정가와 실거래가 간의 큰 괴리, 그리고 토지거래허가구역임을 감안할 때, 보수적인 입찰 전략이 필요함.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 420,000,000원으로 제안함. (이는 감정가의 약 71.9% 수준이며, 보수적인 시세 분석에 기반한 금액임)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.