나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4382 [1] 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제4층 제424호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날 · 평가일 2026.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동주민센터" 북서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 지식산업센터, 대형 판매시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하며 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선, 7호선 "가산디지털단지역"이 소재하여 제반 교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 제4층 제424호로서, (사용승인일: 2014.09.05) 외벽: 복합판넬 및 대리석 석재붙임 마감 등, 창호" 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

본 건물 내에 난방시설, 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 주차설비, 화재감지기, 소화전 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본동 남서측 및 남동측, 북동측으로 노폭 약 9m, 8m, 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 개요

물건 번호: 서울남부지방법원 2026타경4382 (1)

물건 종류: 오피스텔

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제4층 제424호

감정가: 112,000,000원

토지 면적: 3.24㎡ (약 0.98평)

건물 면적: 17.76㎡ (약 5.37평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 상세

건물명: 비즈트위트 바이올렛 5차

해당 층: 4층 (총 15층 중)

호수: 424호

준공 연도: 2014년

건물 구조: 철근콘크리트구조

토지 지분: 3.2431㎡

건물 지분: 17.76㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, "가산동주민센터" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 지식산업센터, 대형 판매시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업 및 업무 지구로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있습니다. 또한 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 "가산디지털단지역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부상 현재까지 소유권 보존, 소유권 이전 등기(매매 포함)가 경료되었으며, 주택임차권 및 강제경매 개시 결정 등기 등이 존재합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (송 )

보증금: 107,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-07-23

확정일자: 2021-06-25

대항력: 없음

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 서울남부지방법원 2026타경4382 (강제경매 개시 결정)

말소 예정 권리: 을7 (주택임차권, 송수민, 2024-10-17 접수)

인수되는 권리: 을7-2 (7번 임차권 경정, 2024-12-24 접수, 107,000,000원). 단, 본 건은 임차인의 대항력이 없고, 특별 매각 조건으로 보증금에 대한 매수인 인수 여부가 결정됩니다.

결론적으로, 인수 보증금 합계는 0원입니다. (임차인 송 의 보증금 107,000,000원은 배당으로 처리되거나, 채권자의 포기 조건에 따라 매수인에게 인수되지 않을 것으로 판단됩니다. 이는 임차인 대항력 없음 및 특별 매각 조건에 근거합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

가산디지털단지역을 중심으로 형성된 IT 및 산업 단지 내에 위치하여 비즈니스 활동이 활발한 지역입니다. 주변에 대형 쇼핑몰, 금융기관, 병원, 관공서(가산동주민센터), 그리고 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 직주근접성이 우수하며, 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 현재까지 파악된 바로는 본 건물 또는 인접 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

본 건물은 2014년에 사용 승인된 오피스텔로, 총 15층 규모입니다. 본 물건은 4층에 위치하며, 전용 면적은 17.76㎡ (약 5.37평)으로 1인 가구나 소규모 사업 운영에 적합한 크기입니다. 건물 내에는 기본적인 난방, 위생, 급배수 시설 외에도 승강기, 주차 설비, 화재 감지 및 소화 설비 등 현대적인 편의 및 안전 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 임차인과의 권리 관계 명확성입니다. 비록 임차인의 대항력이 없으며 특별 매각 조건에 따라 보증금 인수 부담이 없을 것으로 분석되나, 복잡한 등기 기록과 특수 물건 정보(HUG 인수조건 변경, 선순위임차권)로 인해 예측하지 못한 법적 분쟁의 소지가 완전히 배제될 수는 없습니다. 또한, 오피스텔 시장의 수급 변동성이 임대 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 가산디지털단지의 핵심 업무 지구에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 교통 환경과 잘 갖추어진 주변 생활 인프라를 자랑합니다. 비교적 최근에 건축된 건물이며, 기본적인 시설 또한 양호한 편입니다. 임차인 권리관계의 복잡성이 존재하나, 제공된 정보에 따르면 매수인의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 이를 감안할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득한다면 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지 내 핵심 입지로 풍부한 배후 수요 보유.

* 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 인접으로 우수한 교통망.

* 현대적인 건축물과 도심 편의시설 접근성 탁월.

* 공시가 대비 저렴하게 취득할 경우, 임대 수익률 극대화 가능.

* 약 5.37평의 전용면적은 1인 가구 및 소형 법인 사무실 수요층 확보 용이.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례 분석 결과, 동일 면적(17.76㎡)의 물건이 2025년 2월 3층에서 109,000,000원에 거래되었으며, 2025년 3월 4층에서는 77,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 112,000,000원입니다.

최근 거래 중 3층 거래가가 감정가에 근접하고, 4층 거래가는 감정가보다 현저히 낮은 점을 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 4층이라는 점을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다.

인수해야 할 보증금이 없다는 점을 감안하여, 감정가와 최근 실거래가 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 105,000,000원

권장 입찰가: 100,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.