나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4494 [1] 서울특별시 양천구 신월동 243-21 성원예일 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2026.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신월IC" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독 주택과 다세대주, 근린생활시설 등으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제5층 제501호로서 (사용승인일 : 2010. 1.28) 외 벽 : 벽돌 마감 등 내 벽 : 도배벽지 및 타일 마감 등(탐문에 의함) 창 호 : PVC새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 장방형의 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 북동측과 북서측으로 폭 약 6미터와 4미터 정도의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역(2023-06-29), 도로(접합), 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구) <공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면 구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77～257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.08.26.～ 2026.08.25.), 토지거래 계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20～2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4494 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 243-21 성원예일 제5층 제501호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 185,000,000원

* 토지면적: 21.63㎡ (약 6.55평)

* 토지지분: 21.6292㎡

* 건물면적: 37.53㎡ (약 11.35평)

* 건물지분: 37.535㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신월IC" 북동측 인근에 위치하고 있음.

* 주위환경: 본건은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준임.

* 건축 구조: 철근콘크리트조 콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제5층 제501호로서, 사용승인일은 2010년 1월 28일임.

* 토지형상 및 이용상태: 인접 도로와 등고평탄한 장방형의 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 토지 북동측과 북서측으로 폭 약 6미터 및 4미터의 도로와 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역, 공항소음 방지 및 소음대책지역, 과밀억제권역 등에 해당함.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 임차인 관련 특정 조건 있음)

* 말소기준권리: 갑6, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2026타경4494). 이에 따라 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

* 등기부채권 총액: 200,000,000원 (주택도시보증공사 채권)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (개인명: 고윤미)

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 6월 29일

* 확정일자: 2022년 6월 8일

* 배당신고일자: 2024년 7월 12일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 고윤미 및 주택임차권 승계인은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨.

* 등기구분 요약:

* 소유권 이전 등기들(갑2, 갑3, 갑4)이 존재함.

* 을5, 주택임차권 (고윤미, 200,000,000원)은 말소 대상임. (대항력이 없고, 조건부 말소 예정)

* 갑5, 압류 (양천구)는 말소 대상임.

* 갑6, 강제경매 (주택도시보증공사)가 말소기준권리로, 경매로 인해 다른 권리들은 소멸됨.

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인 고윤미는 대항력이 없으며, 매각 조건에 따라 보증금 반환 청구권을 포기하므로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주거 환경: 본건이 소재한 신월동은 단독주택 및 다세대주택이 밀집된 주거 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 교통 접근성: 신월IC가 인근에 위치하여 차량을 이용한 서울 시내 및 외곽 지역으로의 접근이 용이합니다. 또한, 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

* 주변 시세 분석 (최근 매매 JSON 정보 기반):

* 2026년 5월, 신월동 460-5번지 연립주택 (55.27㎡)이 21,000만원에 거래되었습니다 (㎡당 약 379.9만원).

* 2026년 5월, 신월동 523-26번지 다세대주택 (52.41㎡, 2017년 건축)이 30,200만원에 거래되었습니다 (㎡당 약 576.2만원).

* 2026년 5월, 신월동 9-3번지 다세대주택 (55.56㎡, 2019년 건축)이 32,900만원에 거래되었습니다 (㎡당 약 592.1만원).

* 본건(37.53㎡, 2010년 건축)의 감정가는 185,000,000원으로, ㎡당 약 492.9만원입니다. 최근 거래된 신축급 다세대주택의 시세(약 576.2만원 ~ 592.1만원/㎡)와 비교 시, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단되며, 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 건축물 높이 제한이 있으며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 계획적인 개발이 예상됩니다. 다만, 공항 소음 영향 구역 및 토지거래허가구역에 해당하여 관련 규제 사항을 확인해야 합니다.

* 주변 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 주거환경: 다세대주택 및 단독주택이 혼재된 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경이 예상됩니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 부근에 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교통: 신월IC 및 인근 도로망을 통해 자가용 이용이 편리하며, 대중교통 이용 또한 가능한 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 조건: 임차인 고윤미는 대항력이 없으나, 매각 조건으로 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소가 명시되어 있습니다. 해당 조건의 이행 여부를 매수인이 반드시 확인해야 합니다.

* 공항 소음 및 항공기 관련 규제: 본건은 공항 소음 방지 및 소음대책지역, 수평표면구역, 진입표면구역으로 지정되어 있어 항공기 소음의 영향이 있을 수 있으며, 건축 및 토지 이용에 관련한 추가적인 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 일정 기간 동안 외국인 등의 특정 대상자 및 용도에 대한 토지 거래 허가 제한이 적용됩니다. 본건은 다세대주택으로, 해당 허가 구역 지정 기간(2026년 8월 25일까지) 내 거래 시 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 양천구 신월동에 소재한 다세대주택으로, 2010년에 건축되어 비교적 신축에 속합니다. 신월IC 인근에 위치하여 차량 접근성이 우수하며, 주변 주거 환경 또한 양호한 편입니다. 권리 분석 결과, 임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없으며, 임차인에 대한 특정 조건(보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소)이 매각 조건으로 명시되어 있어 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다. 다만, 공항 소음 구역 및 토지거래허가구역 지정 등 일부 규제 사항은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 요소입니다. 최근 주변 시세를 고려할 때, 감정가 대비 잠재적 가치 상승 가능성이 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 양호한 입지: 신월IC 인근으로 광역 교통망 이용이 편리합니다.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 적습니다.

* 신축급 건물: 2010년 건축으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 부담이 적습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 주변 최근 실거래가 대비 감정가가 합리적인 수준으로, 시세 차익 기대 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 185,000,000원

* 최근 주변 다세대주택 시세: ㎡당 약 576만원 ~ 592만원

* 본건 감정가 (㎡당): 약 493만원

* 인수 보증금: 0원

본건은 감정가가 주변 시세 대비 상대적으로 낮게 책정되어 있으며, 권리 관계가 명확하여 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다. 이를 감안하여 감정가 대비 15% ~ 25% 상향하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 하단 입찰가: 185,000,000원 * 1.15 = 212,750,000원

* 예상 상단 입찰가: 185,000,000원 * 1.25 = 231,250,000원

최종 예상 입찰가: 215,000,000원 ~ 225,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.