나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4418 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 739-4 마곡헤리움1차 제9층 제931호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Aid · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 9호선 ‘신방화역’ 남동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 아파트단지 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 지하철 9호선 신방화역 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제9층 제931호로서, (사용승인일 : 2015.07.29.) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, CCTV설비, 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물 동측으로 노폭 약 25m 내외, 북측으로 노폭 약 10m 내외, 남측으로 노폭 약 18m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역(마곡도시개발사업) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 수평표면구역(수평표면)<공항시설법> , 상대보호구역(2015-03-01)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 도시개발구역<도시개발법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -기타 참고사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 마곡동 739-4번지에 소재한 마곡헤리움1차 제9층 제931호 오피스텔입니다.

본 건의 사건번호는 서울남부지방법원 2026타경4418(1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

감정가는 148,000,000원이며, 토지 면적은 5.42㎡(약 1.64평), 건물 면적은 24.07㎡(약 7.28평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

건축물대장상 사용승인일은 2015년 7월 29일이며, 철근콘크리트 구조의 14층 건물 중 9층에 해당합니다.

채권자는 박OO이며, 말소기준권리인 2026년 4월 6일자 박대웅의 강제경매개시결정 등기(채권액 64,586,026원) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 개요는 없는 것으로 보입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 마곡동에 위치하며, 지하철 9호선 신방화역에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 지하철 9호선 신방화역 및 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 동측(약 25m), 북측(약 10m), 남측(약 18m)의 도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 서울남부지방법원 2026타경4418호로 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

말소기준권리는 2026년 4월 6일 접수된 박대웅의 강제경매개시결정 등기(갑8)입니다.

이보다 앞서 등기된 권리가 없으므로, 본 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리(갑3, 갑4, 갑5, 갑8, 갑9 등)는 소멸됩니다.

이 중 등기구분 갑9의 주택도시보증공사의 가압류(채권액 5,391,415,000원)는 말소 예정입니다.

채권자 박OO이 신청한 강제경매로 진행됩니다.

임차인 현황은 인수 보증금 합계 0원으로 확인되었으며, 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

* 임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 마곡동 일대는 대규모 도시개발사업(마곡도시개발사업)이 진행되면서 주거, 업무, 상업 기능이 집약된 신흥 중심지로 발전하고 있습니다.

주변에 다수의 오피스텔, 아파트 단지, 그리고 근린생활시설이 소재하여 배후 수요가 풍부한 편입니다.

도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 마곡도시개발사업구역 및 지구단위계획구역에 포함되어 있어 향후 지역 발전 잠재력이 높습니다.

지하철 9호선 신방화역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 꾸준한 수요와 함께 지역 가치가 상승할 것으로 기대됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 지하철 9호선 신방화역이 인근에 위치하여 서울 주요 도심 및 강남 접근성이 우수합니다.

건물 주변에 마트, 병원, 음식점 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 편리한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

또한, 오피스텔, 아파트 단지가 밀집한 주거 지역에 속해 있어 주거 환경도 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

현재 임대 관계가 미상으로 파악되어, 낙찰 후 실제 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

토지 이용 계획상 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 수평표면구역 등 공항 관련 제한 사항이 존재합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 주된 용도(오피스텔)와는 직접적인 관련이 없을 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

하지만, 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항들이 존재하므로, 향후 개발이나 재건축 등 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있는 부분에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 9호선 신방화역 역세권에 위치하며, 마곡지구 개발의 수혜를 직접적으로 받을 수 있는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

건축된 지 약 10년 된 신축급 오피스텔로, 건물 상태 및 내부 시설도 양호할 것으로 예상됩니다.

권리 분석상 인수할 권리 없이 말끔한 상태로 낙찰받을 수 있다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 임대 관계 미확인으로 인한 명도 리스크와 복잡한 토지이용계획상 제한 사항은 입찰 전 반드시 추가적으로 확인해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

마곡지구의 지속적인 개발과 교통망 확충에 따른 미래 가치 상승이 기대됩니다.

신방화역 초역세권 오피스텔로서 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

권리 관계가 명확하여 법적 리스크가 낮아 투자 안정성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 실거래가 정보에 따르면, 본 건과 유사한 전용면적(24.07㎡)의 마곡헤리움1차 오피스텔이 2026년 7월에 13,600,000원(1억 3,600만원)에 거래된 사례가 있습니다.

본 건의 감정가는 148,000,000원(1억 4,800만원)입니다.

현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 합리적인 입찰가는 120,000,000원 ~ 135,000,000원 사이로 예상됩니다.

이는 명도 비용, 취득세, 기타 부대 비용 등을 감안한 시세 대비 경쟁력 있는 수준의 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.