나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4549 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-96 영산빌라 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무한 · 평가일 2026.04.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울 강서구 화곡동 소재 "서울신곡초등학교" 북서측 인근에 소재하며 본건 주위는 다세대주택과 연립주택 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하고 본건 인근에 강서구 마을버스 01번.03번 등의 정류장이 소재하고 있으나 지하철역은 다소 거리가 있어 대중교통상황은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 제2층 제202호로서, 외벽:석조붙임마감 등 내벽:벽지마감 등 창호:알루미늄 샷시창임.

이용상태

공동주택 중 다세대주택(방2,거실,주방,화장실,발코니등)으로 이용중임

설비내역

기본적인 급.배수시설.소화시설.난방시설.승강기시설.주차장시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 56-96 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4549 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

1.2. 부동산의 표시

1.2. 1.소재지

서울특별시 강서구 화곡동 56-96 영산빌라 제2층 제202호

1.2. 2.건물 내역

용도: 다세대주택

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 제2층 제202호

건축일자: 2015년 12월 10일 (사용승인일 기준)

전용면적: 28.96㎡ (약 8.76평)

1.2. 3.토지 내역

지번: 서울특별시 강서구 화곡동 56-96

토지 면적: 18.10㎡ (약 5.47평)

토지 지분: 18.1㎡

이용 상태: 세로장방형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

1.3. 매각 및 감정 정보

1.3. 1.감정가: 156,000,000원

1.3. 2.매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 3.일괄 매각 토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 4.일괄 매각 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울 강서구 화곡동 소재 "서울신곡초등학교" 북서측 인근에 소재하며, 본건 주위는 다세대주택과 연립주택 등이 혼재하는 주거지대임.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 진입이 가능하며, 본건 인근에 강서구 마을버스 01번, 03번 등의 정류장이 소재함. 지하철역과는 다소 거리가 있어 대중교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 토지이용계획 및 규제 사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당함. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음 (외국인 등 대상, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 용도: 아파트, 기간: 2025.10.20.~2026.12.31).

3. 권리분석

3.1. 주요 권리 관계

3.1. 1.채권자 정보: 주택도시보증공사 (경매 신청 채권자)

3.1. 2.임차인 현황

본건에는 주택도시보증공사(HUG)가 인수조건 변경 및 권리 포기 조건을 수반하여 임차인으로 등재되어 있습니다.

3.1. 2.1.이소민 (주택도시보증공사)

보증금: 155,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-04-10

확정일자: 2020-03-16

배당신고일자: 2022-05-10

대항력 유무: 없음

비고: 임차인 이소민 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사(HUG)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

3.1. 3.등기부상 권리 내역 (주요 권리)

을3: 주택임차권 (이소민), 155,000,000원, 전입 2020-04-10, 확정 2020-03-16 (말소 예정)

갑11: 강제경매 (주택도시보증공사), 155,000,000원 (말소기준권리)

3.1. 4.말소기준권리

갑11. 주택도시보증공사 강제경매 (2026-04-08 접수)

3.2. 권리 분석 종합 (인수되는 권리 및 주의사항)

말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매 등기보다 선순위인 권리는 등기부상 확인되지 않습니다.

임차인 이소민(주택도시보증공사)은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

다만, "HUG 인수조건 변경" 및 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각"이라는 특이사항이 존재합니다. 이는 본건 매각으로 인해 임차인 보증금과 관련된 채권이 소멸되거나, 매수인이 해당 부분을 인수하지 않는 조건으로 진행됨을 의미합니다. 따라서 낙찰자는 별도로 부담해야 할 임차보증금이 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석 및 시세

4.1. 주변 시세 현황 (최근 거래 사례 분석)

최근 2026년 7월 거래된 주변 다세대주택 실거래가 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

- 2026년 7월 21일 거래된 서울 강서구 화곡동 366-36, 더원(2019년 건축)의 전용면적 19.98㎡(약 6.04평) 물건이 216,000,000원에 거래되었습니다. 이는 면적 대비 약 35,760,000원/평 수준입니다. (신축 건물)

- 2026년 7월 16일 거래된 서울 강서구/양천구 화곡동 504-114, (504-114)(1986년 건축)의 전용면적 37.44㎡(약 11.33평) 물건이 150,000,000원에 거래되었습니다. 이는 면적 대비 약 13,240,000원/평 수준입니다. (구축 건물)

- 2026년 7월 2일 거래된 서울 강서구 화곡동 1014-11, 시원그린빌(2002년 건축)의 전용면적 37.56㎡(약 11.36평) 물건이 160,000,000원에 거래되었습니다. 이는 면적 대비 약 14,080,000원/평 수준입니다. (중축 건물)

4.2. 본건 시세 추정

본건 영산빌라(2015년 건축 추정)의 전용면적 28.96㎡(약 8.76평)은 위 비교 사례 중 신축 건물(더원)보다는 연식이 있으나, 구축 건물(1986, 2002년 건축)보다는 신축에 해당합니다. 감정가 156,000,000원은 평당 약 17,800,000원 수준으로, 주변 시세의 중간 범위에서 합리적으로 책정된 것으로 판단됩니다. 최신 거래 사례인 더원의 시세는 신축 프리미엄이 반영된 것으로 보이며, 본건은 2015년 준공 건물임을 감안할 때 감정가 수준을 현재 시세로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상세 정보

본건은 철근콘크리트구조 건물로, 외벽은 석조 붙임 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 알루미늄 샷시로 마감되어 있습니다.

건물에는 기본적인 급.배수 시설, 소화 시설, 난방 시설, 승강기 시설, 주차장 시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 건물 이용 현황

내부 이용 상태는 방 2개, 거실, 주방, 화장실, 발코니 등으로 구성된 다세대주택입니다.

5.3. 주변 편의/교육 시설

본건은 서울신곡초등학교 인근에 위치하며, 주변 지역은 다세대, 연립주택이 밀집된 주거지역입니다. 인근 마을버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하나, 지하철역과의 거리는 다소 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 대항력 없는 임차인이 존재하며, HUG 인수조건 변경으로 인해 보증금 관련 채권 포기 조건이 명시되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 이 부분은 명확히 확인되었으나, 추후 발생할 수 있는 명도 관련 분쟁 가능성은 잠재적으로 존재합니다.

6.2. 법규 및 규제 관련 리스크

토지이용계획상 공항 관련 보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당하여 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다 (외국인 등, 아파트 용도 기준).

6.3. 기타

HUG 인수조건 변경으로 인한 임차인의 권리 포기 조건은 낙찰자에게는 유리하지만, 임차인의 입장에서는 보증금 회수에 대한 불안정성을 내포하고 있어 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 주변 주거 환경이 양호하고 기본적인 생활 편의 시설 접근이 용이한 입지입니다. 2015년 건축된 건물로 연식이 비교적 적절하며, 감정가는 주변 시세를 고려할 때 합리적으로 책정된 것으로 판단됩니다. 권리분석 상 인수할 대항력 있는 권리 및 보증금이 없는 상태로, HUG 관련 특수 조건이 명확히 제시되어 있어 낙찰자의 부담이 적은 편입니다. 다만, 공항 관련 지구 지정 및 토지거래허가구역 지정 등 토지 이용 제한 사항은 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 2015년 준공된 신축급 다세대주택으로 투자 가치 높음.

* 강서구 화곡동 일대의 주거 선호 지역에 위치.

* 대항력 있는 임차인 및 인수할 보증금이 없어 권리 관계가 명확함.

* HUG 인수조건 변경으로 인한 조건부 매각으로, 관련 분쟁 소지 최소화.

* 향후 지역 개발 및 교통망 확충 시 추가적인 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 156,000,000원이며, 인수 보증금이 없는 점, 권리 관계가 명확한 점 등을 고려할 때, 현 시세 및 낙찰 가능성을 고려하여 160,000,000원 수준을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 2.56% 높은 금액으로, 경쟁 상황에 따라 조절이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.