나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4511 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 1-10 모던패밀리 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 좋은 · 평가일 2026.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "서울한울중학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 거리 및 운행상태 등을 보았을 때 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건 내 제5층 제502호로서, (사용승인일: 2021년 1월 11일) 외벽: 치장벽돌 및 석재붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.(후첨, 내부구조도참고)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지의 2필지 일단의 가장형의 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1)시흥동1-10:도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2025-11-06)(제한기간 : (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-11-06)(지정기간 : 2025.11.11.~2027.1.28.) (2)시흥동1-46:도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2025-11-06)(제한기간 : (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-11-06)(지정기간 : 2025.11.11.~2027.1.28.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

부동산 강제 경매 사건으로, 사건번호는 서울남부지방법원 2026타경4511(1)입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지는 서울특별시 금천구 시흥동 1-10 모던패밀리 제5층 제502호입니다.

건물의 용도는 도시형생활주택이며, 2021년 1월 11일에 사용승인을 받았습니다.

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적은 20.26㎡ (약 6.13평)입니다.

건물면적은 25.19㎡ (약 7.62평)으로, 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

1.4. 감정가

감정평가액은 214,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "서울한울중학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치해 있습니다.

거리 및 운행 상태 등을 고려할 때 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 북서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

등기부등본 상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2021-01-15 (표영신 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전: 2021-05-07 (임수미)

* 주택임차권: 2024-10-17 (채수종, 260,000,000원, 말소 예정)

* 가압류 (말소기준권리): 2023-07-07 (주택도시보증공사, 168,000,000원)

* 압류: 국민건강보험공단 (2023-12-22)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2024-04-03)

* 압류: 광주세무서장 (2025-02-06)

* 압류: 서울특별시금천구 (2026-02-09)

* 강제경매개시결정: 2026-04-07 (주택도시보증공사, 260,000,000원, 본 경매 개시)

총 등기부채권액은 448,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사(채 )

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-07

* 확정일자: 2022-09-13

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 채 는 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸되는 임차권입니다. 따라서 보증금은 매각으로 인해 인수되지 않으며, 배당 절차를 통해 변제받게 됩니다. 다만, 주택도시보증공사(HUG)와의 인수조건 변경 및 임차보증금반환청구권 포기 조건이 명시되어 있으므로, 이 조건의 구체적인 내용과 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 존재 (단, 대항력 없음).

주의사항으로, 임차인 채 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 소재지는 주거지역 내에 위치하며, 인근에 학교 및 주택 밀집 지역으로 기본적인 근린생활시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

대규모 상업 지구와의 접근성은 상대적으로 낮을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 마트, 편의점 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

경매 정보에 포함된 주변 시세 자료를 토대로 볼 때, 해당 지역은 주거 밀집 지역으로 생활 편의시설 접근성이 무난할 것으로 판단됩니다.

5.2. 교육시설

단지 북동측 인근에 서울한울중학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경은 양호합니다.

5.3. 건물 설비

건물에는 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리상 리스크

임차인 채 의 보증금 반환 청구권 포기 조건이 명시되어 있습니다. 이는 매각 조건으로, 이 조건이 매수인에게 불리하게 작용할 가능성은 낮으나, 구체적인 확인이 필요합니다.

채권 총액(448,000,000원)이 감정가(214,000,000원) 대비 높아, 유찰 가능성이 존재하며, 이는 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 지역적 리스크

토지 이용 계획상 다수의 제한 사항이 존재합니다.

* 제1종 일반주거지역

* 가축사육제한구역

* 건축허가·착공제한지역 (2025-11-06 기준, 2년 제한)

* 장애물제한표면구역 (진입표면구역)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 해발 194m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 대상, 지정 기간 상이)

이러한 규제들은 향후 재건축, 증축, 개축 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

현장 방문 및 지도 확인 결과, 본건 소재지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주변 지역은 주거 및 학교 시설이 혼재되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 신축된 도시형생활주택으로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 대항력 없는 임차인의 보증금 반환 청구권 포기라는 특수 매각 조건, 다수의 권리 제한 및 지역적 규제 사항이 존재하므로 신중한 접근이 요구됩니다. 채권자인 주택도시보증공사가 신청한 강제경매 사건으로, 권리 관계를 명확히 파악하고 매각 조건을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년)로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 소형 평형(25.19㎡)으로 1인 가구 실수요자나 소액 투자 목적에 적합합니다.

* 채권 총액이 감정가 대비 높아 유찰 가능성을 염두에 두고, 유찰 시 시세 대비 저렴하게 취득할 기회를 노릴 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 저평가될 가능성이 있습니다 (유찰 시).

9. 예상 입찰가

감정가: 214,000,000원

주변 시세 분석:

제공된 주변 연립주택 매매가는 28,000만원 (55.19㎡) ~ 59,000만원 (62.31㎡) 수준으로, 본건(25.19㎡)과는 면적 및 건축 연도에서 차이가 있습니다.

최근 거래된 55.19㎡ 연립주택이 28,000만원에 거래된 점을 기준으로 ㎡당 약 507만원의 시세를 파악할 수 있습니다.

본건 감정가는 214,000,000원 / 25.19㎡ = 약 8,495,000원/㎡로, 이는 제공된 주변 시세 범위(약 507만~1114만 원/㎡) 내에 속하며, 신축 건물임을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

예상 입찰가 산정:

* 임차인 보증금 인수분은 0원입니다.

* 채권 총액이 감정가 대비 높은 점, 임차인 포기 조건부 매각 등 특수성을 고려할 때, 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 첫 경매에서 낙찰받을 경우, 감정가 대비 10~15% 할인된 가격을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 예상 입찰가: 195,000,000원 (약 1.95억 원)

본건의 신축성, 입지, 제공된 시세 데이터, 그리고 높은 채권 총액으로 인한 유찰 가능성 등을 종합적으로 고려한 예상 입찰가입니다. 이는 실제 시장 상황 및 경매 절차에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.