나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4519 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 470-9 이에이치470 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우주 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 470-9번지 소재 "서울신정고등학교" 남측 인근에 소재하는 도시형생활주택으로서 주위는 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장이 인접하여 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 도시형생활주택(단지형다세대)으로서 외벽 : 석재 타일 붙임 내벽 : 타일 및 페인트 마감 창호 : 샷시창호임

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-08)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-03-08)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4519 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 470-9 이에이치470 제6층 제602호

용도: 도시형생활주택

감정가: 266,000,000원

토지면적: 22.02㎡ (약 6.66평)

건물면적: 28.97㎡ (약 8.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 상세정보

건축년도: 2021년 (사용승인일: 2021년 11월 18일)

구조: 철근콘크리트구조

지붕: 평스라브 (철근콘크리트)

층수: 지하 0층, 지상 6층 중 제6층 제602호

전체 건물 면적: 659.92㎡ (약 199.63평)

건축 면적: 227.63㎡ (약 68.86평)

건폐율: 53.26%

용적률: 154.4%

세대 수: 18세대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 470-9번지 소재 "서울신정고등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 전형적인 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통수단인 버스정류장이 인접하여 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

* 보호지구: 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

* 제한구역: 가축사육제한구역, 원추표면구역, 과밀억제권역

* 보호구역: 상대보호구역(강서교육지원청 확인 필요), 절대보호구역(강서교육청 확인 필요)

* 토지거래계약에 관한 허가구역: (대상자: 외국인 등. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), (용도: 아파트, 기간: 2025.10.20.~2026.12.31)

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (을3, 접수일자: 2023-11-21, 권리금액: 1,020,000,000원)

매각으로 인해 소멸될 권리:

* 소유권이전(신탁) 말소: 주식회사시그니엘디앤씨 (갑3, 2022-01-10)

* 소유권이전: 손재현 (갑4, 2022-01-10)

* 주택임차권: 김지연 (을3, 2023-11-21, 340,000,000원) - 말소 예정

* 가압류: 주택도시보증공사 (을3, 2023-11-21, 1,020,000,000원) - 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑6, 2026-04-07, 340,000,000원) - 말소 예정

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (대위) / 김지연

보증금: 340,000,000원

전입일자: 2022-01-10

확정일자: 2021-12-24

배당신고일자: 2023-11-21

대항력: 없음

비고: 선순위임차권으로 표기되나, 등기부상 말소 예정이며 대항력 없음. HUG 인수조건 변경에 따라 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인: 박혜빈

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-07-22

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 없으며, 대항력도 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현황 없음)

본 건은 주택도시보증공사의 가압류가 말소기준권리이며, 채무자의 소유권이전 및 임차권 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 물건명세서상의 특이사항으로 인해 HUG 관련 조건이 잔존할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 실거래 정보에 따르면, 유사한 다세대주택의 거래가 있었습니다.

* 2026년 7월 21일 거래: 서울특별시 강서구 화곡동 366-36번지, 전용면적 19.98㎡, 건축년도 2019년, 거래금액 216,000,000원 (약 1,081만원/㎡)

* 2026년 7월 16일 거래: 서울특별시 강서구 화곡동 504-114번지, 전용면적 37.44㎡, 건축년도 1986년, 거래금액 150,000,000원 (약 400만원/㎡)

* 2026년 7월 2일 거래: 서울특별시 강서구 화곡동 1014-11번지, 전용면적 37.56㎡, 건축년도 2002년, 거래금액 160,000,000원 (약 426만원/㎡)

본 건은 전용면적 28.97㎡, 건축년도 2021년으로, 가장 최근의 유사 거래(2019년 건축, 19.98㎡)와 비교 시, 본 건의 감정가(약 918만원/㎡)는 해당 거래의 단가(약 1,081만원/㎡) 대비 다소 낮게 형성되어 있습니다. 이는 본 건의 향후 시장 가치가 감정가 이상으로 평가될 수 있는 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 건은 주거지역에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 인근에 "서울신정고등학교"가 소재하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 분석)

현재까지 파악된 정보 및 일반적인 검색 결과로는, 본 건 소재지인 서울특별시 강서구 화곡동 470-9번지 인근에 특별한 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 관련 리스크

본 건은 "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 있습니다. 임차인 김지연(주택도시보증공사 대위)의 대항력이 없으며 주택임차권 등기가 말소될 예정이나, 물건명세서 상 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"한다는 문구가 있습니다. 이는 HUG가 배당받지 못하는 잔액에 대해 매수인에게 청구하지 않겠다는 조건으로 매각이 진행되는 것으로, 절차상 복잡성이나 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

6.2. 토지이용계획 관련 리스크

본 건은 공항, 군사시설, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 등 다양한 법적 제한 사항이 있어 향후 건축물의 증축, 개축 또는 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다. 특히, 항공 관련 보호 구역은 비행 안전에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근에 신축(2021년)되었으며 대항력 있는 임차인이나 인수되는 부담이 없어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다. 다만, HUG 인수조건 변경과 관련된 특이사항은 입찰 전 반드시 명확히 확인해야 할 부분입니다. 주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정된 것으로 보이며, 입지 및 교통 여건도 양호한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2021년)로 하자 발생 가능성이 낮고 즉시 거주 또는 임대 가능합니다.

* 강서구 화곡동이라는 입지는 서울 시내 접근성이 우수하며, 주거 지역으로서의 안정성이 있습니다.

* HUG 인수조건 변경으로 인해 임차권 관련 부담이 명확히 정리될 가능성이 높아 권리분석이 용이합니다.

* 최근 실거래가 분석 결과, 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 266,000,000원입니다. 제공된 최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 본 건과 유사한 조건(2019년 준공, 19.98㎡)의 물건이 216,000,000원 (약 1,081만원/㎡)에 거래되었습니다. 본 건의 전용면적(28.97㎡)을 적용하면 유사 시세는 약 313,000,000원까지 상승할 수 있으나, HUG 인수조건 변경이라는 특수한 매각 조건 및 권리관계의 복잡성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가(266,000,000원)를 기준으로 하되, 실거래가를 반영하여 보수적으로 275,000,000원 ~ 295,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. HUG 인수조건 변경에 대한 정확한 해석과 잠재적 리스크를 충분히 검토한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.