나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4498 [1] 서울특별시 구로구 천왕동 277-6 더메종277 제9층 제902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WD · 평가일 2026.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 천왕동 소재 "천왕초등학교" 동측에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건은 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 도보로 약10분의 거리에 지하철7호선 "천왕역" 이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평지붕, 지하2층, 지상9층 건물 내 제9층 제902호로서, ('집합건축물대장'상의 사용승인일은 2020,01.20.임) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등. 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

대상물건은 오피스텔(후첨 : "내부구조도" 참조)로 사용중임.

설비내역

대상물건은 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비. 도시가스 개별난방설비, 승강기설비,기계식주차시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상건물의 토지는 세장형으로서, 공부상 업무시설(오피스텔), 제2종근린생활시설(일반음식점) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물의 토지의 남서측으로 천왕로 및 북서측으로 천왕로2길 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

천왕동 277-6 :도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(2005-12-29)(접합), 도로(접합), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본현황

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4498 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 천왕동 277-6 더메종277 제9층 제902호

용도: 오피스텔 (현황 주거용 사용 중)

감정가: 234,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.31㎡ (약 2.21평)

토지지분: 7.31㎡ (약 2.21평)

건물면적: 21.49㎡ (약 6.50평) (전용면적)

건물지분: 21.49㎡ (약 6.50평)

1.3. 건축물 현황

준공일자: 2020년 1월 20일

구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지하2층, 지상9층 건물 내 제9층 제902호

주요 용도: 업무시설(오피스텔), 제2종근린생활시설(일반음식점)

설비: 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 기계식주차시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 구로구 천왕동 소재 "천왕초등학교" 동측에 위치하며, 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 도보 약 10분 거리에 지하철 7호선 "천왕역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

물건 토지의 남서측으로 천왕로, 북서측으로 천왕로2길에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

등기부상 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2026타경4498) 등기부채권총액 250,000,000원입니다.

이 외 소유권이전, 신탁등기말소, 매매, 주택임차권 등기 등이 존재하나, 강제경매개시결정으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (임차인: 한 )

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 03월 14일

확정일자: 2022년 02월 23일

배당신고일자: 2024년 03월 26일

대항력: 없음

3.3. 인수/소멸 권리

권리분석상 매각으로 인해 위 임차인(주택도시보증공사)의 주택임차권 등기와 관련된 보증금반환청구권은 소멸될 예정입니다. 매수인이 인수해야 할 특별한 권리는 없습니다. 단, 매각으로 소멸되지 않는 권리에 '지상권개요'가 언급되어 있으나, 비고란에 별도 기재가 없어 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 관련 조건

임차인 한건희 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 임차 보증금 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중입니다. 인근에는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 천왕초등학교 등이 소재하여 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 교통 및 접근성

지하철 7호선 천왕역까지 도보 약 10분 거리로 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

단지 동측에 천왕초등학교가 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

5.3. 주변 환경

아파트, 오피스텔, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 도로, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 시 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 임차인 관련 조건의 중요성

임차인(주택도시보증공사)의 보증금반환청구권 포기 및 등기 말소 조건부 매각이므로, 매수인은 이와 관련된 법적 절차를 정확히 이행해야 합니다. (검색 결과, 해당 지역에 유해시설에 대한 언급은 없습니다.)

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 구로구 천왕동에 위치한 신축(2020년 준공) 오피스텔로, 지하철 7호선 천왕역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 주변에 편의시설 및 교육시설이 잘 갖추어져 있습니다. 특히, 임차인의 보증금반환청구권 포기 및 등기 말소 조건으로 매각이 진행되어 인수되는 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확한 물건입니다. 다만, 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하므로, 입찰 전 관련 법규를 철저히 확인하는 것이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 7호선 천왕역 도보 약 10분 거리로 출퇴근 및 교통이 편리합니다.

* 신축 건물: 2020년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 권리 부담 없음: 임차인 보증금 인수 부담이 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 주거 및 업무 겸용 가능: 오피스텔로서 주거용 또는 업무용으로 활용 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 234,000,000원입니다.

최근 유사 면적(21.61㎡)의 실거래가 정보에 따르면 2025년 6월 26일 222,910,000원에 거래된 사례가 있습니다.

감정가와 실거래가, 현 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 220,000,000원에서 240,000,000원 사이로 판단됩니다.

이는 인수 보증금이 없다는 점을 반영한 금액이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.