나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4447 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 937-12 미리내오피스텔 제4층 제402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위환경은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선, 5호선 "까치산역"이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물내 제4층 제402호로서, 외벽 : 석재붙임마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

대장상 용도는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 토지로서 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 세로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026. 8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4447 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 937-12 미리내오피스텔 제4층 제402호

건물구분: 집합건물

용도: 오피스텔 (현황 주거용 이용)

준공년도: 2019년

감정평가액: 199,000,000원

토지면적: 5.65㎡ (약 1.71평)

토지지분: 5.646㎡ (약 1.71평)

건물면적: 19.69㎡ (약 5.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

교통은 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2호선 및 5호선 "까치산역"이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

또한, 본건은 중요시설물보호지구(공항) 및 진입표면구역에 해당하여 김포공항과 인접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 주의해야 할 권리가 존재합니다.

가장 중요한 사항은 대항력 있는 임차인 장 씨가 있다는 점입니다.

해당 임차인은 140,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 2023년 5월 26일 전입신고, 2023년 4월 25일 확정일자를 받았습니다.

물건명세서에 따르면, 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

이는 매수인이 추가로 부담해야 할 금액이 발생할 수 있음을 의미합니다.

등기부채권 총액은 0원으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼합된 지역입니다.

까치산역 인근의 역세권이라는 점은 유동 인구 및 배후 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

다양한 근린생활시설 및 편의시설이 주변에 분포하고 있어 지역 상권은 기본적인 수요를 충족하고 있을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 2, 5호선 까치산역, 버스정류장 인접

* 편의시설: 화곡1동주민센터 인근, 다양한 근린생활시설

* 주거환경: 오피스텔 및 공동주택 밀집 지역

* 건물 내부: 위생, 급배수, 난방, 승강기, 기계식 주차 설비 갖춤.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 임차인의 보증금 140,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 하므로, 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 높습니다.

* 감정가와 시세 차이: 본건의 감정평가액은 199,000,000원이지만, 최근 실거래가(2025년 4월)가 160,600,000원으로, 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있습니다. 이는 감정평가액의 적정성 또는 시장 상황 변화에 대한 검토가 필요함을 시사합니다.

* 공항 인접으로 인한 소음 및 규제: 중요시설물보호지구(공항) 및 진입표면구역에 해당하여 공항 소음 피해 및 건축 관련 규제, 고도 제한 등의 영향이 있을 수 있습니다.

* 매우 작은 토지 지분: 법정 지분은 5.65㎡로, 이는 건물을 유지하기 위한 최소한의 토지 면적일 수 있으나, 토지 자체의 가치나 활용성은 제한적입니다.

* 현황 주거용 이용: 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용으로 사용 중인 점은 추후 용도 변경 시 이슈가 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하고, 감정평가액 대비 최근 거래 사례가 낮은 편이며, 공항 인접 지역이라는 특수성을 가지고 있습니다. 특히 임차인의 보증금 140,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 높아, 총 인수 금액을 면밀히 산정해야 합니다. 신중한 권리 분석과 함께, 총 예상 부담액이 시세 및 감정가와 비교하여 합리적인 수준인지 판단하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 까치산역 인근 역세권 오피스텔이라는 점은 임대 수요 측면에서 긍정적입니다.

* 만약 임차인 보증금 인수 부담을 감안하더라도, 향후 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있다면 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다.

* 저평가된 시세에 비해 높은 감정가액은 향후 시세 상승 시 수익률 증대로 이어질 가능성도 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 170,000,000원으로 추정됩니다.

이는 최근 최고 실거래가(160,600,000원)와 감정가(199,000,000원)를 고려한 가격이며, 경매 물건의 특성상 유찰 가능성을 감안한 보수적인 접근입니다.

다만, 본건은 매수인에게 인수되는 140,000,000원의 임차인 보증금이 존재하므로, 실제 총 부담액은 입찰가 외에 인수되는 보증금(배당 후 잔액)을 합산해야 합니다. 예를 들어, 만약 배당을 통해 임차인 보증금 전액(140,000,000원)이 변제되지 않는다면, 총 매수 부담액은 예상 입찰가 170,000,000원 + 인수되는 보증금으로 상당한 금액이 추가될 수 있습니다. 따라서, 본건의 총 인수 금액이 시세 및 투자 목적에 부합하는지 반드시 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.