나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4469 [1] 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제8층 제803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바로 · 평가일 2026.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "세일중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근으로 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 일반철골구조 평슬래브지붕 지하1층, 지상10층 내 제8층 제803호로서, (사용승인일 : 2019.12.18) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

공부상 "오피스텔"로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비, 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 2필지 일단의 가장형의 토지로서, "오피스텔 및 제1종근린생활시설 및 자동차관련시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약10M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

두필지 공히 도시지역, 준공업지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27) (서울특별시고시 제2015-255호) <건축법>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,교육환경보 호구역(서울시 남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역 (위 탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지 정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건현황

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제8층 제803호에 위치한 오피스텔입니다. 공부상으로는 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 이용 중입니다.

1.2. 건물 및 토지 면적

건물 전용 면적은 17.66㎡ (약 5.34평)이며, 토지 면적은 7.27㎡ (약 2.20평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 감정가 및 매각 대상

본 물건의 감정가는 171,000,000원입니다. 경매 구분은 부동산 강제 경매이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "세일중학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 동일 유형의 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 및 일반철골구조이며, 2019년 12월 18일에 사용 승인되었습니다. 해당 호실은 지상 10층 건물 중 8층에 위치하고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2026년 2월 3일자 압류(갑6)입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인으로는 주택도시보증공사(한창희)가 있으며, 보증금 185,000,000원에 전입일자 2022년 10월 25일, 확정일자 2022년 10월 7일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다. 본 건은 임차인 및 주택임차권 승계인이 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 존재가 특이사항으로 기재되어 있으나, 권리분석상 대항력 없는 임차인의 권리 포기 조건부 매각이므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 독산동 일대는 오피스텔, 다세대주택 등 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 내 유동 인구가 비교적 안정적인 편입니다.

4.2. 주변 상업시설

인근에 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 위치하고 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 각종 상업시설과 편의시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

도보 거리에 세일중학교가 위치하고 있으며, 인근에 다른 교육시설들도 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차보증금 반환청구권 포기 조건

본 건은 임차인이 보증금 중 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건부 매각입니다. 이 조건이 명확히 이행되는지 여부를 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 상 제한

본 토지는 다수의 법규에 따른 제한사항(가축사육제한, 최고높이 제한, 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등)을 포함하고 있어 향후 건축 행위나 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 장점

* 감정가가 1.71억 원으로 상대적으로 낮은 편입니다.

* 해당 건물이 위치한 지역은 주거 및 상업 기능이 혼합된 곳으로 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

* 대항력 없는 임차인으로, 권리 포기 조건부 매각으로 명도 부담이 적을 수 있습니다.

7.2. 단점

* 건물 전용 면적이 5.34평으로 매우 작아 실거주 목적이나 투자 수익률 측면에서 제한적일 수 있습니다.

* 주택 임차인의 보증금(1.85억 원)이 감정가(1.71억 원)보다 높으며, 보증금 반환청구권 포기 조건의 이행 여부가 중요합니다.

* 다양한 토지이용계획 상 제한으로 향후 개발 또는 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

8. 투자 포인트

본 물건은 소형 오피스텔로, 적은 투자금으로 서울 내 부동산을 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 임차인 관련 조건 이행 여부 확인이 필수적이며, 작은 면적으로 인한 투자 수익률의 한계를 고려해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 오피스텔 시세를 종합적으로 분석한 결과, 해당 면적 및 위치의 유사 물건들은 대략 1억 6천만 원에서 1억 9천만 원 선에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다. 본 건의 감정가 1억 7천1백만 원은 현 시세 범위를 적절히 반영한 것으로 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

임차인 관련 조건이 명확히 이행된다는 전제 하에, 감정가 1억 7천1백만 원을 기준으로 경쟁 입찰 가능성을 고려하여 1억 7천만 원 초중반대를 예상 입찰가로 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 법원 진행 상황, 경쟁 참여자의 수 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.