나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4445 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 377-20 감성리즈빌 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '월정초등학교' 북측 인근에 위치하며, 인근지역은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 북동측 근거리에 화곡역(지하철 5호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 7층 건물 내 제6층 제602호로서, (사용승인일 : 2017.01.20) 외벽 : 석재붙임 및 벽돌쌓기 마감 등 창호 : 새시 창호 마감 등임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(단지형다세대 - 거실, 방3, 욕실 겸 화장실1)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로대비 대체로 등고평탄한 3필지 일단의 가장형의 토지로서 근린생활시설 및 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1)~(3) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역 (용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4445 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 377-20 감성리즈빌 제6층 제602호

용도: 도시형생활주택

건물 연면적: 34.18㎡ (약 10.34평)

토지 면적: 19.84㎡ (약 6.00평)

감정가: 272,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지상 7층 건물 중 제6층 제602호 (사용승인일: 2017.01.20)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 언급 있으나 권리분석상 대항력 없는 임차권

주의사항: 임차인 남정민 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됨. 이에 따라 인수되는 보증금은 0원임.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, 월정초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 북동측 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 교통 환경은 보통 수준입니다.

일반적인 주거지역으로, 대규모 혐오시설이 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았으나, 현장 방문을 통해 최종 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2026타경4445) 등기부채권 총액: 235,500,000원 (2026.04.02 접수)

등기부 요약:

- 소유권보존: 빈석우 외 1명 (2017.01.26)

- 공유자전원지분전부이전: 유정민 (2017.06.13)

- 주택임차권: 남정민 (2025.06.10 접수, 235,500,000원, 말소 예정)

- 강제경매: 주택도시보증공사 (2026.04.02 접수, 말소기준권리)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(남정민)

* 보증금: 235,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-28

* 확정일자: 2021-03-26

* 배당신고일자: 2025-06-10

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 남정민 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨. 인수되는 보증금 없음.

권리 분석 결과:

말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기보다 늦게 접수된 임차권은 말소될 예정이며, 임차인은 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않습니다. 명시된 조건에 따라 임차보증금 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 도시형생활주택으로, 주변에 근린생활시설이 산재한 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

주거 용도에 적합한 상권이며, 5호선 화곡역을 중심으로 형성된 상권의 배후 주거지 역할을 할 수 있습니다.

제공된 최근 매매 정보들을 종합해보면, 유사한 연식과 면적의 다세대 주택 거래 사례가 존재하며, 이는 본 물건의 시장 가치 산정에 중요한 참고 자료가 됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 진출입 용이, 버스정류장 인근, 지하철 5호선 화곡역 근거리

* 편의시설: 월정초등학교가 인근에 위치하며, 주거지 주변의 일반적인 편의시설 이용 가능

* 주거환경: 다세대주택 및 아파트 등이 밀집된 주거 지역으로, 안정적인 주거 환경 형성

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 관련 조항: HUG(주택도시보증공사) 관련 조건으로 인해 복잡성이 있을 수 있습니다. 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건이 명확히 이행되어야 합니다.

권리 말소 관련 사항: 등기부등본상 임차권이 말소 예정으로 되어 있으나, 최종 매각 절차 완료 시까지 관련 서류 및 조건 이행 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2017년 준공)이며 6층에 위치하여 일조권 및 조망권을 일부 확보하고 있을 것으로 예상됩니다.

권리 분석 상 임차인으로 인한 인수 부담은 없으나, HUG 인수조건과 관련된 특이사항으로 인해 거래 과정에 주의가 필요합니다.

주변 시세 및 감정가를 고려했을 때, 안전한 입찰 전략 수립이 중요합니다.

8. 투자 포인트

신축급 도시형생활주택: 2017년 준공으로 비교적 신축에 속하여 상품성이 양호합니다.

역세권 인접성: 지하철 5호선 화곡역 이용이 가능하여 교통 편의성이 높습니다.

명확한 권리 관계: 임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 0원으로 권리관계가 명확합니다.

주변 개발 가능성: 화곡동 일대의 정비 사업 추진 가능성을 고려할 때, 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례 분석:

- 2019년 준공, 19.98㎡, 4층 물건이 216,000,000원 (약 10,809,000원/㎡)에 거래되었습니다.

- 1986년 준공, 37.44㎡, 2층 물건이 150,000,000원 (약 4,006,000원/㎡)에 거래되었습니다.

- 2002년 준공, 37.56㎡, 3층 물건이 160,000,000원 (약 4,259,000원/㎡)에 거래되었습니다.

본 물건 정보:

- 전용면적: 34.18㎡ (약 10.34평)

- 준공 연도: 2017년

- 층수: 6층

- 감정가: 272,000,000원

시세 분석:

본 물건은 2017년 준공으로 최근 거래된 2019년 준공 물건과 연식이 비슷하나, 면적이 더 넓습니다. 2019년 준공 물건의 ㎡당 가격(약 1,080만원)을 적용하면 약 3억 7천만원 이상의 가치를 추정할 수 있으나, 이는 다소 높은 편입니다. 반면, 과거 거래된 물건들의 ㎡당 가격(약 400-425만원)은 본 물건의 연식과 상태를 고려할 때 낮게 평가된 것으로 보입니다.

감정가 272,000,000원은 34.18㎡ 기준 ㎡당 약 795만원 수준으로, 신축급 다세대 주택의 시세보다 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

임차 보증금 인수 부담이 없다는 점과, 신축급이라는 점을 감안하여 감정가 대비 105% ~ 110% 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

종합적인 시장 상황, 물건의 정확한 상태, 경쟁 입찰 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가: 285,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.