나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100667 [1] 서울특별시 관악구 신림동 713-1 성진리치빌5차 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2026.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '난곡초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있으며 주위 는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상 황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제203호로서, (사용승인일 : 2021.02.02.) -외 벽 : 석재붙임 마감 등, -창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사지에 자체지반 평탄하게 조성한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 주상용 건 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측 및 서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 남측으로 약 5m 포장도로에 접 함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) : 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방 어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비 법>, 역사문화환경보존지역(자세한사항은 문화재청(천연기념물과) 서울특별시(문화재과) 관 악구(문화체육과)로 문의바람)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지 정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에 관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025. 8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100667 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 713-1 성진리치빌5차 2층203호

* 건물 구조/용도: 철근콘크리트구조, 5층 건물 내 제2층 제203호 (다세대주택)

* 사용승인일: 2021년 2월 2일

* 감정가: 278,000,000원

* 토지 면적: 18.08㎡ (약 5.47평) / 건물 면적: 28.92㎡ (약 8.75평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (경매개시결정 등기 기준)

* 특이사항: 정비구역, HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 관악구 신림동 '난곡초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통임.

* 토지이용계획 및 규제:

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 정비구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 기타: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역

1.2. 건물 및 토지 현황

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제203호. 외벽 석재붙임 마감, 창호 샷시.

* 이용상태: 다세대주택으로 이용 중.

* 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비 구비.

* 토지형상 및 이용상태: 북측 하향 완경사지에 자체지반 평탄하게 조성한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 주상용 건물 부지로 이용 중.

* 인접 도로상태: 북측 및 서측 폭 약 8m 내외, 남측 약 5m 포장도로에 접함.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정 등기(2026.04.06. 접수, 등기부상 갑5)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 압류 (관악세무서장, 2025.02.19. 접수, 등기부상 갑3)

* 압류 (서울특별시, 2025.03.14. 접수, 등기부상 갑4)

* 주택임차권 (김수환, 2023.11.07. 접수, 등기부상 을3)

* 주택도시보증공사(HUG)의 임차권은 '우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 2026.06.26.자 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다. (지상권 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 275,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-30

* 확정일자: 2021-08-19

* 대항력: 없음

* 비고: 인수조건 변경 확약서 제출로 낙찰자에게 대항력 없음.

* 임차인: 이아영 (이 )

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자: 2025-11-11

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 2026-04-13

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.

1.4. 상권 및 시세 분석

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 7월):

* 사례 1: 신림동 92-200, 제일빌라 (1991년 건축), 30.92㎡, 185,000,000원

* 사례 2: 신림동 561-1, 드림하우스 (2015년 건축), 29.56㎡, 320,000,000원

* 사례 3: 신림동 87-1, 어반팰리스 (2018년 건축), 45.37㎡, 390,000,000원

* 본건 (성진리치빌5차 2층203호): 2021년 건축, 28.92㎡, 감정가 278,000,000원.

* 분석:

* 본건은 2021년 건축으로 최신 건물에 속하며, 면적(28.92㎡)은 사례 2(29.56㎡)와 유사합니다.

* 사례 2(2015년 건축, 29.56㎡)가 320,000,000원에 거래되었고, 사례 3(2018년 건축, 45.37㎡)이 390,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가(278,000,000원)는 현재 시세 대비 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 동일 면적 및 유사 연식의 사례 2와 비교 시, 본건은 더 최신 건물임에도 불구하고 감정가가 더 낮습니다.

* 건축 연도가 오래된 사례 1(1991년 건축, 30.92㎡)이 185,000,000원에 거래된 것은 본건 가치 평가에 큰 영향을 미치지 않습니다.

1.5. 생활정보

* 인근 교육시설: 난곡초등학교에 인접하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 주변 편의시설: 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 편의시설: 승강기, 도시가스 등 현대적인 주거 설비가 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 정비구역 지정: 향후 도시 개발 계획에 따라 건물의 가치 변동 가능성이 있으나, 이는 잠재적 상승 요인이 될 수도 있습니다.

* 토지거래허가구역: 지정 기간(2026년 12월 말까지) 내에는 거래에 일부 제한이 있을 수 있으나, 실거주 목적 또는 잔금 납부 후 해제 시 큰 영향은 없을 것으로 보입니다.

* 역사문화환경보존지역: 건물 리모델링 또는 재건축 시 문화재 관련 규제를 받을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 신림동에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 다세대주택으로, 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 또한, '정비구역' 지정은 장기적인 관점에서 지역 가치 상승의 잠재력을 내포하고 있습니다. 주거 편의시설 및 교통 접근성도 보통 수준으로 실거주 및 투자 목적 모두 고려해볼 만한 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물로 즉시 거주 또는 임대 가능.

* 대항력 있는 임차인이 없고, HUG의 권리 소멸 확약으로 낙찰자의 인수 부담이 없음.

* 정비구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 실수요자 및 임대 수익 투자자에게 매력적인 소형 평형.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 278,000,000원

* 최근 유사 면적 및 연식 거래 사례: 320,000,000원 (드림하우스, 2015년 건축, 29.56㎡)

* 본건은 사례 2보다 건축 연도가 최신(2021년)임을 고려할 때, 현재 시세는 최소 300,000,000원 이상으로 판단됩니다.

* 따라서, 경쟁 입찰 상황 및 물건의 신축성, 잠재적 가치를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 약 310,000,000원에서 330,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

* 보수적인 접근으로는 감정가 대비 110% 수준인 약 305,800,000원을 최저 입찰 희망가로 설정하고, 시장 상황에 따라 상향 조절하는 전략을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.