나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100663 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 921-6 청룡오피스텔 8층807호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2026.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "관악초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재하는 지대로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 서울지하철 2호선 "봉천역"이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 8층 건물 내 제8층 제807호로서,
(사용승인일 : 2005.03.10)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 인테리어 및 벽지 마감 등.(탐문조사 등에 의함)
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(가) : 오피스텔로 이용 중임. (후첨 "건물내부구조도"참조)

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 난방설비, 승강기 설비, 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단으로 인접지 대비 등고·평탄한 부정형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하며, 이 도로는 인근 대로와 연계되어 시내 각 방향으로의 계통성 등은 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 공히
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-202호(2016.07.14.))), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.
기호3
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-202호(2016.07.14.))) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100663 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 921-6 청룡오피스텔 8층 807호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 75,000,000원

* 토지면적: 4.74㎡ (약 1.43평)

* 토지 지분: 4.735㎡ (약 1.43평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 13.20㎡ (약 3.99평)

* 건물 지분: 13.2㎡ (약 3.99평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "관악초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재하는 지대로서 전반적인 입지 여건은 보통 수준임.

* 교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 서울 지하철 2호선 "봉천역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 지상 8층 건물 중 제8층 제807호임. (사용승인일: 2005년 3월 10일)

* 외벽: 석재붙임 마감 등

* 내벽: 인테리어 및 벽지 마감 (탐문 조사 등 추정)

* 창호: 샷시 창호 등

* 이용상태: 오피스텔로 이용 중임.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 주차 설비 등이 구비되어 있음.

* 토지 형상 및 이용상태: 3필지가 일단으로 이용 중이며, 인접지 대비 등고·평탄한 부정형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하며, 이 도로는 인근 대로와 연계되어 교통망은 보통임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있음. (세부 내용은 원문 참조)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 관악구(서울특별시)의 압류 (갑6, 2026.03.16.)

* 등기부 요약:

* 갑3, 갑5: 소유권이전 (방규진)

* 을3: 주택임차권 (김희정, 135,000,000원) - 말소됨. HUG 보증금 관련 확약서 제출됨.

* 갑7: 강제경매 (주택도시보증공사) - 말소됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김희정)

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-23

* 확정일자: 2022-02-21

* 배당신고일자: 2024-03-22

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 내용의 확약서가 제출됨.

* 임차인: 전

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-04-28

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (전 임차인은 보증금 및 차임 정보가 없으나 대항력이 있으므로, 경매 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으며 이에 대한 면밀한 추가 확인이 필요함.)

4. 상권분석

* 대상 물건은 서울 관악구 봉천동의 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역에 위치하고 있습니다.

* 주위로 근린생활시설, 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재하여 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 아주 활성화된 지역이라고 보기는 어렵고 일반적인 수준으로 판단됩니다.

* 봉천역 역세권에 위치하여 유동인구 확보에는 유리한 측면이 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 관악초등학교가 인근에 위치하고 있어 자녀가 있는 세대에 유리할 수 있습니다. (단, 교육환경보호구역에 해당하여 일부 제한사항 확인 필요)

* 교통: 지하철 2호선 봉천역을 이용할 수 있어 강남, 시청 등 주요 업무지구로의 접근성이 양호합니다. 다수의 버스 노선도 운행 중입니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 상가를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 토지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 잔금 납부 시 해당 허가를 취득해야 하는 번거로움과 절차가 발생할 수 있습니다. (지정 기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9. 외 다수, 세부 사항은 지자체 확인 필수)

* 대항력 있는 임차인: 전 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 및 차임 정보가 불분명하여 낙찰자가 잔금을 납부한 후에도 해당 임차인의 권리를 인수하거나 명도에 대한 법적 분쟁이 발생할 소지가 있습니다. 0원의 보증금은 특이사항으로, 계약 내용 및 실제 관계에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경 및 확약서: 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인의 경우, 대항력 포기 및 우선변제권 주장 확약서가 제출되었으나, HUG의 인수 조건 변경 내용에 따라 인수 절차에 변동이 있을 수 있습니다.

* 다수의 토지이용계획 및 제한사항: 준주거지역, 지구단위계획구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 다양한 법적 제한사항이 존재하여 향후 재건축, 증축 또는 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 봉천역 인근 지역 특성상 상업 시설 밀집 지역이므로 소음이나 기타 도시 생활의 불편함은 있을 수 있습니다. 교육환경보호구역 내 절대정화구역 해당 여부 등은 동작교육청을 통해 최종 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 오피스텔로, 봉천역 역세권이라는 교통상의 이점이 있습니다. 비교적 소형 면적으로 실거주 또는 소액 투자용으로 고려될 수 있습니다. 그러나 토지거래허가구역 지정, 대항력 있는 임차인의 존재와 불분명한 보증금/차임 정보, HUG 인수조건 변경 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있어 투자 결정에 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 대항력 있는 임차인의 현황은 추가적인 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 봉천역 역세권 입지로 인한 편리한 교통 및 잠재적 임대 수요

* 실거주 또는 소액 투자에 적합한 소형 면적

* 주변 시세 대비 감정가가 상대적으로 낮을 가능성 (시세 비교 필요)

9. 예상 입찰가

최근 2026년 2월부터 4월까지 동일 건물(청룡오피스텔)에서 거래된 면적 13.2㎡ ~ 14.26㎡ 오피스텔의 실거래가는 7,500만원부터 8,200만원 사이를 형성하고 있습니다. 감정가는 7,500만원입니다.

제시된 정보들을 종합적으로 고려할 때, 잠재적 리스크(토지거래허가구역, 대항력 있는 임차인 등)를 감안하면, 보수적으로 접근하여 감정가 수준 또는 그보다 약간 상회하는 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

현 시세 및 거래 동향을 고려하여, 예상 입찰가는 약 78,000,000원 ~ 80,000,000원으로 판단됩니다. 다만, 권리 분석 상 대항력 있는 임차인(전 )의 보증금 및 차임 미확인 사항에 대한 해결 방안 및 추가 비용 발생 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.