나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100664 [1] 서울특별시 관악구 신림동 610-396 골드팰리스 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진성 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '남강고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 301호로서, (사용승인일 : 2016.06.02) 외벽 : 돌붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택(도시형생활주택) 으로 이용중임.

설비내역

전기설비, 승강기설비, 도시가스 등 난방설비, 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 세장형의 토지로서, 다세대주택(도시형생활주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 남동측으로 각각 노폭 약 4미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(제한기간: (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.6.17.~2026.8.30.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100664 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 610-396 골드팰리스 3층301호

용도: 연립주택 (공부상 다세대주택, 도시형생활주택)

감정가: 281,000,000원

토지면적: 26.00㎡ (약 7.87평)

건물면적: 33.25㎡ (약 10.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '남강고등학교' 북측 인근에 위치함.

주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 소재하여 주거 환경을 이루고 있음.

차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통 수준임.

건물은 남서측 및 남동측으로 각각 노폭 약 4미터 도로에 접하고 있음.

건축물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 301호이며, 2016년 6월 2일에 사용승인되었음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2026년 4월 6일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기 (갑4)임.

총 등기부채권액: 260,000,000원.

임차인 현황:

* 권영범: 보증금 10,000,000원, 차임 800,000원, 2025년 2월 4일 전입. 대항력 있음. (주의: 확정일자, 배당신고일자 미기재. 금액이 미상이라도 주의 필요)

* 주택도시보증공사 (이동구): 보증금 260,000,000원, 차임 0원, 2021년 8월 13일 전입. 대항력 없음. 2023년 8월 24일 배당신고. (등기부상 주택임차권은 말소 예정)

인수되는 보증금: 권영범 임차인의 경우 대항력이 있어 보증금 10,000,000원의 인수 가능성이 있으나, 특별매각조건에 따라 조건부 매각으로 진행됨.

특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함.

1.3. 상권분석

본 물건은 서울 관악구 신림동, 남강고등학교 북측 인근에 위치하며, 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역임.

주변에 각급 학교와 공원이 있어 주거 편의성이 양호한 입지임.

건축물대장상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 학군 및 생활 편의 시설 접근성이 보통 수준임.

1.4. 생활정보

교통: 인근 버스정류장 이용 가능.

주변 시설: 학교, 공원 등 근린생활시설 및 편의시설 접근성이 보통 수준임.

혐오시설: 현재 지도 검색 결과, 해당 위치 주변에 특별히 혐오시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 권영범 임차인은 2025년 2월 4일 전입하여 대항력이 있으나, 보증금 및 차임 금액이 미상이고 확정일자, 배당신고일자가 없어 권리 분석에 주의가 필요함. (금액이 미상이라도 주의 필요)

특별매각조건 관련 불확실성: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 존재하며, 특별매각조건에 따라 명확한 해결 여부를 추가 확인해야 함.

토지이용계획상 제약: 도시지역, 제1종일반주거지역, 건축허가·착공제한지역, 교육환경보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 다수의 토지이용계획상 제한사항이 존재하여 향후 개발 시 제약이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 2016년 준공된 도시형생활주택으로, 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 특별매각조건으로 인한 잠재적 보증금 인수 위험, 권리관계의 복잡성 등은 신중한 접근이 요구됩니다. 신림동 지역의 최근 매매 사례들을 고려할 때, 권리 관계 명확화 및 철저한 사전 조사를 전제로 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2016년 사용승인으로 비교적 최근에 건축된 건물임.

입지: 생활 편의 시설 및 대중교통 접근성이 양호한 편임.

지역 개발 가능성: 신림동 지역의 도시 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승 기대 (단, 토지이용계획상 제약 고려 필요).

1.8. 예상 입찰가

감정가: 281,000,000원

최근 매매 시세 분석:

* 2026년 7월 6일, 30.92㎡, 1991년식, 185,000,000원 (제일빌라)

* 2026년 7월 6일, 29.56㎡, 2015년식, 320,000,000원 (드림하우스)

* 2026년 7월 3일, 45.37㎡, 2018년식, 390,000,000원 (어반팰리스)

본 물건의 건물면적은 33.25㎡ (약 10.06평)이며, 2016년 사용승인되었습니다. 유사한 면적과 건축 연도의 거래 사례는 없으나, 2015년식 29.56㎡가 320,000,000원, 2018년식 45.37㎡가 390,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건의 적정 시세는 300,000,000원에서 360,000,000원 범위로 추정됩니다. 현재 감정가는 281,000,000원으로 시세 대비 낮게 책정된 것으로 보입니다.

예상 입찰가 산정:

인수 보증금 외 입찰가를 산정합니다. 대항력 있는 임차인 권영범의 보증금 10,000,000원은 특별매각조건에 따라 인수 여부가 명확히 확인되어야 합니다. 만약 조건대로 보증금이 인수되지 않거나, 권리 관계가 명확하게 정리될 경우, 감정가 대비 105% ~ 115% 수준을 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 295,000,000원 ~ 323,000,000원. (최종 입찰가 결정 전, 임차인 보증금 인수 여부에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.