나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13783 [2] 경기도 화성시 영천동 675-6 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2024.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "영천초등학교" 남동측 인근에 위차하며 부근은 중소규모의 아파트단지 및 상가 등이 혼재된 지역으로서, 상업지역 중심과의 접근성, 교통시설과의 편의성 등을 고려할 때 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물내 제1층 제104호 외 1개호로서,
외벽: 화강석 붙임 마감.
내벽: 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감.
창호: 칼라샷시 창호임.

이용상태

"제2종근린생활시설"로 이용중임(후첨 "건물이용 및 임대개황도" 참조.)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측 하향완경사지에 평탄하게 조성된 세장형 토지로서 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약8-10미터의 포장도로와 접하여 제반 도로상태는 무난한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로3류(폭 12m-15m)(20
14-10-01)(중(집)3-51)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 본건은 북측 도로기준 및 공부상 "1층"이나, 남측 기준으로는 "2층"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경13783 (2)

* 소재지: 경기도 화성시 영천동 675-6 1층 105호

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

* 감정가: 751,000,000원

* 토지면적: 31.34㎡ (약 9.48평)

* 토지 지분: 31.34㎡ (약 9.48평)

* 건물면적: 46.74㎡ (약 14.14평)

* 건물 지분: 46.74㎡ (약 14.14평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (주채무자는 하나은행으로 추정됨)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 화성시 영천동 소재 "영천초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 중소규모의 아파트단지 및 상가 등이 혼재된 지역임. 상업지역 중심과의 접근성, 교통시설과의 편의성 등을 고려할 때 제반 주위환경은 보통으로 평가됨.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편임.

* 토지 형상 및 이용상태: 남측 하향 완경사지에 평탄하게 조성된 세장형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본 건 북측으로 노폭 약 8-10미터의 포장도로와 접하여 제반 도로 상태는 무난한 편임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 제1종 일반주거지역, 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로 3류(폭 12m-15m)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 성장관리권역, 택지개발지구 등에 해당함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 (하나은행 근저당, 2016-01-13 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 갑9 (류흥식 소유권이전청구권가등기). 본 건은 등기부상 말소되지 않은 소유권이전청구권가등기가 존재하여, 낙찰자가 해당 권리를 인수해야 할 가능성이 높음. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박 (박석준)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입/사업일자: 2021-03-22

* 대항력: 없음 (주의: 확정일자, 배당신고일자 정보 미비로 인해 임대차 관계의 최종적인 권리 관계는 추가 확인 필요)

* 임차인: 박 (박종설)

* 보증금: 0원

* 차임: 100,000원

* 전입/사업일자: 2023-05-02

* 대항력: 없음 (주의: 확정일자, 배당신고일자 정보 미비로 인해 임대차 관계의 최종적인 권리 관계는 추가 확인 필요)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 기타 권리: 건물 등기부상 소유권보존, 소유권 이전, 근저당, 가압류, 임의경매, 압류 등 다수의 권리 변동이 있었으나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임. (단, 갑9 가등기는 예외)

* 등기부채권 총액: 853,200,262원

4. 상권분석

* 지역 특성: 본 건이 위치한 영천동 일대는 중소규모 아파트 단지와 상가, 주택 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역임. 제2종 근린생활시설 용도로서 지역 주민들을 대상으로 하는 업종에 적합한 상권 형성 가능성이 있음.

* 주변 시설: 영천초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편이며, 주거 단지와 상가들이 밀집해 있어 유동 인구가 예상됨.

* 입지 장점: 상업 지역 중심과의 접근성 및 교통 편의성이 보통 수준으로, 지역 내에서의 상업 활동에 유리한 조건을 갖추고 있음.

5. 생활정보

* 교통: 단지 북측으로 약 8-10미터 폭의 포장도로와 접하고 있으며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함. 차량을 이용한 접근성 또한 양호함.

* 편의시설: 주변 상업 시설 및 주거 단지를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 교육시설: 영천초등학교가 도보로 접근 가능한 거리에 있어 교육 환경이 우수한 편임.

* 특이사항: 본 건은 북측 도로 기준 및 공부상 "1층"이나, 남측 기준으로는 "2층"으로 파악됨. 이는 건물 설계상 경사지에 위치한 특성 때문으로 보이며, 실제 이용 및 임대 시 참고 필요.

6. 잠재적 리스크

* 소유권이전청구권가등기 인수: 류흥식 명의의 소유권이전청구권가등기(갑9)가 말소되지 않고 등기부상 남아 있어, 낙찰자가 이를 인수해야 할 중대한 법적 위험이 존재함. 이로 인해 소유권 행사에 제약이 따르거나 추가적인 법적 분쟁이 발생할 수 있음.

* 임차인 대항력 부재: 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없는 것으로 분석되나, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 미비하여 추후 배당 과정이나 임대차 관계 정리에 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

* 건물 층 표기 혼동 가능성: 공부상 1층이나 남측 기준 2층으로 표기되는 부분은 계약 시 명확한 협의와 확인이 필요함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 화성시 영천동에 위치한 근린상가로, 입지 조건 및 교통, 생활 편의시설 접근성은 보통 수준임.

* 등기부상 다수의 권리들이 설정되어 있으나, 대부분은 매각으로 인해 소멸되는 권리임.

* 가장 큰 문제점은 류흥식의 소유권이전청구권가등기가 말소되지 않고 인수 대상이 될 가능성이 높다는 점임. 이는 물건의 가치를 크게 하락시키거나 인수 후 처리에 복잡성을 야기할 수 있는 중대한 리스크 요인임.

* 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없어 임차 보증금 인수 부담은 적을 것으로 판단됨.

* 따라서 본 건에 대한 투자를 고려할 경우, 소유권이전청구권가등기의 법적 효력 및 처리 방안에 대한 철저한 사전 검토가 필수적임.

8. 투자 포인트

* 화성시 택지개발지구 내 위치: 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력 보유.

* 제2종 근린생활시설 용도: 지역 내 소규모 상업 시설로서의 수요 기대.

* 대항력 없는 임차인: 보증금 인수 부담이 없어 권리 분석이 단순한 편 (가등기 리스크 제외 시).

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 류흥식의 소유권이전청구권가등기가 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 한다는 점을 최우선으로 고려해야 합니다.

* 감정평가액은 751,000,000원이지만, 위에서 언급한 가등기 부담으로 인해 실제 입찰 참여 희망가는 감정가보다 현저히 낮아질 가능성이 높습니다.

* 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 해당 가등기의 법적 효력, 향후 소유권 이전 가능성, 말소 여부 등을 법률 전문가와 함께 면밀히 분석해야 합니다. 또한, 유사 물건의 최근 실거래가 및 주변 시세 조사도 병행하여 시장 가치를 파악해야 합니다.

* 현재로서는 이러한 중대한 인수 부담을 고려할 때, 보수적인 관점에서 신중하게 접근해야 하며, 철저한 권리 분석과 주변 시세 조사를 통해 본인의 투자 기준에 맞는 적정 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

* 주변 지역 검색 결과, 해당 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았으며, 초등학교 및 주거/상업 시설이 혼재된 일반적인 지역으로 파악되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.