나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13783 [1] 경기도 화성시 영천동 675-6 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2024.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "영천초등학교" 남동측 인근에 위차하며 부근은 중소규모의 아파트단지 및 상가 등이 혼재된 지역으로서, 상업지역 중심과의 접근성, 교통시설과의 편의성 등을 고려할 때 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물내 제1층 제104호 외 1개호로서,
외벽: 화강석 붙임 마감.
내벽: 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감.
창호: 칼라샷시 창호임.

이용상태

"제2종근린생활시설"로 이용중임(후첨 "건물이용 및 임대개황도" 참조.)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측 하향완경사지에 평탄하게 조성된 세장형 토지로서 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약8-10미터의 포장도로와 접하여 제반 도로상태는 무난한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로3류(폭 12m-15m)(20
14-10-01)(중(집)3-51)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 본건은 북측 도로기준 및 공부상 "1층"이나, 남측 기준으로는 "2층"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경13783 (1)

소재지: 경기도 화성시 영천동 675-6, 1층 104호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 811,000,000원

토지면적: 33.85㎡ (약 10.24평)

토지지분: 33.85㎡ (약 10.24평)

건물면적: 50.47㎡ (약 15.27평)

건물지분: 50.47㎡ (약 15.27평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 경기도 화성시 영천동에 위치하며, "영천초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 중소규모의 아파트 단지와 상가 등이 혼재된 지역으로, 상업 지역과의 접근성 및 교통 편의성을 고려할 때 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 북측으로 폭 약 8-10미터의 포장도로에 접해 있어 도로 상태는 양호합니다.

* 주변 시설 검색 결과, 상업 및 주거 밀집 지역으로 파악되며, 영천초등학교가 인근에 위치하여 학생 및 학부모 유동인구가 예상됩니다. 현재까지 본 물건과 직접적으로 연관된 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO 외 다수의 권리가 등기되어 있습니다.

* 말소기준권리: 2019년 4월 22일 접수된 하나은행 근저당권 (채권최고액 552,000,000원)입니다.

* 상기 말소기준권리보다 나중에 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (을3, 을4, 갑8, 갑10, 갑11, 갑12, 갑14 등)

* 등기부채권 총액은 853,200,262원으로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 윤상수

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024년 4월 2일

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력이 없어 매각으로 인해 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다. 다만, 임대차 관계에 대한 상세 내용 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 제2종근린생활시설로 이용 중이며, 주변 아파트 단지 및 상가 밀집 지역에 위치하여 기본적인 상업 활동이 가능한 입지입니다. 영천초등학교 인근이라는 점은 특정 업종(학원, 문구점, 식당 등)에 긍정적인 요인이 될 수 있습니다. 다만, 동탄2지구 내 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 상업 지역 중심부와의 접근성 및 상권의 성숙도에 대한 추가적인 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 접근성도 양호합니다.

* 교육: 영천초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 보통 이상입니다.

* 편의시설: 주거 및 상업 지역이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미확인: 임차인 정보가 있으나, 구체적인 임대차 계약 내용 및 보증금/차임 외 특이사항 등에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (본 건 임차인은 대항력 없음)

* 건물 층수 표기 차이: 북측 도로 기준 및 공부상으로는 1층이나, 남측 기준으로는 2층으로 표기되어 있어, 실제 이용 시 접근성이나 가시성에 영향을 줄 수 있습니다.

* 채무 총액: 등기부채권 총액이 감정가 대비 높은 수준으로, 낙찰 후 예상되는 명도 및 잠재적 문제에 대한 대비가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 영천동에 위치한 근린상가로, 영천초등학교 인근의 주거 및 상업 혼재 지역에 자리하고 있습니다. 교통이 편리하고 교육 시설이 인접해 있어 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 대부분 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대 관계의 구체적인 내용 확인, 건물 층수 표기의 차이로 인한 실제 이용상 제약 가능성, 높은 채무 총액 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인근 상가로, 특정 업종에 대한 안정적인 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 교통 접근성이 양호하여 배후 수요 흡수에 유리합니다.

* 권리관계가 비교적 명확하며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 절차가 순탄할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 투자 목적, 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 비교 사례 분석, 현장 조사, 임대 시세 조사 등을 통한 면밀한 시장 분석 후 신중한 접근이 필요합니다. 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 모든 고려사항을 바탕으로 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.