나이스옥션 법원경매 수원 2024타경103143 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 954-1 다원캐슬 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비전감정 · 평가일 2025.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원공업고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물내 4층 402호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅, 석재 및 치장벽돌붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.
(후첨 건물개황도 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급,배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 소방설비, 도시가스 및 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로 업무시설(오피스텔), 공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경103143 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 954-1, 다원캐슬 4층 402호

주소지: 경기도 수원시 팔달구 경수대로565번길 21, 4층 402호 (다원캐슬)

1.2. 물건 개요

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

감정가: 249,000,000원

토지면적: 14.79㎡ (약 4.48평) / 토지 지분: 14.794㎡

건물면적: 57.40㎡ (약 17.36평) / 건물 지분: 57.4㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.3. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 4층 402호

건물 총 면적 (대지면적 포함): 488.7㎡ (약 147.86평)

건물 연면적: 3227.18㎡ (약 976.25평)

사용승인일: 2019년 03월 07일

건물 용도: 업무시설 (오피스텔), 공동주택(다세대주택), 제1종근린생활시설(소매점) 복합 용도

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원공업고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통망

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 개발 계획

본건 토지는 사다리형의 평지로서 업무시설(오피스텔), 공동주택(다세대주택), 근린생활시설 등의 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 중로3류(폭 12m-15m), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 05월 16일 접수된 공덕농업협동조합의 근저당권 (을3)입니다.

3.2. 등기부 현황

본 물건에는 다수의 권리관계가 설정되어 있으며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 일부 권리는 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

* 말소기준권리: 공덕농업협동조합 근저당 (2022.05.16, 600,000,000원)

* 소멸 예정 권리: 갑4(압류), 갑5(가압류), 갑8(강제경매), 갑9(압류), 갑10(압류)

* 인수 가능성이 있는 권리: 을4(주택임차권)

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인 1: 주택도시보증공사 (대리인: 김몽기)

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2019년 03월 25일

* 확정일자: 2019년 03월 25일

* 배당신고일자: 2023년 02월 10일

* 대항력: 있음

* 비고: 물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 4번 임차권등기가 명시되어 있으며, 보증금 전액 변제되지 않는 한 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 2: 신지호

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2024년 06월 17일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없는 임차인입니다.

3.4. 총 채권액 (참고)

등기부채권 총액은 약 2,084,000,000원으로 파악됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상업시설 및 생활 편의시설

본 물건지 인근에는 오피스텔, 아파트, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 일반적인 상업지역의 편의시설 이용이 가능합니다. 수원시청역과도 가까워 관공서 및 다양한 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

4.2. 인근 교육시설

인근에 수원공업고등학교가 위치하고 있습니다.

4.3. 주변 지역 특성

인계동 지역은 다양한 상업시설 및 주거시설이 혼재하는 지역으로, 유흥업소 밀집 지역이라는 과거의 부정적 이미지가 일부 남아있으나, 현재는 다양한 업종의 시설들이 공존하고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수 (2.6억원)

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 김몽기 씨의 보증금 260,000,000원 인수 가능성입니다. 이는 감정가(249,000,000원)를 초과하는 금액으로, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 금액이 상당합니다.

5.2. 복잡한 권리관계

총 채권액이 약 20.8억원에 달하며, 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 설정되어 있어 권리 분석에 주의가 필요합니다.

5.3. 지역적 특성

과거 일부 지역의 유흥업소 밀집 지역으로 인한 부정적 이미지가 잠재적인 단점이 될 수 있습니다.

6. 종합 의견

6.1. 물건 총평

본 물건은 수원시 팔달구 인계동의 오피스텔로, 입지 및 교통은 양호한 편이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 크고 채권 총액이 높은 복잡한 권리 관계를 가지고 있습니다. 감정가보다 높은 인수 보증금으로 인해 투자에 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 투자 포인트

7.1. 잠재적 가치 (명확한 투자 포인트 부재)

본 건은 명확한 시세 정보 및 투자 포인트가 부족하며, 인수해야 할 임차인의 보증금 부담이 커 직접적인 투자 매력도는 낮다고 판단됩니다. 주변 지역의 개발 가능성 및 시세 변동을 면밀히 파악해야 합니다.

8. 예상 입찰가 분석

8.1. 감정가 대비 고려사항

감정가는 249,000,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 260,000,000원을 인수해야 할 경우, 실질적인 취득 비용은 감정가를 초과하게 됩니다. 따라서, 인수되는 보증금 금액을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8.2. 예상 입찰가 제안

본 건은 인수 보증금이 감정가를 초과하는 매우 높은 리스크를 가지고 있어, 일반적인 낙찰가율을 적용하기 어렵습니다. 인수 부담을 제외한 실질 가치와 시세 변동 가능성을 신중하게 고려하여, 현 시세 분석 결과 및 잠재적 리스크를 종합적으로 판단하였을 때, 보수적인 관점에서 감정가의 60~70% 수준인 약 149,400,000원 ~ 174,300,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 인수되는 보증금 260,000,000원을 감안하면, 실질적인 투자 가치는 현저히 낮을 수 있습니다. 따라서, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 인수되는 보증금의 회수 가능성 및 기타 위험 요소를 재확인한 후 신중한 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.