나이스옥션 법원경매 수원 2024타경102096 [1] 경기도 화성시 효행구 정남면 보통리 406 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선재감정 · 평가일 2024.12.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 정남면 소재 "보통3리마을회관" 북서측 인근에 위치하고, 부근은
전, 답, 공장, 임야 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 근거리에 노선버스정류장이 소재하나 정류장과의 거리, 노선버스의 종류, 운행빈도 등을 고려할 때 대중교통사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

(1) : 인접지 대비 완경사의 사디리형 토지로서, 묵전 상태임.
(2) : 인접지 대비 완경사의 부정형 토지로서, 묵전 상태임.

인접 도로상태

기호(1) 본건 남측, 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.
기호(2) 본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

406 : 자연녹지지역 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 해당지번 중 263㎡ 전원개발사업구역(전원개발촉진법)「국가지리정보 보완관리규정」제10조제11조에 의거 전력·통신·가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간시설이 포함된 지도는 공개제한 대상으로 분류되어 있어 도면에 표기하지 않습니다.

408 : 자연녹지지역 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 해당지번 중 240㎡ 전원개발사업구역(전원개발촉진법)「국가지리정보 보완관리규정」제10조제11조에 의거 전력·통신·가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간시설이 포함된 지도는 공개제한 대상으로 분류되어 있어 도면에 표기하지 않습니다.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

기호(1,2)의 공부상 지목은 "답"이나 현황 묵전 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

1.일부(263㎡)는 선하지로서 행정상 규제 정도 등을 감안하여 평가하였음
2.농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경102096 (1)

소재지: 경기도 화성시 효행구 정남면 보통리 406

용도: 답 (현황 묵전)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 정남농업협동조합

1.2. 면적

토지면적: 688.00㎡ (약 208.12평)

건물면적: 0.00㎡

1.3. 감정가

총 감정가: 300,656,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 화성시 정남면 소재 "보통3리마을회관" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 전, 답, 공장, 임야 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통 수준입니다. [cite: INDEX]

2.2. 교통

차량 접근은 가능하나, 근거리에 노선버스정류장이 소재함에도 불구하고 정류장과의 거리, 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다. [cite: INDEX]

2.3. 토지형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 완경사의 사다리형 및 부정형 토지로서, 현재는 묵전 상태로 이용되고 있습니다. [cite: INDEX]

2.4. 도로

본건 기호(1)은 남측 및 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하며, 기호(2)는 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다. [cite: INDEX]

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 자연녹지지역

* 가축사육제한구역 (일부 제한, 모든 축종 제한)

* 성장관리권역

* 일부(263㎡)는 전원개발사업구역으로 지정되어 있습니다. [cite: INDEX]

* 일부(263㎡)는 선하지로서, 국가 기간시설(전력, 통신, 가스 등)이 포함되어 있어 지도상 공개가 제한될 수 있습니다. [cite: INDEX]

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 8번 구분지상권 (한국전력공사): 전기공작물(철탑 및 송전선)의 건설과 소유를 목적으로 송전선이 통과하는 공중 공간(263㎡)에 설정되어 있으며, 존속기간은 전기공작물이 존속하는 기간까지입니다. 이 권리는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다. [cite: INDEX]

3.2. 말소기준권리

을구 14번 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2020-09-15, 416,000,000원)이 말소기준권리입니다. [cite: INDEX]

3.3. 총 등기부 채권액

말소 예정인 권리를 포함한 총 등기부채권액은 455,000,000원입니다. [cite: INDEX]

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건 소재지는 농지, 공장, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 주변 상권이 발달한 지역은 아닙니다. 다만, 인근 보통리 저수지 주변으로는 식당, 카페 등 편의시설이 자리 잡고 있어 나들이 코스로 활용되고 있습니다. [cite: INDEX]

4.2. 생활 편의시설

가까운 거리에 보통리 저수지가 있으며, 이곳 주변으로 식당, 카페 등이 분포하고 있습니다. [cite: INDEX] 근거리 노선버스정류장이 있으나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. [cite: INDEX]

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지취득자격증명

본 물건은 농지이므로, 매수자는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않으니 주의해야 합니다. [cite: INDEX]

5.2. 선순위지상권 (한국전력공사)

매각으로 소멸되지 않는 구분지상권이 존재하며, 토지의 일부 공중 공간(263㎡)에 대해 송전선 등 전기공작물 설치을 위한 권리이므로 토지 이용에 제약이 따릅니다. [cite: INDEX]

5.3. 토지이용제한

* 자연녹지지역, 성장관리권역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 따릅니다. [cite: INDEX]

* 일부 지역이 전원개발사업구역으로 지정되어 있어 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다. [cite: INDEX]

* 일부(263㎡)는 선하지로, 국가 기간시설과 관련된 지역으로 토지 이용에 추가적인 제약이 있을 수 있습니다. [cite: INDEX]

5.4. 묵전 상태

공부상 지목은 '답'이나 현황은 묵전 상태로, 실제 경작되고 있지 않은 토지입니다. [cite: INDEX]

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 정남면 보통리에 소재한 답(현황 묵전) 토지입니다. 농지 취득 자격 증명이 필수적이며, 토지 일부(263㎡)에 한국전력공사의 구분지상권(선하지)이 설정되어 있어 토지 이용에 상당한 제약이 있습니다. 또한, 자연녹지지역, 성장관리권역, 가축사육제한구역 등의 토지이용계획 및 제한사항을 고려해야 합니다. 대중교통 이용이 다소 불편하며, 현황 묵전 상태로 실제 이용과는 차이가 있습니다. 이러한 제약 사항들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

화성시의 지역적 개발 가능성을 잠재적 투자 포인트로 고려해볼 수 있습니다. 다만, 현재 물건 자체의 농지 취득 제한, 선하지로 인한 이용 제약, 다양한 용도지역 제한 등을 감안할 때, 단순 토지 투자보다는 특정 목적(예: 장기적인 개발 가능성)을 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다. 인근 보통리 저수지 주변으로 형성된 나들이 코스와 편의시설은 지역 내 소규모 활동에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 추가적인 시장 조사와 면밀한 현장 조사가 필요합니다. 특히, 해당 토지의 농업적 가치, 개발 가능성, 그리고 선하지 및 기타 규제 사항이 토지 가치에 미치는 영향을 정확히 평가해야 합니다. 감정가는 300,656,000원이지만, 실제 입찰가는 여러 요인을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다. 인수되는 권리(구분지상권)의 가치를 제외하고, 주변 농지 거래 사례 및 향후 개발 가능성 등을 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.