나이스옥션 법원경매 수원 2025타경50901 [1] 경기도 화성시 우정읍 매향리 638-5 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2025.02.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 우정읍 매향리 소재 '매향3리마을회관' 동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 해안 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 후첨‘사진용지’와 같이 권원미상의 제시외 미등기 건물(일반건축물대장상 시멘트블록조 단독주택 및 창고시설 173.73㎡)이 소재하는 바, 경매진행시 참고바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 해당사항 없음.

물건 비고

지상에 미등기 건물이 존재하고 있고 매각에서 제외함. 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명함. 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경50901 (1)

1.2. 소재지

경기도 화성시 우정읍 매향리 638-5

1.3. 용도

대지

1.4. 감정가

503,010,000원

1.5. 토지면적

810. 00㎡ (약 245.03평)

1.6. 매각대상

토지만 매각

1.7. 경매구분

공유물분할을 위한 경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 화성시 우정읍 매향리 소재 '매향3리마을회관' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 및 농경지가 혼재하는 해안 농촌지대임. 과거 미 공군 사격장 부지로 사용되었던 곳으로, 현재는 평화기념관, 평화생태공원 등이 조성되어 역사적 의미와 자연 생태를 함께 느낄 수 있는 지역임.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 인접 도로상태

본 건 북동측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 국민건강보험공단 압류(2022-10-24)임.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권임.

3.3. 토지 등기부 요약

* 갑7: 2008-09-08, 이용선 (증여, 김미자 지분 전부 이전)

* 갑8: 2022-10-24, 국민건강보험공단 (압류, 김오순 지분 압류, 말소기준권리)

* 갑11: 2023-10-16, 주식회사벨류라 인 (매매, 김진욱 지분 전부 이전)

* 갑12: 2024-02-02, 화성세무서장 (압류, 김오순 지분 압류)

* 갑13: 2025-01-13, 주식회사벨류라인 (임의경매, 공유물분할을 위한 경매개시결정)

3.4. 등기부채권 총액

0원

3.5. 임차인 현황

3.5. 1. 임차인 정보

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1969-03-20

* 대항력: 없음

4. 상권분석

4.1. 주위 환경

주변은 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 해안 농촌지대임. 과거 군사작전 지역이었던 곳이 평화와 생태를 주제로 한 공원으로 조성되어 역사적, 문화적, 생태적 가치를 지닌 지역으로 변화하고 있음.

4.2. 잠재 상권

해안 농촌 지역 특성상 상업 밀집 지역은 아니나, 평화기념관, 평화생태공원, 화성 드림파크 등 관광 시설이 연계 개발되고 있어 지역 특화 콘텐츠를 통한 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 교통

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 기본적인 교통망은 갖추고 있음.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 있으나, 대규모 상업 시설이나 편의시설은 제한적일 것으로 예상됨. 다만, 관광 개발이 진행되면서 관련 편의시설이 확충될 가능성이 있음.

5.3. 기타 생활 기반 시설

해안 농촌 지역 특성상 조용하고 한적한 환경을 제공함. 인근 화성호 습지는 철새 도래지로 생태적 가치가 높음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미등기 건물 존재

본건 토지 지상에 미등기 건물이 존재하며, 해당 건물은 매각에서 제외됨.

6.2. 법정지상권 성립 불분명

매각에서 제외되는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 추후 권리관계에 대한 추가 확인이 필요함.

6.3. 최저매각가격 제한

제시외 건물 소재로 인해 최저매각가격이 제한받고 있는 것으로 판단됨.

6.4. 공유물분할 경매 특성

본 건은 공유물분할을 위한 경매로, 토지 지분 소유자 간의 분할 과정에서 발생한 절차임.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 우정읍 매향리에 위치한 토지로서, 과거 미 공군 사격장 부지였던 곳이 평화 및 생태 관련 시설로 개발되어 역사적, 생태적 가치가 부각되고 있는 지역에 속함. 토지만 매각 대상이며, 지상에 미등기 건물이 존재하나 매각에서 제외되는 조건임. 다만, 제외되는 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점은 주의해야 할 사항임. 공유물분할 경매라는 특성과 함께, 주변의 개발 상황 및 토지의 이용 계획을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 과거 군사시설 부지가 평화 및 생태 공원으로 재탄생하며 지역 가치 상승 기대.

* 해안 지역의 자연 환경과 인접한 관광 시설(평화기념관, 생태공원)과의 연계성.

* 차량 접근 용이성과 보통 수준의 교통망.

9. 예상 입찰가

인수해야 할 보증금이 없는 건으로, 현재 감정가 503,010,000원을 기준으로 유찰 여부, 현장 조사 결과, 법정지상권 등 권리관계 및 주변 시세 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 산정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.