나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경105561 [3] 서울특별시 관악구 남현동 1086-12 한샘타운 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2024.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 "서울사당초등학교" 동측 인근에 위치하며, 본건 인근은 다세대주택, 단독주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 사당역(지하철 2호선 및 4호선)이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상7층 건물 내 제지1층 제비01호 외 4개호로서,
외벽 : 화강석 붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

기호(1),(2),(3)은 공부상 사무소이나 현황은 다세대주택(도시형생활주택)임.
기호(4),(5)은 공부 및 현황 다세대주택(도시형생활주택)임.

설비내역

위생·급배수설비, 난방설비, EV설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 6m 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:150m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법, 중점경관관리구역(주요산 주변)>임.

공부와의 차이

본건 기호(1), (2), (3)은 공부상(집합건축물대장) 사무소로 등재되어 있으나, 현황상 다세대주택으로 이용 중인바 업무 진행시 참고하시기 바람.

본건 구분건물은 집합건축물대장상 위반건축물 표시, 탐문조사, 외부 현관문 노출부분 관찰, 현장 내부조사 등을 통해서 현황이 집합건축물대장 및 건축물현황도와 무관하게 임의로 경계벽을 허물고 다수의 호수로 사용 중이며, 건축물현황도상 경계벽의 훼손여부 및 경계침범 여부, 세대간의 범위 등 정확한 사항은 측량 등이 필요한 사항인바, 경매 진행시 유의 바람.
-기호(1) : B01, B02, B03, B04, B05(창고), B06호(창고) 총 6개호수로 이용 중임.
-기호(2) : 201, 205, 209호 총 3개호수로 이용 중임.
-기호(3) : 202, 203, 204, 206, 208호 총 5개호수로 이용 중임.
-기호(4) : 301, 303, 304, 305, 306호 총 5개호수로 이용 중임.
-기호(5) : 401, 403, 404, 405호 총 4개호수로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경105561 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 관악신용협동조합

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 서울특별시 관악구 남현동 1086-12 한샘타운 2층202호 (신주소: 서울 관악구 남현7길 51)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상7층 건물

주요 용도: 공동주택 (JSON 데이터 기준. 공부상으로는 사무소 또는 근린상가로 등재되어 있을 수 있으나, 건축물대장상 주용도는 공동주택임)

1.3. 면적 및 평가금액

감정가: 455,000,000원

토지면적: 54.32㎡ (약 16.43평)

토지지분: 54.321㎡ (약 16.43평)

건물면적: 97.07㎡ (약 29.37평)

건물지분: 97.07㎡ (약 29.37평)

1.4. 매각물건 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 "서울사당초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 2호선 및 4호선 환승역인 사당역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

본건 토지는 대체로 인접 토지 대비 등고평탄한 사다리형으로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 남측으로는 폭 6m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:150m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요 산 주변)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부등본상 권리 분석 결과, 현재 소유권 외 다수의 권리(신탁등기말소, 근저당, 주택임차권, 임의경매, 압류 등)가 등기되어 있으나, 매각으로 인해 대부분 말소될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2018년 1월 26일 접수된 관악신용협동조합의 근저당 (을1, 채권액 403,000,000원)입니다.

3.3. 인수되는 권리

경매 물건에 대해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 등은 없는 것으로 확인됨)

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 다음과 같은 임차인이 확인되었습니다. (모든 임차인의 대항력은 없는 것으로 파악됨)

* 김 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2018-02-14, 확정일자 2018-02-05, 배당신고일자 2024-04-16.

* 김 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-08-29, 확정일자 2022-08-29, 배당신고일자 2024-06-04.

* 류 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-12-03, 확정일자 2021-12-03, 배당신고일자 2024-06-01.

* 조 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-08-10, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음. (해당 임차인에 대해 등기부에는 120,000,000원의 주택임차권이 등기되었으나 말소 예정임)

* 최 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-03-23, 확정일자 2020-08-10, 배당신고일자 2024-05-01.

3.5. 인수 보증금

전체 임차인의 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 용도 및 주변 상권

건축물대장상 주용도는 공동주택이나, 공부상에는 사무소 또는 근린상가로 등재된 부분이 있는 것으로 보입니다. 해당 물건이 위치한 남현동 일대는 주택 밀집 지역이며, 사당역 상권과 연계되어 있어 배후 주거 수요가 높고 유동인구가 풍부한 편입니다. 근린생활시설 또한 다수 분포하여 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.

4.2. 향후 상권 전망

사당역을 중심으로 한 역세권 입지는 앞으로도 안정적인 수요를 바탕으로 상권 가치를 유지할 것으로 보입니다. 다만, 인근 지역의 개발 계획이나 교통망 확충 등의 변수에 따라 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

물건지 인근에 재래시장 및 대형마트, 각종 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설이 풍부하게 소재하고 있어 거주 및 이용에 편리한 환경입니다.

5.2. 교육시설

대상 물건의 동측 인근에 서울사당초등학교가 위치하여 자녀 교육에 용이합니다. 또한, 다수의 중고등학교 및 학원가도 인근에 분포하고 있습니다.

5.3. 기타 생활 편의

사당역을 중심으로 형성된 상업 시설 및 교통 허브 이용이 편리하며, 인근 공원 및 녹지 공간을 활용한 여가 활동도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 관련 사항

본 건은 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 내부적으로 임의로 경계벽을 허물고 다수의 호수로 분할하여 사용하는 등 현황과 공부가 상이하여, 정확한 경계 침범 및 훼손 여부 확인을 위해 별도의 측량이 필요할 수 있습니다. 이는 건축물대장상의 원상복구 명령 대상이 될 수 있으며, 이에 따른 이행강제금 부과 및 재산권 행사 제약 등 상당한 위험 요인이 될 수 있습니다.

- 기호(1)은 6개 호수(B01~B06), 기호(2)는 3개 호수(201, 205, 209), 기호(3)는 5개 호수(202, 203, 204, 206, 208), 기호(4)는 5개 호수(301, 303, 304, 305, 306), 기호(5)는 4개 호수(401, 403, 404, 405)로 이용 중입니다.

6.2. 공부상 용도와 현황 불일치

기호(1), (2), (3)의 경우 공부상 사무소로 등재되어 있으나 현황은 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 또한, JSON 데이터에 따르면 해당 건물 전체의 주용도는 공동주택으로 표시됩니다. 이러한 공부와의 차이는 향후 재산권 행사나 법적 문제 발생 시 고려해야 할 사항입니다.

6.3. 임차인 관련 특이사항

조성 임차인의 경우, 임차인 현황에는 전입일자만 있고 확정일자 및 배당신고일자가 누락되어 있으나, 등기부등본상에는 120,000,000원의 주택임차권이 말소 예정으로 등기되어 있습니다. 비록 인수 보증금이 0원으로 책정되었으나, 실제 점유 관계 및 법적 효력에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.4. 기타 제한사항

본 건은 제2종일반주거지역(7층 이하), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당되어 건축이나 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

* 뛰어난 교통 여건: 사당역(2, 4호선) 및 다수의 버스 노선 이용 편리.

* 편리한 생활 인프라: 풍부한 편의시설 및 교육시설 인접.

* 주거 밀집지역 내 위치: 안정적인 수요 확보 가능성.

7.2. 물건 약점

* 심각한 위반건축물 상태: 불법적인 내부 구조 변경으로 인한 법적, 행정적 리스크 큼.

* 공부상 용도와 현황 불일치: 재산권 행사 시 혼란 야기 가능성.

* 임차인 관련 불확실성: 일부 임차인의 권리 관계 확인 필요.

7.3. 종합 평가

본건은 사당역 역세권의 우수한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있으나, 심각한 위반건축물 상태와 공부와의 차이로 인해 큰 리스크를 안고 있습니다. 향후 법적 제재나 원상복구 의무 발생 가능성이 매우 높아, 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치

만약 위반건축물 상태가 합법적으로 해소되거나, 현 상태 그대로 활용할 수 있는 방안이 마련된다면, 입지적 장점을 바탕으로 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 활용 방안

* 법규 준수 하에 원상복구 후 공동주택 또는 근린생활시설로 재활용.

* (고위험) 현 상태 유지 시, 다수의 소규모 임대 가구 운영 (불법 건축물 상태 고지 및 동의 필수).

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 대비 고려사항

본건은 현재 위반건축물 상태로 인해 철거 또는 원상복구에 상당한 비용과 시간이 소요될 가능성이 높습니다. 또한, 추후 이행강제금 부과 등 행정적 제재가 있을 수 있습니다. 이러한 중대한 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 대비 상당한 금액 할인율을 적용해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

현재 감정가 455,000,000원에서 최소 20~30% 이상 할인된 가격으로 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (예상 입찰가는 318,500,000원 ~ 364,000,000원 범위 내에서 신중하게 검토)

* 주변 혐오시설 관련 조사 결과, 서울 사당초등학교 인근 지역에 특정 혐오시설이 직접적으로 언급된 정보는 없었습니다. 일반적으로 주취센터, 소각장, 납골당 등이 혐오시설로 분류될 수 있으나, 본건 주변 환경에서 이러한 시설의 존재 여부는 확인되지 않았습니다.

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