나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경105561 [2] 서울특별시 관악구 남현동 1086-12 한샘타운 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2024.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 "서울사당초등학교" 동측 인근에 위치하며, 본건 인근은 다세대주택, 단독주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 사당역(지하철 2호선 및 4호선)이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상7층 건물 내 제지1층 제비01호 외 4개호로서,
외벽 : 화강석 붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

기호(1),(2),(3)은 공부상 사무소이나 현황은 다세대주택(도시형생활주택)임.
기호(4),(5)은 공부 및 현황 다세대주택(도시형생활주택)임.

설비내역

위생·급배수설비, 난방설비, EV설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 6m 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:150m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법, 중점경관관리구역(주요산 주변)>임.

공부와의 차이

본건 기호(1), (2), (3)은 공부상(집합건축물대장) 사무소로 등재되어 있으나, 현황상 다세대주택으로 이용 중인바 업무 진행시 참고하시기 바람.

본건 구분건물은 집합건축물대장상 위반건축물 표시, 탐문조사, 외부 현관문 노출부분 관찰, 현장 내부조사 등을 통해서 현황이 집합건축물대장 및 건축물현황도와 무관하게 임의로 경계벽을 허물고 다수의 호수로 사용 중이며, 건축물현황도상 경계벽의 훼손여부 및 경계침범 여부, 세대간의 범위 등 정확한 사항은 측량 등이 필요한 사항인바, 경매 진행시 유의 바람.
-기호(1) : B01, B02, B03, B04, B05(창고), B06호(창고) 총 6개호수로 이용 중임.
-기호(2) : 201, 205, 209호 총 3개호수로 이용 중임.
-기호(3) : 202, 203, 204, 206, 208호 총 5개호수로 이용 중임.
-기호(4) : 301, 303, 304, 305, 306호 총 5개호수로 이용 중임.
-기호(5) : 401, 403, 404, 405호 총 4개호수로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경105561 (2)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 관OOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 관악구 남현동 1086-12 한샘타운 2층201호

* 건물 용도: 근린상가 (공부상), 다세대주택 (현황)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상7층 건물 내 제2층 제201호

* 토지 이용 상태: 공동주택 건부지로 이용 중

1.3. 면적 및 감정가

* 토지면적: 17.81㎡ (약 5.39평)

* 건물면적: 31.82㎡ (약 9.63평)

* 감정평가액: 171,000,000원

1.4. 매각 상세

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 매수신청보증금: 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 대상 물건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 "서울사당초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트단지 및 근린생활시설이 소재하는 주택지대로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

* 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.

* 지하철 2호선 및 4호선 사당역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 등기부등본상 말소기준권리는 2018년 1월 26일 접수된 관악신용협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

* 본 경매 신청은 관악신용협동조합의 임의경매 (갑8)에 의한 것입니다.

* 기타 압류(갑9) 및 주택임차권(을4) 등은 말소 대상입니다.

* 등기부채권 총액은 234,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-25

* 확정일자: 2020-10-27

* 배당신고일자: 2023-10-12

* 대항력: 없음

* 비고: 등기상 주택임차권(을4)은 말소되었습니다.

* 임차인: 송

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2023-03-21

* 확정일자: 2023-03-21

* 배당신고일자: 2024-06-07

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 안

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-04-07

* 확정일자: 2023-04-12

* 배당신고일자: 2024-05-30

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 보증금은 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수하지 않습니다.)

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

* 말소기준권리: 관악신용협동조합 근저당권 (을1, 2018-01-26)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 을1 (근저당), 을4 (주택임차권), 을9 (압류) 등 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 대상인 모든 권리.

* 매각으로 인해 인수되는 권리: 없음. (물건명세서상 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 해당 물건에는 지상권이 존재하지 않는 것으로 파악됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 초등학교와 인접하여 학군 관련 수요가 예상됩니다.

* 인근에 지하철역이 위치하여 교통이 편리하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

4.2. 상가 이용 현황

* 공부상 근린상가 용도이나, 실제로는 다세대주택으로 이용 중입니다. 이는 임의 경매 물건에서 종종 나타나는 현상으로, 실제 이용 현황에 맞는 업종이나 용도로의 변경 가능성을 검토해야 합니다.

* 다수의 호수로 분할되어 사용되고 있어, 소형 상가 또는 주택 임대 사업에 대한 잠재력을 가집니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 서울사당초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의 시설

* 사당역을 중심으로 백화점, 마트, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 대중교통 이용 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 현황과 실제 이용 현황 불일치

* 물건은 공부상 사무소(근린상가)로 등재되어 있으나, 실제로는 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용되고 있습니다. 이는 추후 건축물대장 용도 변경이나 행정 처리 시 번거로움이 발생할 수 있습니다.

6.2. 위반 건축물 및 내부 구조 변경 관련

* 건축물현황도와 무관하게 임의로 경계벽을 허물고 다수의 호수로 사용 중이며, 현황 조사 보고서 및 감정평가서에 따르면 경계벽 훼손, 경계 침범, 세대 범위 불명확 등의 문제가 있습니다.

* 정확한 사항은 측량이 필요하며, 이는 추후 철거, 원상복구 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 소지가 있습니다.

* 건물 내부 이용 현황에 대한 상이한 정보(기호(1) B01~B06호, 기호(2) 201, 205, 209호 총 3개 호수, 기호(3) 202, 203, 204, 206, 208호 총 5개 호수 등)가 혼재되어 있어, 특히 매각 대상인 201호의 정확한 현황 파악이 중요합니다.

6.3. 임대차 관계 불확실성

* 임차인들의 임대 관계가 미상인 경우, 보증금 회수 여부 및 인도명령 대상 여부 등을 사전에 철저히 확인해야 합니다. (다만, 본건의 경우 모든 임차인이 대항력이 없어 보증금은 인수되지 않습니다.)

6.4. 기타 권리 변동 가능성

* 매각기일 진행 중 추가적인 압류, 가처분 등의 권리 변동이 발생할 수 있으므로, 입찰 직전까지 등기부등본을 최종 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 사당역 초역세권에 위치한 근린상가(현황 다세대주택)로, 교통 및 생활 편의 시설 이용이 매우 용이한 입지입니다. 감정가는 1억 7,100만 원 수준이며, 토지 및 건물 면적 대비 적절한 가격으로 판단됩니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위인 임차인 및 근저당권 등은 매각으로 모두 소멸되므로 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

다만, 공부상 용도와 실제 이용 현황이 불일치하며, 내부 구조 변경으로 인한 위반 건축물 해당 여부 및 정확한 경계, 호수 분할 문제 등은 중대한 리스크 요인입니다. 입찰 전 반드시 현장 방문 및 등기부등본, 건축물대장 등을 면밀히 검토하여 잠재적 문제점을 파악하고, 필요시 전문가의 도움을 받는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 사당역 초역세권의 우수한 입지 조건

* 재건축 또는 개발 가능성이 있는 주택가 지역

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없어 명확한 권리 관계

* 소형 면적으로 소액 투자 접근 가능

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 171,000,000원을 기준으로 합니다. 임차인 인수 보증금이 없으므로, 실제 투자 가치는 물건의 현황, 내부 상태, 향후 개발 가능성, 주변 시세, 그리고 위반 건축물 관련 문제 해결 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

잠재적 리스크 요인(위반 건축물, 내부 구조 변경 등)을 감안할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서의 신중한 접근이 권장됩니다. 구체적인 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사와 시세 분석을 통해 산정하는 것이 바람직하나, 본 보고서 제출 시점에서는 감정가 수준 (171,000,000원) 또는 감정가 대비 90% 수준 (약 153,900,000원)을 잠재적 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 일반적인 경매 접근 방식을 따른 가이드라인이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 개인의 투자 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.