나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경105561 [1] 서울특별시 관악구 남현동 1086-12 한샘타운 지1층비01호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2024.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 "서울사당초등학교" 동측 인근에 위치하며, 본건 인근은 다세대주택, 단독주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 사당역(지하철 2호선 및 4호선)이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상7층 건물 내 제지1층 제비01호 외 4개호로서,
외벽 : 화강석 붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

기호(1),(2),(3)은 공부상 사무소이나 현황은 다세대주택(도시형생활주택)임.
기호(4),(5)은 공부 및 현황 다세대주택(도시형생활주택)임.

설비내역

위생·급배수설비, 난방설비, EV설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 6m 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:150m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법, 중점경관관리구역(주요산 주변)>임.

공부와의 차이

본건 기호(1), (2), (3)은 공부상(집합건축물대장) 사무소로 등재되어 있으나, 현황상 다세대주택으로 이용 중인바 업무 진행시 참고하시기 바람.

본건 구분건물은 집합건축물대장상 위반건축물 표시, 탐문조사, 외부 현관문 노출부분 관찰, 현장 내부조사 등을 통해서 현황이 집합건축물대장 및 건축물현황도와 무관하게 임의로 경계벽을 허물고 다수의 호수로 사용 중이며, 건축물현황도상 경계벽의 훼손여부 및 경계침범 여부, 세대간의 범위 등 정확한 사항은 측량 등이 필요한 사항인바, 경매 진행시 유의 바람.
-기호(1) : B01, B02, B03, B04, B05(창고), B06호(창고) 총 6개호수로 이용 중임.
-기호(2) : 201, 205, 209호 총 3개호수로 이용 중임.
-기호(3) : 202, 203, 204, 206, 208호 총 5개호수로 이용 중임.
-기호(4) : 301, 303, 304, 305, 306호 총 5개호수로 이용 중임.
-기호(5) : 401, 403, 404, 405호 총 4개호수로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경105561 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 관OOOOOOO (관악신용협동조합 추정)

특이사항: 재매각

주의사항: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

1.2. 소재지 및 건물 개요

소재지: 서울특별시 관악구 남현동 1086-12 한샘타운 지하1층 비01호

용도: 근린상가 (현황: 다세대주택/도시형생활주택)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상7층 건물

건물 사용승인일: 2017년 08월 16일

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 391,000,000원

토지 면적: 58.05㎡ (약 17.56평)

토지 지분: 58.048㎡ (약 17.56평)

건물 면적: 103.73㎡ (약 31.37평)

건물 지분: 103.73㎡ (약 31.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 대상물건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 "서울사당초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 2호선 및 4호선 환승역인 사당역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법, 위탁고도:150m), 과밀억제권역 (수도권정비계획법), 중점경관관리구역 (주요 산 주변).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 을1 접수(2018-02-05) 근저당권(관악신용협동조합, 312,000,000원)을 포함하여, 등기부상 모든 권리(주택임차권, 압류 등)는 경매로 인해 말소될 예정입니다. (을1, 을4, 을5, 갑6, 갑7, 갑8 등 말소 조건)

3.2. 임차인 현황

본건에는 총 4명의 임차인이 보증금과 함께 등재되어 있으나, 모두 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

* 김 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2018-06-05, 배당신고 2024-05-14 (대항력 없음)

* 곽 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2021-04-02, 배당신고 2023-04-18 (대항력 없음)

* 염 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-11-01 (대항력 없음)

* 김 : 보증금 17,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2018-06-05, 배당신고 2022-01-18 (대항력 없음)

3.3. 권리 인수 여부

본 경매 절차를 통해 매수인은 낙찰받는 즉시 등기부상 모든 권리 및 등재된 임차인의 권리(보증금 반환 의무 없음)를 인수하지 않고 깨끗한 등기부 상태를 취득하게 됩니다. 인수되는 보증금은 총 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 용도 및 시장

본건의 건축물대장상 주된 용도는 공동주택으로 기재되어 있으나, 사용자료에 따르면 공부상 사무소로 등재되어 있으나 현황은 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 이는 향후 매각 시 혼동을 야기할 수 있으며, 용도 변경 및 법규 준수 여부를 신중히 검토해야 할 부분입니다. 주변 지역은 주택가와 근린생활시설이 혼합되어 있어 지역 내 소비 수요가 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 지하철 2, 4호선 사당역이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 서울사당초등학교가 도보 거리에 위치합니다.

* 주변에 롯데슈퍼프레시 남현점 등 상업시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 사당청소년문화의집, 서울형 키즈카페 동작구 사당1동점 등이 있어 여가 및 교육 관련 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 환경 및 교육 시설

* 인근에 서울사당초등학교(도보 약 4분, 203m), 인헌중학교, 인현고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주변 지역은 주택 밀집 지역으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

5.3. 혐오 및 유해 시설

주변 지역을 조사한 결과, 본 건과 직접적으로 연관되거나 인근에 혐오 또는 유해 시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이 및 불법 건축물

본 건은 공부상 사무소 또는 공동주택으로 등재되어 있으나, 현황은 임의로 경계벽을 허물고 다수의 호수로 분할하여 사용하는 등 불법 증축 및 개조의 소지가 다분합니다. 건축물현황도와 상이하게 내부 구조가 변경되었으며, 정확한 경계 침범 여부, 세대 간 범위 등은 측량을 통해서만 확인 가능합니다. 이는 매각 후 건축물대장 시정, 이행강제금 부과 등 법적 문제로 이어질 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

6.2. 재매각 사유

본 건은 재매각 물건으로, 이는 통상적으로 직전 매수인이 잔금 미납 등으로 인한 사유로 낙찰을 포기하였을 가능성이 높습니다. 이는 앞서 언급된 공부와의 차이, 불법 건축물 등 법적/물리적 하자 문제로 인해 매수인이 부담을 느끼고 잔금 납부를 포기했을 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 2, 4호선 사당역 인근이라는 우수한 교통 및 입지 조건을 갖추고 있습니다. 하지만, 공부와 현황이 상이하고 내부의 불법적인 구조 변경으로 인한 법적 하자 리스크가 매우 높으며, 재매각 물건이라는 점은 투자에 신중을 기해야 함을 강조합니다. 이러한 하자를 해결하기 위한 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있으며, 법적 검토 및 현장 조사를 철저히 진행해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 2, 4호선 사당역 도보 이용 가능 거리에 위치하여 교통 편의성이 매우 뛰어납니다.

* 주변 시세 대비 저평가 가능성: 현재 감정가가 주변 시세 대비 적절한 수준인지, 하자 보수 비용을 감안했을 때 투자 가치가 있는지를 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 사당역 일대는 지속적인 개발 가능성이 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 낙찰 후 발생할 수 있는 법적 하자 보수 비용, 불법 건축물 관련 이행강제금 부과 가능성, 재매각으로 인한 심리적 부담감 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

현재 감정가는 391,000,000원이며, 등기부상 총 채권액은 379,000,000원입니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 입찰가 산정 시 이러한 점들을 고려해야 합니다.

일반적으로 유사 물건의 시세 조사 및 향후 발생 가능한 총 투자 비용(낙찰가 + 명도 비용 + 하자 보수 비용 + 세금 등)을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 주변 아파트 시세가 3.3㎡당 2,740만원 수준인 점을 감안할 때, 본 건물의 면적과 상태를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

잠재적 리스크를 감안하여 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 시작하되, 철저한 권리분석 및 현장 답사를 통해 예상되는 총 투자 비용을 산출한 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 270,000,000원 ~ 310,000,000원 범위 내에서 신중하게 검토하는 것이 적절할 것으로 판단됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 전문가 상담이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.