나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경105561 [4] 서울특별시 관악구 남현동 1086-12 한샘타운 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2024.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 "서울사당초등학교" 동측 인근에 위치하며, 본건 인근은 다세대주택, 단독주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 사당역(지하철 2호선 및 4호선)이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상7층 건물 내 제지1층 제비01호 외 4개호로서,
외벽 : 화강석 붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

기호(1),(2),(3)은 공부상 사무소이나 현황은 다세대주택(도시형생활주택)임.
기호(4),(5)은 공부 및 현황 다세대주택(도시형생활주택)임.

설비내역

위생·급배수설비, 난방설비, EV설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 6m 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:150m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법, 중점경관관리구역(주요산 주변)>임.

공부와의 차이

본건 기호(1), (2), (3)은 공부상(집합건축물대장) 사무소로 등재되어 있으나, 현황상 다세대주택으로 이용 중인바 업무 진행시 참고하시기 바람.

본건 구분건물은 집합건축물대장상 위반건축물 표시, 탐문조사, 외부 현관문 노출부분 관찰, 현장 내부조사 등을 통해서 현황이 집합건축물대장 및 건축물현황도와 무관하게 임의로 경계벽을 허물고 다수의 호수로 사용 중이며, 건축물현황도상 경계벽의 훼손여부 및 경계침범 여부, 세대간의 범위 등 정확한 사항은 측량 등이 필요한 사항인바, 경매 진행시 유의 바람.
-기호(1) : B01, B02, B03, B04, B05(창고), B06호(창고) 총 6개호수로 이용 중임.
-기호(2) : 201, 205, 209호 총 3개호수로 이용 중임.
-기호(3) : 202, 203, 204, 206, 208호 총 5개호수로 이용 중임.
-기호(4) : 301, 303, 304, 305, 306호 총 5개호수로 이용 중임.
-기호(5) : 401, 403, 404, 405호 총 4개호수로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경105561 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 관OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 위반건축물, 재매각

주의사항: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

1.2. 물건현황

소재지: 서울특별시 관악구 남현동 1086-12 한샘타운 3층301호

용도: 도시형생활주택 (공부상 사무소이나 현황은 다세대주택)

감정가: 475,000,000원

토지면적: 31.88㎡ (약 9.64평)

건물면적: 56.97㎡ (약 17.23평)

- 전용면적: 56.97㎡

- 분양면적: 제공된 정보 없음

토지제시외면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변환경및교통

대상물건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 "서울사당초등학교" 동측 인근에 위치하며, 본건 인근은 다세대주택, 단독주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 사당역(지하철 2호선 및 4호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

2.2. 토지및도로

본건은 대체로 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

본건 남측으로 폭 6m 내외 포장도로와 접하고 있음.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:150m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법, 중점경관관리구역(주요산 주변)>.

3. 권리분석

3.1. 권리관계요약

집합건물 등기부상 채권 총액은 724,000,000원이며, 근저당권(관악신용협동조합, 324,000,000원)이 말소기준권리임.

주택임차권, 압류, 임의경매 등 등기된 권리들은 모두 말소될 예정임.

3.2. 임차인현황

* 임차인: 김

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-04-04

확정일자: 2019-04-04

배당신고일자: 2024-03-05

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-15

확정일자: 2020-11-10

배당신고일자: 2023-11-17

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-25

확정일자: 2022-02-25

배당신고일자: 2024-03-05

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-04-01

확정일자: 2020-04-01

배당신고일자: 2024-03-05

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 80,000,000원

차임: 130,000원

전입일자: 2019-10-28

확정일자: 2019-10-28

배당신고일자: 2024-02-26

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 말소기준권리및인수주의

말소기준권리는 2019년 3월 4일 접수된 관악신용협동조합의 근저당권입니다. 상기 등기부 요약에 따르면, 모든 임차권 및 압류, 경매개시결정 등은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 별도의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본건은 서울특별시 관악구 남현동의 주택지대에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주거 밀집 지역으로 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상업시설 위주로 구성되어 있습니다.

4.2. 역세권가치

지하철 2호선 및 4호선 환승역인 사당역이 인근에 위치하여 서울 도심 및 주요 업무지구로의 접근성이 매우 우수합니다. 이는 주거지로서의 가치를 높이는 중요한 요소입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육및편의시설

* 교육시설: "서울사당초등학교"가 동측 인근에 위치하여 통학이 용이합니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장 및 사당역을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 위반건축물및공부상차이

본건은 공부상 사무소로 등재되어 있으나, 현황은 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 또한, 집합건축물대장상 위반건축물로 표시되어 있으며, 임의로 경계벽을 허물고 다수의 호수로 분할하여 사용 중인 것으로 조사되었습니다. 건축물현황도상의 경계벽 훼손 여부, 경계 침범, 세대 간 범위 등 정확한 사항은 측량을 통해 확인이 필요하며, 이는 법적 제재(이행강제금 부과 등) 또는 원상복구 의무가 발생할 수 있는 중대한 문제입니다. (현황 조사 보고서 및 감정평가서 참조)

6.2. 재매각사유

본 물건은 재매각 대상입니다. 이는 최초 경매 진행 시 매수인이 나타나지 않았거나, 기타 사정으로 인해 매각이 취소되었음을 의미합니다. 위반건축물 등 법적 문제나 시장 상황 등이 복합적으로 작용했을 가능성이 높습니다.

6.3. 이용상태관련특이사항

현황 조사 결과, 특정 호수들이 공부와 다르게 다수의 호수로 분할되어 사용 중인 것으로 확인되었습니다. 예를 들어, 301호가 포함된 기호(4)의 경우, 총 5개 호수로 이용 중인 것으로 파악되었습니다. 이는 법률 위반 사항이며, 추후 법적 문제를 야기할 수 있습니다.

7. 종합의견

7.1. 물건평가

본건은 사당역 역세권에 위치한 주택지로 입지 조건은 우수하나, 심각한 위반건축물 상태와 공부상과의 상이한 이용 현황이 중대한 리스크 요인으로 작용하고 있습니다. 재매각 결정 또한 이러한 문제점을 시사합니다.

7.2. 위험성분석

가장 큰 위험은 위반건축물 상태로 인한 이행강제금 부과, 원상복구 명령, 또는 건축물 사용 제한 등 법적 제재 가능성입니다. 현재의 불법적인 분할 및 용도 변경 상태를 합법화하거나 해소하는 데 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

8. 투자포인트

8.1. 입지장점

* 사당역(2, 4호선) 초역세권으로 교통이 매우 편리합니다.

* 서울 주요 지역으로의 접근성이 뛰어나 주거 선호도가 높습니다.

* 초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

8.2. 시장잠재력

위반건축물 문제를 해결하고 적법한 상태로 복구 또는 활용할 수 있다면, 우수한 입지 조건을 바탕으로 정상적인 시세 회복 및 투자가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 이러한 과정에는 상당한 위험과 비용이 수반될 수 있습니다.

9. 예상입찰가

9.1. 시세분석

인근 지역의 최근 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 건물의 연식 및 상태에 따라 평당 약 690만원에서 1160만원까지 시세가 형성되어 있습니다. 본건(전용면적 약 17.23평)의 경우, 감정가 기준 평당 약 834만원으로 산정됩니다. 최신 매매 사례(2016년식, 전용 13.29평, 약 5.1억원)를 고려할 때, 평당 약 1,160만원 수준의 시세가 적용될 수 있으나, 이는 위반건축물 등 법적 문제가 없는 정상적인 상태의 건물 기준입니다. 본건의 감정가는 이러한 리스크를 일부 반영한 것으로 판단되나, 재매각 사례를 고려하면 신중한 접근이 필요합니다.

9.2. 예상입찰가산정

본건의 감정가는 475,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 실거래가와 본건의 심각한 위반건축물 상태 및 재매각 이력을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서 다소 상향된 금액으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 500,000,000원

매수신청보증금: 최저매각가격(감정가 475,000,000원 기준)의 20%인 95,000,000원을 준비해야 합니다.

참고: 주변 지역에서 현저한 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 지속적인 환경 및 주변 시설에 대한 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.