나이스옥션 법원경매 광주 2024타경9158 [1] 전라남도 담양군 무정면 오룡리 727 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남도감정 · 평가일 2024.12.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 담양군 무정면 오룡리 소재「외당마을」남서측 근거리에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 소규모 공장, 개발예정지 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

사다리형의 공업용 건부지임.

인접 도로상태

본건 남측으로 아스팔트포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인원상,
계획관리지역, 주거개발진흥지구(2023-01-16)(성도지구), 지구단위계획구역(2023-01-16)(성도지구), 경관녹지(저촉), 소로2류(폭 8m-10m)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 소하천(2023-01-16)(성도지구)(저촉), 주차장(저촉), 중로2류(폭 15m-20m)(무정성도지구)(저촉) 가축사육제한구역(소,젖소,말,닭,오리,양,사슴,메추리를 제외한 모든가축 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소를 제외한 모든가축 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(내당천)<소하천정비법>, 소하천예정지(내당천)<소하천정비법>
임.

제시목록 외의 물건

「토지 및 건물 개황도」참조.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 본건은 인접필지(434-3, 753-6, 735-1번지 등)와 경계구분없이 이용중으로 정확한 지적경계 확인을 위하여 지적경계복원측량이 필요하니 참고하시기 바람.
㉡ 본건 부동산 및 건물 내부 기계기구, 제시외건물, 이동식컨테이너 등에 대하여 소유를 주장하는 점유자(2019.12 경 유한회사 백림과 매매계약 후 잔금납부를 마쳤으나 등기를 하지 못하였다고 주장함)가 있으니 업무진행시 진위여부 등은 재확인하시기 바람.
㉢ 본건 지상 및 본건 건물에 제시외건물(ㄱ-ㄷ)이 소재하고 있어 개략적인 실측에 의해 면적 사정하여 평가하였으니 경매 진행시 소유권 및 일괄경매 여부는 재확인하시기 바람.
㉣ 본건 지상에 이동식컨테이너, 경계지상에 이동식컨테이너 및 휴게시설이 소재하나 이동 또는 철거가 용이함에 따라 평가제외하였음.
㉤ 본건 지상에 LPG저장소(저장탱크)가 소재하나 타인소유 및 이동 또는 철거가 용이함에 따라 평가제외하였음.
㉥ 본건 지상에 건축자재(타일 등) 등이 적재되어 있으니 업무진행시 재확인 하시기 바람.
㉦ 본건 지상에 제시외건물(ㄴ,ㄷ)이 소재하고 있어 개략적인 실측에 의해 면적 사정하여 평가하였으니 경매 진행시 소유권 및 일괄경매 여부는 재확인하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 가)는 일반철골구조 기타지붕 지상2층 공장 건으로,
외 벽: 판넬마감 등
내 벽: 판넬마감, 타일마감 등,
창 호: 샷시 등임.

기호 나)는 일반철골구조 기타지붕 단층 기숙사 건으로,
외 벽: 판넬마감 등
내 벽: 벽지, 타일마감 등,
창 호: 샷시 등임.

이용상태

기호 가)는 공장 및 사무실 등, 기호 나)는 기숙사로 이용중임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 전기설비, 소방설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

「토지 및 건물 개황도」참조.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 본건 부동산 및 건물 내부 기계기구, 제시외건물, 이동식컨테이너 등에 대하여 소유를 주장하는 점유자(2019.12 경 유한회사 백림과 매매계약 후 잔금납부를 마쳤으나 등기를 하지 못하였다고 주장함)가 있으니 업무진행시 진위여부 등은 재확인하시기 바람.
㉡ 본건 기호 가) 내부에 제시(의뢰)되지 않은 기계기구(장어가공라인설비 등)가 소재하나 해당 기계기구는 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록에 포함되지 않은 기계기구로서 이동 또는 철거가 용이함에 따라 평가제외하였음.
㉢ 본건 건물에 제시외건물(ㄱ)이 소재하고 있어 개략적인 실측에 의해 면적 사정하여 평가하였으니 경매 진행시 소유권 및 일괄경매 여부는 재확인하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함, 공장및광업재단저당법 제6조 태양광발전설비 외 7식(5식 중복, 2식 소재불명) 포함(감정평가서 참조)
인접필지(434-3, 753-6, 735-1번지 등)와 경계구분 없이 이용중으로 정확한 지적경계 확인을 위해 지적경계복원측량을 요함
본건 부동산 및 건물 내부 기계기구, 제시외 건물, 이동식컨테이너 등에 대하여 소유를 주장하는 점유자(2019.12경 유한회사 백림과 매매계약 후 잔금납부를 마쳤으나 등기를 하지 못하였다고 주장함)가 있음(감정평가서 참조)
제시외 기계기구(장어가공라인설비, 폐수처리시설, 냉각기 등)매각 제외
이동 및 철거가 용이한 본건 지상에 이동식컨테이너, 경계지상에 이동식컨테이너 및 휴게시설은 매각 제외
타인소유 및 이동 또는 철거가 용이한 LPG저장소(저장탱크)는 매각 제외
2025.2.21.자 영호유화 주식회사로부터 금 440,000,000원(제시외건물 240평 5,000만원, 액화가스저장장비 5,000만원, 폐수처리기계설치 4,000만원, 냉동순환기 및 스텐저장물통 2억, 외부공연장 및 시식대 1억원)의 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명함. 이에 대해 신청채권자가 유치권부존재확인소송을 제기하여 1심(광주지법 2025가단42231) 승소함.
본건 지상에 건축자재(타일 등)등이 적재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

광주지방법원 2024타경9158 (1)

* 소재지: 전라남도 담양군 무정면 오룡리 727

* 용도: 공장

* 감정가: 3,400,850,560원

* 토지면적: 9,833.00㎡ (약 2,974평)

* 건물면적: 3,545.85㎡ (약 1,073평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수OOO

* 특이사항: 중복사건, 유치권, 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 담양군 무정면 오룡리 소재 「외당마을」 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 소규모 공장, 개발예정지 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통시됩니다.

* 형태 및 이용상태: 본건 토지는 사다리형의 공업용 건부지입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구(성도지구), 지구단위계획구역(성도지구)에 속하며, 경관녹지, 소로, 소하천, 주차장, 중로 등이 저촉되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황

* 임차인: 농업회사법인(유)정진푸드, 소병석

보증금: 1,000,000원

차임: 100,000원

전입일자(사업일자): 2019-12-17

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수사항 없음.

* 임차인: 빅뱅마켓(주), 황두석

보증금: 0원

차임: 10,000,000원

전입일자(사업일자): 2021-07-22

배당신고일자: 2025-02-24

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수사항 없음.

* 임차인: 서주헌

보증금: 0원

차임: 300,000원

전입일자(사업일자): 2023-06-19

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수사항 없음.

* 임차인: 신성균

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-03-07

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수사항 없음.

* 임차인: 영호유화(주), 최성실

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-08-12

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수사항 없음.

* 임차인: 최상

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-03-02

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수사항 없음.

* 등기부 요약:

말소기준권리인 수협은행 근저당권(2017-04-27, 1,149,600,000원)보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 총 등기부채권액은 2,299,048,402원입니다.

4. 상권분석

본건 소재지는 농경지 및 소규모 공장과 주택 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 개발이 진행 중인 지역입니다. 인근에 도로가 개설되어 있어 접근성은 양호한 편입니다.

주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오 시설은 확인되지 않았으며, 농경지 및 자연환경과 함께 주거 및 공업 시설이 혼재된 지역으로 파악됩니다.

5. 생활정보

본건은 농경지와 주택, 소규모 공장이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을이나 읍내를 이용해야 할 것으로 보입니다. 자세한 생활 편의시설 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 유치권: 본건은 중복사건으로 분류되며, 영호유화 주식회사로부터 440,000,000원의 유치권 신고가 있으나, 신청채권자가 유치권 부존재 확인 소송에서 1심 승소함에 따라 그 성립 여부는 불분명하나, 최종적인 성립 여부는 경매 진행 시 재확인 필요합니다.

* 점유자 주장: 본건 부동산 및 건물 내부 기계기구, 제시외 건물, 이동식컨테이너 등에 대해 2019년 12월 유한회사 백림과 매매계약 후 잔금을 납부하였으나 등기를 하지 못하였다고 주장하는 점유자가 있어 소유권 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

* 경계 확인 필요: 인접 필지와 경계 구분 없이 이용 중으로, 정확한 지적 경계 확인을 위해 지적 경계 복원 측량이 필요합니다.

* 매각 제외 물건: 제시외 기계기구(장어가공라인설비, 폐수처리시설, 냉각기 등), 이동식 컨테이너, 휴게시설, LPG 저장소(타인 소유 및 이동/철거 용이) 등은 매각에서 제외되므로, 실제 낙찰 후 인수하게 될 범위를 명확히 파악해야 합니다.

* 포함 물건: 공장 및 광업재단저당법 제6조에 따른 태양광발전설비 외 7식(일부 중복, 소재 불명 포함)은 감정평가서 참조하여 매각에 포함됩니다.

* 기타: 본건 지상에 건축 자재(타일 등)가 적재되어 있어 현황 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 광주지방법원 2024타경9158호로 진행되는 전라남도 담양군 소재 공장 건물 및 토지입니다. 넓은 토지 면적과 건물 면적을 갖추고 있으며, 공장 및 광업재단저당법에 따른 태양광 발전 설비 등이 포함되어 있습니다. 그러나 인접 토지와의 경계 불분명, 유치권 및 제3자의 소유권 주장 가능성, 매각 제외 물건 존재 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 안고 있습니다. 권리분석상 등기부상의 권리는 대부분 말소될 것으로 예상되나, 미등기된 권리나 점유자의 주장에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 공장 부지: 9,833㎡의 넓은 토지와 3,545.85㎡의 건물을 보유하고 있어 대규모 공장 운영 또는 개발 잠재력이 있습니다.

* 개발 예정지 인접: 주변 지역이 개발 예정지로 지정되어 있어 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 태양광 발전 설비 포함: 공장 운영의 에너지 비용 절감 또는 별도 자산으로서의 가치를 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 3,400,850,560원입니다. 그러나 제시된 유치권 및 점유자의 소유권 주장, 경계 불분명, 다수의 매각 제외 물건 존재 등 권리 및 현황상의 리스크가 상당하므로, 실제 예상 입찰가는 감정가 대비 상당한 수준의 할인율을 적용해야 할 것으로 판단됩니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 리스크에 대한 추가적인 법률 및 현장 조사가 필수적이며, 이를 통해 인수 부담을 정확히 파악한 후 신중하게 결정해야 합니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 입찰가격을 제시하기 어려우며, 상기 리스크 요인들을 고려하여 보수적인 접근이 요구됩니다.

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