나이스옥션 법원경매 광주 2025타경1199 [2] 광주광역시 서구 벽진동 480-27 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.03.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 벽진동 소재 ""학두마을"" 북측 인근에 위치하고, 주위는 주택,
근린생활시설, 임야 등의 지대임.

교통상황

본건 기호(1)은 차량통행 어려우며, 기호(2)~(5)은 차량통행 가능하고, 제반교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형급경사, ""자연림 및 일부묘지"",
기호(2)~(5) : 자루형완경사, ""창고시설 등""임.

인접 도로상태

기호(1) : 맹지,
기호(2)~(5) : 소로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(5) : 도시지역, 자연녹지지역, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(폭발물관련:1km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-07-20)임.

제시목록 외의 물건

지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.
② 본건 기호(1) 토지상에 연고미상의 분묘 9기가 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(6-가),(7-나),(8-다) : 일반철골구조 판넬지붕 단층으로,
외벽 : 판넬 마감,
내벽 : 판넬 등,
창호 : 샷시창 마감.

이용상태

기호(6-가),(7-나),(8-다) 창고시설 등으로 이용중임.

설비내역

기호(가)급배수 및 위생설비 구비되어있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록6,7,8은 창고시설로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

본 물건은 광주지방법원 2025타경1199 (2) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경1199 (2)

* 소재지: 광주광역시 서구 벽진동 480-27

* 토지 면적: 6408.00㎡ (약 1938.57평)

* 건물 면적: 441.60㎡ (약 133.60평) (제시외 건물 71.00㎡ 포함 시 면적 증가)

* 감정가: 4,706,718,600원

* 주 용도: 창고시설, 제2종근린생활시설 (농기계수리점 겸용)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 무진새마을금고 (추정)

* 특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보, 분묘기지권

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록6,7,8은 창고시설로 이용 중.

1.1. 입지조건

입지조건

본 물건은 광주광역시 서구 벽진동, "학두마을" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 주위 환경

소규모 마을 및 자연녹지 지역과 인접하여 있으며, 일부 임야 지대가 분포합니다.

* 교통 상황

본건 토지 중 일부(기호1)는 차량 통행이 어려울 수 있으나, 주요 건물(기호2~5)은 차량 통행이 가능합니다. 제반 교통 사정은 보통 시됩니다.

* 토지 형태 및 지형

주요 건물들이 위치한 토지(기호2~5)는 자루형에 완경사를 이루고 있으며, 일부 토지(기호1)는 부정형에 급경사를 이룹니다.

* 토지 이용계획 및 제한 상태

본건은 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 다음의 법적 제한을 받습니다.

- 비행안전제5구역 (전술)

- 제한보호구역 (폭발물 관련:1km)

- 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역

- 중점경관관리구역

이러한 제한으로 인해 향후 건축, 개발, 이용 등에 제약이 따를 수 있습니다.

* 건축물 현황

본건에는 목록 6, 7, 8번으로 표시된 3개 동의 건물이 있으며, 일반철골구조 판넬지붕 단층으로 이루어져 있습니다.

- 건물(6) 및 (7): 제2종근린생활시설 (농기계수리점/창고) 용도로 이용 중이며, 연면적 각 147.2㎡ (약 44.5평)입니다.

- 건물(8): 창고시설 용도로 이용 중이며, 연면적 147.2㎡ (약 44.5평)입니다.

총 연면적은 441.6㎡ (약 133.6평)이며, 별도로 제시외 건물 71㎡가 포함되어 있습니다.

1.2. 권리분석

권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2024년 5월 31일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권(을1)입니다.

* 말소기준권리

을1 근저당권 (주식회사새마을금고자산관리회사, 2024-05-31)

* 등기부 채권 총액

- 토지 등기부채권 총액: 5,653,618,740원

- 건물 등기부채권 총액: 4,920,000,000원

- 총합계: 약 10,573,618,740원

* 임차인 현황

본건에는 총 4명의 임차인이 있으나, 모두 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* 김민경: 보증금 30,000,000원, 차임 1,500,000원, 사업일자 2023-03-24, 배당신고일자 2025-05-14, 대항력 없음.

* 이현주: 보증금 20,000,000원, 차임 1,300,000원, 사업일자 2023-12-05, 대항력 없음.

* 정수진: 보증금 20,000,000원, 차임 1,000,000원, 사업일자 2021-11-05, 대항력 없음.

* 최동기: 보증금 30,000,000원, 차임 1,500,000원, 사업일자 2023-04-05, 배당신고일자 2025-05-13, 대항력 없음.

* 인수되는 권리/금액

모든 임차인은 대항력이 없어 경매 절차를 통해 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

* 기타 권리 사항

토지 상에 연고 미상의 분묘 9기가 소재하고 있어, 분묘기지권 성립 여부에 대한 검토가 필요합니다. 이는 향후 토지 이용에 제약을 초래할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

상권분석

본 물건은 광주광역시 서구의 외곽 지역에 위치하며, 주변이 자연녹지 지역 및 임야와 접해 있어 전형적인 상업지역이나 공업지역과는 거리가 있습니다.

* 주변 지역 특성

주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재된 지역으로, 대규모 산업 단지나 물류 단지와는 거리가 있어 물류 허브 기능보다는 지역 기반의 창고나 소규모 사업장 용도로 활용될 가능성이 높습니다.

* 해당 물건의 용도 적합성

현재 창고시설 및 농기계 수리점 등으로 이용 중인 점은 본 물건의 용도 적합성을 보여줍니다. 넓은 토지 면적은 추가적인 야적 공간이나 시설 확장에 대한 잠재력을 가집니다.

* 교통 접근성

주요 건물로의 차량 접근은 가능하나, 일부 진입 도로가 소로에 접해있고, 전체적인 지역 접근성은 도심 접근성보다는 떨어질 수 있습니다.

* 개발 제한 영향

군사시설 보호 구역, 비행안전 구역, 소음대책 구역 등으로 지정되어 있어, 신축, 증축, 용도 변경 등 개발 행위 시 상당한 제약이 예상됩니다. 이는 상권 확장이나 가치 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.4. 생활정보

생활정보

본 물건은 산업 및 물류 시설 성격이 강하여 직접적인 생활 편의시설 정보는 제한적입니다.

* 주변 편의시설

가까운 곳에 근린생활시설이 일부 분포하고 있으나, 대형 마트, 병원 등 주요 편의시설 이용을 위해서는 시내로 이동해야 합니다.

* 교통 편의

대중교통보다는 자가용 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 주변 도로망을 통한 이동은 가능하나, 대중교통 노선이 많지 않아 대중교통 이용객의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

* 환경

자연녹지 지역에 해당하여 주변 환경은 비교적 쾌적하나, 비행장 소음 구역에 포함되어 있어 소음 발생 가능성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

본 물건은 몇 가지 중대한 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

* 분묘기지권

토지 상에 9기의 분묘가 소재하고 있어, 소유권 행사 및 토지 이용에 법률적, 실질적 제약을 야기할 수 있습니다. 분묘 이장 관련 협의가 필수적이며, 이에 따른 시간적, 비용적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 개발 및 이용 제한

본건 토지는 군사시설 보호 구역, 비행안전 구역, 소음대책 구역 등 다수의 법규에 의해 개발 및 이용에 상당한 제한을 받습니다. 이는 향후 건축 행위나 토지 활용 방안을 크게 제약할 수 있습니다.

* 도로 접근성

일부 토지가 맹지이거나 소로에만 접해 있어, 차량 접근성이 제한적일 수 있습니다. 이는 물류 이동이나 시설 운영에 불편을 초래할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액

감정가(약 47억 원) 대비 등기부 채권 총액(약 105억 원)이 매우 높아, 유찰 가능성이 존재하며, 경매 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

* 제시외 건물

71㎡의 제시외 건물이 일괄 매각에 포함되어 있으므로, 관련 건축법규 및 철거, 원상복구 등의 추가 비용 발생 가능성을 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구 벽진동에 위치한 창고시설로, 넓은 토지 면적을 활용할 수 있다는 장점이 있습니다. 현재 임차인들이 있으나 모두 대항력이 없어 인수 부담은 없는 상황입니다.

하지만, 토지 상의 다수 분묘 존재, 군사시설 보호 구역 및 소음 대책 구역 등 엄격한 개발 제한, 그리고 감정가를 훨씬 상회하는 높은 채권 총액은 본 물건의 가치를 평가하고 투자 결정을 내리는 데 있어 매우 신중하게 고려해야 할 사항입니다. 잠재적 리스크가 상당하므로, 투자 전 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

본 물건에 대한 투자 고려 시 다음과 같은 포인트를 주목할 수 있습니다.

* 입지: 광주광역시 서구라는 지역적 특성을 가집니다.

* 넓은 토지 면적: 6,408㎡의 토지 면적은 향후 활용 가능성을 제공합니다.

* 현재 이용 중인 시설: 창고 및 농기계 수리점으로 현재 운영 중이므로, 즉시 활용 가능성이 있습니다.

* 권리 관계: 모든 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없다는 점은 투자 리스크를 줄여주는 요인입니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 산정되었습니다.

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 4,706,718,600원

고려사항:

본 물건은 분묘기지권, 다수의 개발 제한 구역 지정, 그리고 감정가를 초과하는 높은 채권 총액 등 상당한 리스크 요인을 안고 있습니다. 이러한 점들을 고려할 때, 보수적인 관점에서 입찰가 산정이 필요합니다.

* 예상 낙찰률

상기 리스크 요인들을 반영하여, 보수적으로 감정가의 60% ~ 70% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 추정 입찰가 범위

약 2,824,031,160원 ~ 3,294,703,020원

주의:

본 예상 입찰가는 제시된 정보를 바탕으로 한 단순 추정치이며, 실제 경매 진행 상황, 법원의 결정, 현장 조사 결과, 주변 시세 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 최종 입찰가는 반드시 심층적인 추가 조사 및 전문가 상담을 거쳐 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.