나이스옥션 법원경매 광주 2025타경6095 [2] 전라남도 나주시 안창동 20-5 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.10.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 나주시 안창동 소재 '전라남도종합사격장' 서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 자연림 등이 소재하는 농경지대로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건 인근까지 차량의 접근이 가능하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 등고완만한 부정형의 토지로, '자연림 및 묘지'로 이용중임. 일련번호(2) : 등고평탄한 부정형의 토지로, '전'으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1),(2) : 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m제한구역_염소, 개(육견제외))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> ■ 일련번호(2): 도시지역, 생산관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호(1) 지상에 분묘 4기가 소재함.

물건 비고

농지취득자격증명서의 제출(미제출시 보증금 미반환)
지적도상 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경6095 (2)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 나주OOOOOOO (나주농업협동조합으로 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 나주시 안창동 20-5

용도: 답 (전), 자연림 및 묘지

토지 면적: 1127.00㎡ (약 341.07평)

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 매각

감정가: 58,604,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 '전라남도종합사격장' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 농경지, 자연림 등이 소재하는 농경지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건 인근까지 차량 접근이 가능하여, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

소유권 이전:

* 안기창 (2005-12-27)

* 안기우 (2024-05-09, 증여)

주요 권리 사항:

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2024-05-14 접수, 50,400,000원)

* 가압류: 국민은행 (2025-01-22 접수, 13,289,398원), 국민은행 (2025-02-17 접수, 40,000,000원)

* 임의경매: 나주농업협동조합 (2025-09-24 접수, 44,892,417원)

* 압류: 국민건강보험공단 (2026-01-22 접수)

총 등기부채권액: 103,689,398원

3.2. 말소 기준 권리

을1 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2024-05-14 접수)이 말소 기준 권리이며, 본 경매로 인해 해당 권리보다 후순위인 권리들은 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서에 '지상권개요'가 언급되었으나 구체적인 내용은 기재되지 않았습니다.)

3.4. 특이사항

* 농지취득자격증명: 농지이므로 농지취득자격증명서 제출이 필수적입니다. 미제출 시 낙찰 무효 및 보증금 미반환의 위험이 있습니다.

* 분묘기지권: 토지 일련번호(1) 지상에 분묘 4기가 소재하여 분묘기지권이 존재할 수 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

4. 상권분석

대상 물건은 전라남도 나주시 안창동의 농경지 및 자연림 지역에 위치하고 있어, 상업적 기능이나 활동은 매우 제한적입니다. 주변은 주로 농업 활동이 이루어지는 지역적 특성을 보입니다.

5. 생활정보

본 물건은 농경지대로, 주변에 주거 밀집 지역이나 대규모 상업/편의 시설의 접근성이 낮을 것으로 예상됩니다. 따라서 일상적인 생활 편의 시설 이용에는 불편함이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지

본 토지는 지적도상 맹지이므로, 향후 토지 이용이나 건축 시 도로에 대한 별도의 확보 방안이 필수적으로 요구됩니다.

6.2. 농지취득자격증명

농지법에 따라 농지취득자격증명서 발급 및 법원에 제출이 의무사항입니다. 자격증명 미비 시 낙찰 허가가 취소되고 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부 및 절차를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 분묘기지권

토지상에 분묘 4기가 소재하여 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 토지 소유권 행사 및 토지 이용에 법적 제약으로 작용할 수 있으며, 이장 등 처리를 위한 별도의 비용 및 협의가 필요할 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획

* 일련번호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(200m, 300m), 준보전산지

* 일련번호(2): 도시지역, 생산관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(200m)

이러한 토지이용계획은 향후 토지 개발 및 이용 행위에 대한 법적 제한 사항을 내포하고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 농지, 자연림, 묘지가 혼재된 토지로서 맹지이며 농지취득자격증명 제출이라는 중요한 법적 요구사항과 분묘기지권이라는 권리관계상의 특이점을 가지고 있습니다. 이러한 복합적인 요인들은 토지 활용 및 투자 결정에 신중한 검토를 필요로 합니다. 전반적인 입지 및 주변 환경은 보통 수준이나, 농업 외 다른 목적으로 활용하기에는 제약이 따를 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 농업적 이용 가치: 해당 지역의 농업 환경 및 정책 지원 여부에 따라 농업 목적으로는 가치가 있을 수 있습니다.

* 장기적 개발 가능성: 나주시의 장기적인 개발 계획이나 도로망 확충 등과의 연계 가능성을 고려할 수 있으나, 이는 높은 불확실성을 내포합니다.

* 잠재적 가치: 맹지 및 분묘기지권 등의 리스크 요인으로 인해 시세 대비 저가 낙찰 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 58,604,000원

본 물건은 맹지, 농지취득자격증명 필수 제출, 분묘기지권 존재 등 다수의 리스크 요인을 안고 있어 일반적인 토지 물건보다 가치 평가에 보수적인 접근이 필요합니다. 또한, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 실제 경작 가능성, 분묘 이장 비용 및 절차 등에 대한 면밀한 현장 조사가 선행되어야 합니다.

이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 41,022,800원 ~ 46,883,200원

(참고: 상기 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 바탕으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 반드시 법원 현황 조사, 현장 답사, 전문가의 추가적인 자문 등을 통해 최종적인 투자 가치를 판단하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.