나이스옥션 법원경매 광주 2025타경8237 [16] 전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3 나주금천지오빌 1동 9층902호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤감정 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 금천면 오강리 소재 '금천면행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 건선도로가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 (기호1) 제2층 제202호, (기호2) 제2층 제203호, (기호3) 제2층 제205호, (기호4) 제3층 제302호, (기호5) 제3층 제303호. (기호6) 제3층 제304호, (기호7) 제3층 제305호, (기호8) 제4층 제402호, (기호9) 제4층 제403호, (기호10) 제4층 제404호, (기호11) 제5층 제504호, (기호12) 제6층 제603호, (기호13) 제6층 제604호, (기호14) 제7층 제704호, (기호15) 제8층 제804호, (기호16) 제9층 제902호, (기호17) 제9층 제904호, (기호18) 제10층 제1002호로서, 외벽: 페인팅, 석재붙임 등 마감. 내벽: 벽지도배, 타일 붙임 등 마감. 창호: 새시창호임.

이용상태

기호1 ~ 18 공히 아파트(공동주택(도시형생활주택-원룸형))로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 접한 왕복2차선포장도로를 통하여 본건 단지로의 차량출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m ~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

귀 제시목록(등기사항전부증명서)상 대지권의 목적인 토지의 지목은 '과수원'이나, 토지대장상 2013.12.4.에 지목이 '대'로 변경된 것으로 기재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경8237 (16)

소재지: 전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3, 나주금천지오빌 1동 9층 902호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 78,000,000원

토지면적: 35.09㎡ (약 10.61평)

건물면적: 49.83㎡ (약 15.07평) (전용면적)

건축년도: 2013년

총 층수: 10층

해당 층: 9층

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO (등기부상 우리은행으로 추정)

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

위치: 전라남도 나주시 금천면 오강리 소재, '금천면행정복지센터' 북동측 인근에 위치합니다.

주변환경: 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 단지 내 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 위치하여 교통 여건이 양호합니다. 단지 동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접해 있습니다.

토지 이용계획: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역으로 용도지역이 지정되어 있으며, 소로2류, 중로2류에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제3구역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2013년 11월 29일자 우리은행 근저당 (을1) 입니다.

낙찰 시 소멸되는 권리:

* 을1 우리은행 근저당 (2013-11-29)

* 을6 김영준 근저당 (2023-11-14)

* 갑3 서울보증보험 가압류 (2023-12-11)

* 갑4 주택도시보증공사 가압류 (2023-12-12)

* 갑5 제이비우리캐피탈 가압류 (2023-12-19)

* 갑6 한국주택금융공사 가압류 (2024-01-24)

* 갑7 서울보증보험 가압류 (2024-04-17)

* 갑9 나주시 압류 (2025-11-17)

* 갑10 우리은행 임의경매 (2026-01-02)

* 갑11 서울보증보험 가압류 (2026-01-26)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

인수 보증금: 0원 (임차인 김병석은 대항력이 없습니다.)

총 채권액 (등기부채권 총액): 12,670,409,961원

임차인 현황:

* * 김병석

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2019-08-20

* 배당신고일자: 2026-02-10

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 금천면 오강리 일대는 근린생활시설과 주거시설이 혼재된 지역입니다.

지역 내에서 공동주택(도시형생활주택)으로서 1~2인 가구를 위한 주거 기능을 담당할 것으로 보입니다.

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주거 형태: 도시형생활주택(원룸형)으로, 1~2인 가구의 주거 공간으로 적합합니다.

편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 편의시설 현황은 추가 확인 필요)

교통: 버스 등 대중교통 이용이 가능하며, 자가용 이용 시 간선도로 접근이 용이합니다.

교육시설: 인근에 학교가 소재하고 있으나, 정확한 거리 및 교육 환경에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

낮은 시세 반영 가능성: 제공된 인근 연립주택 JSON 데이터에 따르면, 57.42㎡ 면적의 1985년식 연립주택이 2025-2026년 동안 3,000만원에서 3,700만원 사이에 거래된 것으로 나타납니다. 이는 본 건 물건(2013년식 도시형생활주택, 49.83㎡)의 감정가 7,800만원과 큰 차이를 보입니다. 이러한 시세 차이는 JSON 데이터의 신뢰성 또는 본건 물건과의 직접적인 비교 가능성에 의문을 제기하며, 실제 시장 가치 평가에 신중을 기해야 함을 시사합니다. (JSON 데이터는 본건과 건축 연도 및 주택 유형이 상이합니다.)

임대 수요 불확실성: 본 지역의 도시형생활주택 및 원룸형 주택에 대한 전반적인 임대 수요 및 수익률에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

복잡한 권리 관계: 등기부등본 상 다수의 가압류 및 근저당이 존재하나, 모두 말소기준권리 하위에 있어 낙찰 후 소멸될 예정입니다.

지역 제한사항: 토지이용계획 상 비행안전제3구역으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축이나 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주시 금천면에 위치한 2013년 준공된 도시형생활주택(원룸형)으로, 감정가는 7,800만원입니다.

권리 분석 결과, 인수해야 할 부담 있는 권리가 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 명도 진행에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 제공된 주변 시세 정보(인근 1985년식 연립주택 57.42㎡ 매매가 3,000만~3,700만원)와 본 건의 감정가 7,800만원 사이에 상당한 괴리가 존재합니다. 이는 제시된 시세 정보가 본 건 물건과 주택 종류 및 건축 연도에서 차이가 나기 때문일 수 있으나, 실제 시장에서의 가치 평가에 대한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 법적 하자 없는 깨끗한 소유권을 확보할 수 있습니다.

비교적 신축 건물: 2013년에 준공되어 노후화로 인한 수리비 부담이 적은 편입니다.

도시형생활주택: 1~2인 가구 수요에 적합한 소형 주택 형태입니다.

토지 건물 일괄매각: 토지에 대한 이용권을 함께 취득하므로 재산권 행사에 안정성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 JSON 데이터에 따르면, 인근 1985년식 연립주택(57.42㎡)의 최근 매매가는 3,000만원에서 3,700만원 사이로 분석됩니다. 이를 본 건 물건의 면적(49.83㎡)에 맞춰 환산하면, 대략 2,600만원에서 3,200만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 이는 본 건과 주택 유형 및 건축 연도(2013년식 도시형생활주택)가 다른 점을 감안할 때, 본 건의 실제 가치를 정확히 반영하지 못할 가능성이 높습니다. 본 건의 감정가 7,800만원과는 현저한 차이를 보입니다.

따라서, 제시된 JSON 데이터만을 근거로 한 직접적인 예상 입찰가 산정은 매우 제한적입니다.

보수적인 접근을 통해, JSON 데이터상의 상한선(약 3,200만원)을 고려하되, 신축 건물이라는 점과 잠재적 가치를 감안하여 3,500만원 ~ 4,500만원 사이를 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통해 물건의 상태를 직접 확인하고, 주변 부동산 전문가와 상담하여 정확한 현 시세를 파악한 후, 본인의 투자 성향과 목표 수익률에 맞춰 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.