나이스옥션 법원경매 광주 2025타경8237 [18] 전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3 나주금천지오빌 1동 10층1002호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤감정 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 금천면 오강리 소재 '금천면행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 건선도로가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 (기호1) 제2층 제202호, (기호2) 제2층 제203호, (기호3) 제2층 제205호, (기호4) 제3층 제302호, (기호5) 제3층 제303호. (기호6) 제3층 제304호, (기호7) 제3층 제305호, (기호8) 제4층 제402호, (기호9) 제4층 제403호, (기호10) 제4층 제404호, (기호11) 제5층 제504호, (기호12) 제6층 제603호, (기호13) 제6층 제604호, (기호14) 제7층 제704호, (기호15) 제8층 제804호, (기호16) 제9층 제902호, (기호17) 제9층 제904호, (기호18) 제10층 제1002호로서, 외벽: 페인팅, 석재붙임 등 마감. 내벽: 벽지도배, 타일 붙임 등 마감. 창호: 새시창호임.

이용상태

기호1 ~ 18 공히 아파트(공동주택(도시형생활주택-원룸형))로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 접한 왕복2차선포장도로를 통하여 본건 단지로의 차량출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m ~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

귀 제시목록(등기사항전부증명서)상 대지권의 목적인 토지의 지목은 '과수원'이나, 토지대장상 2013.12.4.에 지목이 '대'로 변경된 것으로 기재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경8237 (18)

* 소재지: 전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3 나주금천지오빌 1동 10층1002호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 78,000,000원

* 토지면적: 35.09㎡ (약 10.6평)

* 토지지분: 35.091㎡ (약 10.6평)

* 건물면적: 49.83㎡ (약 15.07평)

* 전용면적: 49.83㎡ (약 15.07평)

* 분양면적 (추정): 약 76.7㎡ (약 23.2평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전라남도 나주시 금천면 오강리 소재 '금천면행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 소재하고 있습니다.

* 교통상황: 본건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 위치합니다. 단지 동측으로 왕복 2차선 포장도로를 통해 차량 출입이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m ~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 건물 구조 및 상태

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 중 10층 1002호입니다.

* 마감 상태: 외벽은 페인팅, 석재붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배, 타일 붙임 등으로 마감되었습니다. 창호는 새시 창호입니다.

* 이용상태: 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

* 공부와의 차이: 등기사항전부증명서상 대지권의 목적 토지 지목은 '과수원'이나, 토지대장상 2013.12.4. '대'로 변경 등재되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당 (우리은행, 2013-11-29 접수)

* 등기부채권 총액: 10,034,727,440원

* 임차인 현황:

* 이름: 이 (본명: 이준형)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-05

* 확정일자: 2020-10-05

* 배당신고일자: 2026-03-06

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없습니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

1.4. 상권분석

* 본건은 나주시 금천면 오강리에 위치하며, 주변에 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

* 주변에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 가능하며, 상업 시설 이용도 비교적 편리할 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: '금천면행정복지센터'가 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량을 통한 접근성이 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 상대/절대보호구역, 비행안전제3구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 공동담보 물건으로, 관련 채권 및 담보 설정 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대차 관계 중 일부 미상인 경우가 있으나, 본건 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 나주시 금천면 소재 도시형생활주택으로, 감정가 7,800만원에 경매 진행 중입니다. 건물은 10년 내외의 비교적 신축이며, 10층 중 최상층에 위치하여 조망이 좋을 것으로 예상됩니다. 현재 임차인이 있으나 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없으므로 권리 관계가 깔끔한 편입니다. 주변에 생활 편의시설 및 교통망이 갖추어져 있어 실거주 및 임대 수익 모두 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 깨끗한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되어 낙찰자는 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 최상층 위치: 10층 건물 중 10층에 위치하여 층간 소음 및 조망 측면에서 이점이 있습니다.

* 실거주 및 임대 용이: 도시형생활주택으로 1인 가구 및 소규모 가구의 실거주 또는 임대 수익용으로 적합합니다.

* 개발 가능성: 주변 지역의 개발 계획 및 입지 조건을 고려할 때 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건은 감정가 78,000,000원이며, 임차인의 보증금 인수 금액이 0원이므로 감정가를 기준으로 입찰가 산정이 가능합니다.

주변 유사 물건의 최근 시세 자료가 직접적으로 제공되지 않아 정확한 시세 분석에는 한계가 있으나, 감정가와 물건의 상태, 입지 등을 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 접근으로는 감정가의 90% 수준인 약 70,000,000원에서, 시장 상황 및 경쟁 강도에 따라서는 감정가 대비 100%~105% 수준인 78,000,000원 ~ 81,900,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 74,000,000원 ~ 80,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.