나이스옥션 법원경매 광주 2025타경8237 [15] 전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3 나주금천지오빌 1동 8층804호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤감정 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 금천면 오강리 소재 '금천면행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 건선도로가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 (기호1) 제2층 제202호, (기호2) 제2층 제203호, (기호3) 제2층 제205호, (기호4) 제3층 제302호, (기호5) 제3층 제303호. (기호6) 제3층 제304호, (기호7) 제3층 제305호, (기호8) 제4층 제402호, (기호9) 제4층 제403호, (기호10) 제4층 제404호, (기호11) 제5층 제504호, (기호12) 제6층 제603호, (기호13) 제6층 제604호, (기호14) 제7층 제704호, (기호15) 제8층 제804호, (기호16) 제9층 제902호, (기호17) 제9층 제904호, (기호18) 제10층 제1002호로서, 외벽: 페인팅, 석재붙임 등 마감. 내벽: 벽지도배, 타일 붙임 등 마감. 창호: 새시창호임.

이용상태

기호1 ~ 18 공히 아파트(공동주택(도시형생활주택-원룸형))로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 접한 왕복2차선포장도로를 통하여 본건 단지로의 차량출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m ~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

귀 제시목록(등기사항전부증명서)상 대지권의 목적인 토지의 지목은 '과수원'이나, 토지대장상 2013.12.4.에 지목이 '대'로 변경된 것으로 기재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경8237 (15)

소재지: 전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3 나주금천지오빌 1동 8층804호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 78,000,000원

토지 면적: 35.09㎡ (약 10.61평)

건물 면적: 49.83㎡ (약 15.07평) (전용면적 기준)

총 공급 면적: 70.64㎡ (약 21.34평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

건축 연도: 2013년 (사용 승인일: 2013년 11월 22일)

총 층수: 10층 (해당 호실: 8층)

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 나주시 금천면 오강리 소재 ‘금천면행정복지센터’ 북동측 인근에 위치합니다.

주위 환경으로는 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 소재하고 있습니다.

단지 내 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 주요 간선도로가 위치하여 교통 접근성이 양호합니다.

토지는 부정형으로 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 편리합니다.

1.2. 권리분석

본건은 광주지방법원 2025타경8237호로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

등기부등본 요약 결과, 소유권 보존 등기 이후 다수의 근저당 및 가압류, 압류가 설정되었으나, 해당 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. (을1 근저당권, 을6 근저당권, 갑2~갑6 가압류/압류 등)

본 경매의 말소기준권리는 우리은행의 근저당권(2013.11.29 접수)입니다.

채권자: 우리은행 (광주지방법원 2025타경8237호 임의경매 개시 결정)

총 등기부채권 금액: 10,104,727,440원 (해당 물건과 관련된 채권 총액일 수 있으며, 모든 채무를 본 건이 인수하는 것은 아닙니다.)

임차인 현황:

* 임차인: 이상수 (성함은 '이 '으로 마스킹 처리합니다.)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2024년 7월 12일

* 배당신고일자: 2026년 3월 17일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 이상수 씨는 대항력이 없어 보증금을 인수할 필요가 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제시된 정보상 ‘지상권’이 있으나, 구체적인 내용 확인이 필요합니다. (물건명세서 참고사항)

채무 전액 변제 시 경매 취소 가능성이 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역에 속해 있어 주거와 상업 기능이 혼재된 지역입니다.

인근에 근린생활시설이 다수 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

학교(금천초등학교 등)가 인근에 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

용도지역 상 건축 및 개발에 대한 일부 제한(소로2류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역, 비행안전구역 등)이 있으나, 일상적인 주거생활 및 상업 활동에는 큰 지장이 없을 것으로 판단됩니다.

주변 지역에서 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 이용 시 주요 도로로의 접근성이 좋습니다.

편의시설: 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 식사 등 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

건축물: 철근콘크리트 구조의 10층 건물로, 해당 호실은 8층에 위치합니다.

내부 설비: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비, 난방 설비 등을 갖추고 있어 현대적인 주거 생활이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건으로, 동일 채무에 대해 다른 담보 물건이 존재할 수 있습니다. (채권자 정보에 '공동담보'로 표기됨)

임대 관계가 미상으로 표기되어 있어, 파악되지 않은 임차인이 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 현재 확인된 이상수 임차인은 대항력이 없습니다.

토지 지목 변경 이력: 공부상 지목은 '과수원'이었으나, 2013년 12월 4일 '대'로 변경된 것으로 확인되었습니다. 이는 일반적인 사항이며 큰 문제는 되지 않습니다.

지역 제한사항: 비행안전제3구역(전술), 가축사육제한구역 등이 존재하나, 아파트 주거 용도에 직접적인 영향을 미치기보다는 지역 개발의 제약 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2013년에 준공된 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물에 해당합니다.

나주시 금천면의 주거 및 상업 복합 지역에 위치하며, 교통, 편의시설 접근성이 양호합니다.

최근 실거래가 자료에 따르면, 동일 면적(49.83㎡)의 거래 가격은 5,300만원에서 8,500만원 사이로 형성되어 있으며, 감정가 7,800만원은 이 시세 범위 내에 있습니다.

모든 권리가 매각으로 소멸되어 등기 부담 없이 취득 가능하며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 절차 또한 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

다만, 공동담보 여부 및 기타 미확인 임대 관계에 대한 추가적인 조사와 현장 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2013년 준공으로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 즉시 거주 또는 임대 용이합니다.

투자 가치: 도시형생활주택으로 1인 가구 수요가 꾸준하며, 지역 발전 가능성을 고려할 때 시세 상승 잠재력이 있습니다.

안전한 권리관계: 모든 법적 권리가 매각 후 소멸되므로 깨끗한 권리로 취득 가능합니다.

명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

적정 감정가: 최근 실거래가 범위와 유사한 수준의 감정가로, 과도한 고평가 우려는 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가(5,300만원 ~ 8,500만원) 및 감정가(7,800만원)를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 75,000,000원에서 85,000,000원 사이로 예상됩니다.

8층이라는 좋은 층수와 시장 상황을 고려하여, 보수적으로 75,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. (본 예상가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 추가 정보 분석을 통해 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.