나이스옥션 법원경매 광주 2025타경8237 [14] 전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3 나주금천지오빌 1동 7층704호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤감정 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 금천면 오강리 소재 '금천면행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 건선도로가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 (기호1) 제2층 제202호, (기호2) 제2층 제203호, (기호3) 제2층 제205호, (기호4) 제3층 제302호, (기호5) 제3층 제303호. (기호6) 제3층 제304호, (기호7) 제3층 제305호, (기호8) 제4층 제402호, (기호9) 제4층 제403호, (기호10) 제4층 제404호, (기호11) 제5층 제504호, (기호12) 제6층 제603호, (기호13) 제6층 제604호, (기호14) 제7층 제704호, (기호15) 제8층 제804호, (기호16) 제9층 제902호, (기호17) 제9층 제904호, (기호18) 제10층 제1002호로서, 외벽: 페인팅, 석재붙임 등 마감. 내벽: 벽지도배, 타일 붙임 등 마감. 창호: 새시창호임.

이용상태

기호1 ~ 18 공히 아파트(공동주택(도시형생활주택-원룸형))로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 접한 왕복2차선포장도로를 통하여 본건 단지로의 차량출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m ~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

귀 제시목록(등기사항전부증명서)상 대지권의 목적인 토지의 지목은 '과수원'이나, 토지대장상 2013.12.4.에 지목이 '대'로 변경된 것으로 기재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 광주지방법원 2025타경8237 사건의 경매 물건으로, 전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3번지 나주금천지오빌 1동 7층 704호에 소재한 도시형생활주택입니다. 감정평가액은 78,000,000원이며, 토지면적은 35.09㎡(약 10.62평), 건물면적은 49.83㎡(약 15.08평, 전용면적)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 경매 신청 채권자는 우리은행입니다. 본건은 공동담보 물건에 해당합니다.

2. 입지조건

본건은 전라남도 나주시 금천면 오강리 소재 '금천면행정복지센터' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 혼재되어 있으며, 주거 및 생활 편의시설이 분포하고 있습니다. 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 또한, 동측으로 왕복 2차선 포장도로가 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2013년 11월 29일자 우리은행 근저당(을1)입니다. 본 매각으로 인해 소유권보존, 해당 근저당, 그 이후 접수된 다수의 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등 모든 후순위 권리는 소멸될 예정입니다. 등기부상 총 채무액은 12,640,409,961원에 달하나, 이는 낙찰자가 인수하지 않습니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 선

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022년 9월 5일

* 배당신고일자: 2026년 2월 26일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원. (해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.)

4. 상권분석

본건이 위치한 나주시 금천면 오강리 지역은 근린생활시설 및 주거 시설이 혼합된 지역입니다. 인근에 금천면행정복지센터, 학교 등이 있어 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 또한, 나주혁신도시(빛가람동)와도 인접하여 해당 지역의 발전과 연계될 가능성이 있습니다. 본건의 용도지역은 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역 등으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

5. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 중 7층에 위치한 도시형생활주택(원룸형)입니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 옥내소화전 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있어 편리한 주거 생활이 가능합니다. 차량 및 대중교통 이용이 편리하며, 인근에 학교가 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

본건 토지에는 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제3구역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재하여 건축 및 개발 시 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 2013년 준공된 건물로 향후 유지보수 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물과 함께 묶여 있어 전체 담보 가치 변동에 영향을 받을 수 있다는 점도 유의해야 합니다. 공부상 토지 지목이 '과수원'에서 '대'로 변경되었으나, 이는 등기부상 확인된 사항입니다.

7. 종합 의견

나주시 금천면에 위치한 본건 나주금천지오빌 704호는 비교적 최근에 건축된 도시형생활주택으로, 기본적인 생활 편의 및 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 권리관계가 복잡해 보이지만, 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되며 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 부담해야 할 법적 위험이 적은 물건입니다. 토지 이용 제한과 공동담보라는 제약 사항은 있으나, 이를 감안하더라도 합리적인 가격으로 취득 시 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

본건은 부동산 임의경매 물건으로, 권리상 인수 부담이 전혀 없으며 명도 부담 또한 적습니다. 도시형생활주택(원룸형)으로서 1~2인 가구의 임대 수요를 기대해볼 수 있습니다. 감정평가액 78,000,000원 대비 저가 입찰을 통해 시세 차익을 실현할 수 있는 기회를 제공합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 78,000,000원

본건과 동일한 건물인 나주금천지오빌의 최근 거래 시세에 대한 직접적인 정보는 부족합니다. 제공된 주변 연립주택(대일주택) 매매 정보는 건물의 용도, 건축 연도, 면적 등에서 차이가 커 직접적인 비교 분석에 한계가 있습니다. 그러나 본건은 2013년 준공된 도시형생활주택으로, 일반적인 경매 절차와 권리상 인수 부담이 없다는 점, 그리고 합리적인 가격으로 취득하고자 하는 수요를 고려할 때, 감정가의 70~85% 수준에서 경쟁을 고려한 입찰이 가능할 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 65,000,000원 ~ 66,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.