나이스옥션 법원경매 광주 2025타경8237 [11] 전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3 나주금천지오빌 1동 5층504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤감정 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 금천면 오강리 소재 '금천면행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 건선도로가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 (기호1) 제2층 제202호, (기호2) 제2층 제203호, (기호3) 제2층 제205호, (기호4) 제3층 제302호, (기호5) 제3층 제303호. (기호6) 제3층 제304호, (기호7) 제3층 제305호, (기호8) 제4층 제402호, (기호9) 제4층 제403호, (기호10) 제4층 제404호, (기호11) 제5층 제504호, (기호12) 제6층 제603호, (기호13) 제6층 제604호, (기호14) 제7층 제704호, (기호15) 제8층 제804호, (기호16) 제9층 제902호, (기호17) 제9층 제904호, (기호18) 제10층 제1002호로서, 외벽: 페인팅, 석재붙임 등 마감. 내벽: 벽지도배, 타일 붙임 등 마감. 창호: 새시창호임.

이용상태

기호1 ~ 18 공히 아파트(공동주택(도시형생활주택-원룸형))로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 접한 왕복2차선포장도로를 통하여 본건 단지로의 차량출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m ~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

귀 제시목록(등기사항전부증명서)상 대지권의 목적인 토지의 지목은 '과수원'이나, 토지대장상 2013.12.4.에 지목이 '대'로 변경된 것으로 기재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

광주지방법원 2025타경8237 (11)

1.2. 소재지

전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3 나주금천지오빌 1동 5층504호

1.3. 건물 정보

용도: 도시형생활주택

감정가: 78,000,000원

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 5층 504호

사용승인일: 2013년 11월 22일

1.4. 면적 정보

토지면적: 35.09㎡ (약 10.61평)

토지 지분: 35.0909㎡ (약 10.61평)

건물면적 (전용면적): 49.83㎡ (약 15.07평)

건물 지분 (전용면적): 49.834㎡ (약 15.07평)

* 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 매각 대상 및 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.6. 채권자

주요 채권자 (근저당권자 겸 경매 신청인): 우리은행

1.7. 특이사항

공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 금천면 오강리 소재 '금천면행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 위치하여 대중교통 이용도 가능합니다.

2.3. 도로상태

단지 동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류, 중로2류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제3구역 등의 도시계획법 및 관련 법규에 따른 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2013년 11월 29일 접수된 우리은행의 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 등기사항전부증명서상 '지상권'의 기재는 없으나, 미등기 권리 등은 확인 필요)

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리인 우리은행 근저당(을1) 및 이후 접수된 모든 가압류, 압류, 임의경매, 주택임차권 등이 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 문창빈 (문 )

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2020년 5월 20일

* 배당신고일자: 2024년 3월 18일

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없어 보증금 20,000,000원의 인수 금액은 0원입니다. (제공된 확정일자 2025-05-20은 기재 오류로 판단됩니다.)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 및 편의시설

* 주변 근린생활시설 및 관공서: 금천면행정복지센터 인근으로 관련 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 인근 버스정류장 및 간선도로가 있어 교통이 편리합니다.

* 교육시설: 주변에 학교가 소재하여 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 공동담보

본 건은 공동담보로 제공되어 있어, 다른 담보 물건의 경매 진행 및 결과에 영향을 받을 수 있습니다.

5.2. 토지이용계획상 제한

비행안전제3구역, 가축사육제한구역 등 군사시설 보호 및 환경 관련 법규에 따른 건축 및 이용상의 제한이 존재합니다.

5.3. 공부와의 차이

등기사항전부증명서상 토지 지목은 '과수원'이나, 토지대장상 '대'로 변경된 상태입니다. (2013.12.4.) 이는 실제 이용 현황과 공부상 내용이 일치함을 의미하나, 관련 내용 확인이 필요합니다.

5.4. 임대관계 미상

임차인의 현황은 파악되었으나, 정확한 임대 관계 (계약 내용, 기간 등)는 미상인 부분이 있어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

5.5. 혐오시설 유무

주변 반경 내에서 혐오시설로 간주될 만한 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등은 확인되지 않았습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 나주혁신도시와 인접한 지역에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물(2013년 준공)이라는 장점을 가지고 있습니다. 주변에 행정복지센터, 학교 등이 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추어진 편입니다. 그러나 공동담보 물건이라는 점, 토지이용계획상 다양한 제한이 존재한다는 점, 그리고 채권 총액이 감정가 대비 매우 높다는 점 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 임차인 문창빈 씨의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2013년에 준공되어 비교적 연식이 짧아 내부 상태 및 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 편리한 접근성: 대중교통 이용이 가능한 버스정류장 및 간선도로가 인접해 있습니다.

* 나주혁신도시 인근: 나주혁신도시의 개발 효과를 일부 누릴 수 있는 지리적 이점이 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸 예정으로, 낙찰 시 권리 관계가 매우 깨끗합니다.

8. 예상 입찰가

본건의 시세 분석을 위해 제공된 '대일주택'의 최근 매매 정보(2025년~2026년, 3,000~3,700만원, 1985년 준공, 57.42㎡)를 검토한 결과, 본건(나주금천지오빌, 2013년 준공, 49.83㎡)과는 건물의 신축 연차, 주택 유형, 면적 등에서 상당한 차이가 있어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. '대일주택'의 거래가는 본건 감정가(7,800만원)보다 현저히 낮습니다.

따라서 본건의 예상 입찰가 산정은 감정가 7,800만원을 기준으로 진행합니다. 감정평가 시점 및 시장 상황에 따라 변동이 있을 수 있으나, 본건은 2013년 준공된 비교적 신축 건물이며 권리 관계가 명확하다는 장점을 가지고 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안한 권장 입찰가는 85,000,000원입니다.

입찰 참여 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 최근 주변 시세 변동 추이 및 경매 물건의 경쟁률 등을 다각적으로 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.