나이스옥션 법원경매 광주 2025타경8237 [13] 전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3 나주금천지오빌 1동 6층604호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤감정 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 금천면 오강리 소재 '금천면행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 건선도로가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 (기호1) 제2층 제202호, (기호2) 제2층 제203호, (기호3) 제2층 제205호, (기호4) 제3층 제302호, (기호5) 제3층 제303호. (기호6) 제3층 제304호, (기호7) 제3층 제305호, (기호8) 제4층 제402호, (기호9) 제4층 제403호, (기호10) 제4층 제404호, (기호11) 제5층 제504호, (기호12) 제6층 제603호, (기호13) 제6층 제604호, (기호14) 제7층 제704호, (기호15) 제8층 제804호, (기호16) 제9층 제902호, (기호17) 제9층 제904호, (기호18) 제10층 제1002호로서, 외벽: 페인팅, 석재붙임 등 마감. 내벽: 벽지도배, 타일 붙임 등 마감. 창호: 새시창호임.

이용상태

기호1 ~ 18 공히 아파트(공동주택(도시형생활주택-원룸형))로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 접한 왕복2차선포장도로를 통하여 본건 단지로의 차량출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m ~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

귀 제시목록(등기사항전부증명서)상 대지권의 목적인 토지의 지목은 '과수원'이나, 토지대장상 2013.12.4.에 지목이 '대'로 변경된 것으로 기재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경8237 (13)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 우리은행 (주OOOOOOOO)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3, 나주금천지오빌 1동 6층 604호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건축물 정보:

- 건물명: 나주금천지오빌

- 총 층수: 10층 (본건 6층)

- 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

- 사용승인일: 2013.11.22

- 건물 연면적: 3147.746㎡ (약 952.2평)

- 건축면적: 405.15㎡ (약 122.5평)

1.3. 면적 정보

토지면적: 35.09㎡ (약 10.6평)

토지지분: 35.0909㎡ (약 10.6평)

건물면적 (전용면적): 49.83㎡ (약 15.1평)

건물지분: 49.834㎡ (약 15.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 채무 정보

감정가: 78,000,000원

등기부채권 총액: 10,104,727,440원

특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 전라남도 나주시 금천면 오강리 소재 '금천면행정복지센터' 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다. 본건 단지 동측으로 접한 왕복 2차선 포장도로를 통해 차량 진출입이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류, 중로2류에 접해있으며, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외), 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제3구역(전술)에 해당하여 일부 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

2.4. 토지 형상 및 이용 상태

토지는 부정형으로, 현재 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2013년 11월 29일 접수된 우리은행의 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 등기사항 요약

소유권보존 등기: 2013-11-28

말소기준권리 (근저당): 우리은행 (2013-11-29)

본건 경매개시결정 (임의경매): 우리은행 (2026-01-02)

그 외 다수의 근저당, 전세권, 가압류, 압류 등기사항이 존재하나, 모두 말소기준권리 이후에 등기되었으므로 본 매각 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이영학

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2023-01-04

대항력: 없음

권리분석: 대항력이 없어 보증금을 회수하기 어렵습니다. 보증금이 0원이므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 임차인: 주식회사미광퍼니쳐

보증금: 100,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 미상

대항력: 없음

권리분석: 대항력이 없어 보증금 회수가 어려울 수 있습니다. 제공된 등기부 요약상 주식회사미광퍼니쳐 명의의 전세권(을6)은 말소된 것으로 확인됩니다. 보증금이 0원이므로 인수되는 보증금은 없습니다.

3.5. 총 인수 보증금

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 편의시설

금천면행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다. 또한, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 간단한 검색 결과상, 본건 주변에 현저한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

4.3. 상업시설 현황

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 도시형생활주택(원룸형)으로, 1인 가구 또는 소형 가구의 주거 공간으로 적합합니다.

5.2. 건물 내부 설비

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.3. 주변 교육시설

주변에 학교가 소재하고 있다는 정보가 있으나, 구체적인 명칭 및 거리는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채무 총액

등기부 채권 총액이 101억 원 이상으로 매우 높아, 채무 규모가 상당함을 알 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

본 토지는 비행안전제3구역(전술) 등 일부 개발 및 행위 제한이 있을 수 있는 구역에 포함되어 있습니다.

6.3. 임차인 보증금 미회수 가능성

대항력 없는 임차인(주식회사미광퍼니쳐)의 보증금 1억 원은 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 임차인의 보증금 회수 과정에서 추가적인 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 나주시 금천면에 위치한 2013년 준공의 도시형생활주택으로, 비교적 신축에 속합니다. 금천면행정복지센터 인근에 위치하며 기본적인 편의시설 및 교통 환경을 갖추고 있습니다. 권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되어, 인수 부담 없는 깨끗한 권리 상태의 부동산 취득이 가능합니다. 다만, 총 채무 규모가 매우 크고, 일부 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 건물

2013년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 주거 및 임대가 가능합니다.

8.2. 깨끗한 권리관계

말소기준권리 이하 등기사항이 모두 소멸될 것으로 예상되어 안전한 권리 인수가 가능합니다.

8.3. 소액 투자 가능성

감정가가 7,800만원으로, 상대적으로 적은 금액으로 투자를 고려해볼 수 있습니다.

8.4. 1인 가구 증가 추세

원룸형 주거 선호도가 높은 1인 가구 증가 추세에 따라 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 JSON 데이터는 본건과는 다른 건물("대일주택", 1985년 건축, 158-5번지)의 정보이므로, 본건("나주금천지오빌", 2013년 건축, 241-3번지)의 직접적인 시세 분석 자료로 활용하기 어렵습니다.

따라서 정확한 현 시세 파악을 위해서는 해당 건물("나주금천지오빌")의 실거래가 및 유사 물건의 최근 거래 사례를 추가적으로 조사해야 합니다.

9.2. 입찰가 산정 가이드라인

감정가 78,000,000원을 기준으로, 일반적으로 권리관계가 깨끗하고 물건 상태가 양호할 경우 감정가의 80~90% 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

이는 매우 일반적인 가이드라인이며, 실제 입찰가 산정 시에는 임장 활동을 통한 건물 상태 점검, 주변 시세 재확인, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

9.3. 예상 입찰가 범위

약 62,400,000원 ~ 70,200,000원

본 예상 입찰가는 제한된 정보와 일반적인 시장 상황을 바탕으로 산정한 것이므로, 투자를 결정하기 전에 반드시 전문가와 상의하시고 충분한 현장 조사 및 추가 시세 분석을 수행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.