나이스옥션 법원경매 광주 2025타경8237 [12] 전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3 나주금천지오빌 1동 6층603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤감정 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 금천면 오강리 소재 '금천면행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 건선도로가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 (기호1) 제2층 제202호, (기호2) 제2층 제203호, (기호3) 제2층 제205호, (기호4) 제3층 제302호, (기호5) 제3층 제303호. (기호6) 제3층 제304호, (기호7) 제3층 제305호, (기호8) 제4층 제402호, (기호9) 제4층 제403호, (기호10) 제4층 제404호, (기호11) 제5층 제504호, (기호12) 제6층 제603호, (기호13) 제6층 제604호, (기호14) 제7층 제704호, (기호15) 제8층 제804호, (기호16) 제9층 제902호, (기호17) 제9층 제904호, (기호18) 제10층 제1002호로서, 외벽: 페인팅, 석재붙임 등 마감. 내벽: 벽지도배, 타일 붙임 등 마감. 창호: 새시창호임.

이용상태

기호1 ~ 18 공히 아파트(공동주택(도시형생활주택-원룸형))로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 접한 왕복2차선포장도로를 통하여 본건 단지로의 차량출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m ~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

귀 제시목록(등기사항전부증명서)상 대지권의 목적인 토지의 지목은 '과수원'이나, 토지대장상 2013.12.4.에 지목이 '대'로 변경된 것으로 기재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경8237 (12)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO (마스킹 처리됨. 등기부상 본건 임의경매 신청인은 우리은행임.)

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3, 나주금천지오빌 1동 6층 603호

용도: 도시형생활주택

건물명: 나주금천지오빌

동/호수: 1동 6층 603호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 78,000,000원

토지면적: 35.09㎡ (약 10.61평)

토지지분: 35.0909㎡ (약 10.61평)

건물면적 (전용면적): 49.83㎡ (약 15.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물대장상 총 연면적: 3147.746㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 나주시 금천면 오강리 소재 '금천면행정복지센터' 북동측 인근에 위치함.

주위는 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 소재하는 지역임.

금천면 일대 도시재생 뉴딜사업이 추진된 바 있으며, 본건 인근 오강리 158-12 일원 약 6,911㎡ 부지에 2021년부터 2023년까지 50억원의 사업비로 도시재생 사업이 진행되었음.

2.2. 교통 상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 위치함.

단지 동측으로 접한 왕복 2차선 포장도로를 통해 차량 진출입이 가능함.

나주시 금천면 연동마을(오강리 포함)에 2025년 말 개통 예정인 신규 도시계획도로(길이 260m, 폭 8m, 2차선) 개설 사업이 진행 중임. 이 사업은 마을 정주 여건 개선을 목표로 함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역

소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m ~20m) 접합

가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동 3,000m)

상대보호구역, 절대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

비행안전제3구역(전술) (군사기지 및 군사시설 보호법)

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본건에는 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 설정되어 있으나, 본건 경매 개시 결정(광주지방법원 2025타경8237)으로 인해 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제시된 정보 상 없음.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김정화

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2017-09-06

* 확정일자: 2017-09-06

* 배당신고일자: 2026-02-06

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 50,000,000원은 배당을 통해 우선 변제받을 것으로 예상됨. 인수 보증금은 0원임.

3.3. 말소기준권리

을1 근저당권 (우리은행, 2013-11-29 접수, 채권액 826,523,940원)

3.4. 특이사항

본건은 공동담보 물건으로, 등기부채권 총액은 10,104,727,440원에 달함.

다수의 가압류 및 압류가 존재하나, 모두 말소될 예정임.

토지의 공부상 지목은 '과수원'이나, 토지대장상 2013.12.4. '대'로 변경된 것으로 확인됨.

4. 상권분석

본건이 위치한 금천면 오강리 지역은 금천면행정복지센터, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 혼재된 지역임.

나주시 금천면 오강리 지역은 1종 및 2종 주거지역이 혼재하며, 토지 거래 사례 중 전원주택, 카페, 식당, 빌라, 원룸 등 다양한 용도의 투자가 가능한 지역으로 나타남.

주변에 소규모 상업시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 6층 603호임.

외벽: 페인팅, 석재붙임 등 마감.

내벽: 벽지도배, 타일 붙임 등 마감.

창호: 새시 창호.

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

건축물대장상 건물 사용승인일은 2013년 11월 22일로 비교적 신축 건물임.

5.2. 주변 편의시설

* 금천면행정복지센터가 인접해 있으며, 주변에 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호함.

* 주변 검색 결과, 전라남도 나주시 금천면 오강리 인근에 특정 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았음. 다만, 나주시 왕곡면 일대 폐기물 처리시설 설치 관련 주민 민원이 있는 것으로 확인되었으나, 본건 소재지와는 거리가 있음.

* 나주시 금천면 일대 농촌 중심지 활성화 사업이 추진 중이며, 본건 인근 지역에 신규 도로 건설 및 도시계획도로 확장 계획이 검토 또는 예정되어 있음.

5.3. 주거 형태

도시형생활주택 (원룸형)으로, 1인 가구 또는 소형 가구에 적합한 형태임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 분석 관련 리스크

본건에는 다수의 채권자(은행, 보험사, 공사 등)가 설정한 채무가 존재하며, 총 등기부채권액이 101억 원 이상으로 매우 높음. 이는 본건 외 다른 공동담보 물건의 가치 하락 또는 경매 신청 취하 등의 가능성을 완전히 배제할 수는 없으나, 현재 경매 절차가 진행 중이므로 낙찰 후 권리 관계는 명확해질 것임.

임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없을 것으로 예상되나, 배당 신고일을 고려하여 배당 절차를 면밀히 확인할 필요가 있음.

6.2. 건물 노후도

2013년 사용승인으로 건물 노후도는 크지 않아 즉각적인 유지보수 부담은 적을 것으로 예상됨.

6.3. 주변 개발 계획

나주시 금천면 일대 농촌 중심지 활성화 사업 및 신규 도시계획도로 개설 사업이 진행 또는 예정되어 있어, 지역 환경 개선 및 생활 편의 증진 가능성이 있음.

6.4. 혐오시설 유무

주변 검색 결과, 전라남도 나주시 금천면 오강리 인근에 특정 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본건은 나주시 금천면에 위치한 도시형생활주택으로, 2013년 준공되어 건물 노후도가 낮고, 금천면행정복지센터 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임.

다수의 채권이 설정된 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정 및 낙찰 후 권리 관계 확인이 중요함. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없을 것으로 보임.

주변에 유사한 규모와 연식의 도시형생활주택 매매 사례가 많지 않아 정확한 시세 파악에 추가 조사가 필요하지만, 현재 진행되는 도시계획도로 사업 등은 지역 가치 상승 요인이 될 수 있음.

8. 투자 포인트

* 비교적 최신 건축물 (2013년 준공)로 관리 상태 양호 예상.

* 도시형생활주택 (원룸형)으로 1~2인 가구 수요층 확보 가능.

* 나주 금천면 지역의 지속적인 개발 계획(도로, 도시재생 사업) 수혜 가능성.

* 공동담보 물건의 특성상, 경쟁 입찰이 적을 경우 저가 매수 기회 발생 가능.

9. 예상 입찰가

최근 나주금천지오빌 6층 49㎡ 매물이 7,500만원에 나와 있으며, 부동산 데이터 사이트(예: 호갱노노) 기준 평균 매매가는 2023년 기준 7,800만원으로 파악됩니다. 또한, 2022년 유사 면적(59㎡)의 도시형생활주택이 7,200만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가 78,000,000원과 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

입력된 JSON 데이터의 '대일주택'(1985년 준공, 연립주택)의 최근 매매가는 30,000,000원~37,000,000원 수준으로, 본건과는 건물 종류, 연식, 규모 면에서 차이가 커 직접 비교하기는 어렵습니다. 다만, 해당 데이터는 금천면 내 주거용 부동산의 가격대 하한선을 가늠하는 데 참고할 수 있습니다.

종합적으로 판단할 때, 본건의 시장 시세는 감정가와 유사한 수준으로 보이며, 권리 관계의 복잡성 및 시장 불확실성을 고려하더라도 감정가 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 70,000,000원 ~ 78,000,000원으로 제안합니다. 보수적으로 접근한다면 70,000,000원에서 시작하여 경쟁 상황을 보며 상향 조정하는 전략을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.