나이스옥션 법원경매 광주 2025타경8237 [10] 전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3 나주금천지오빌 1동 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤감정 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 금천면 오강리 소재 '금천면행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 건선도로가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 (기호1) 제2층 제202호, (기호2) 제2층 제203호, (기호3) 제2층 제205호, (기호4) 제3층 제302호, (기호5) 제3층 제303호. (기호6) 제3층 제304호, (기호7) 제3층 제305호, (기호8) 제4층 제402호, (기호9) 제4층 제403호, (기호10) 제4층 제404호, (기호11) 제5층 제504호, (기호12) 제6층 제603호, (기호13) 제6층 제604호, (기호14) 제7층 제704호, (기호15) 제8층 제804호, (기호16) 제9층 제902호, (기호17) 제9층 제904호, (기호18) 제10층 제1002호로서, 외벽: 페인팅, 석재붙임 등 마감. 내벽: 벽지도배, 타일 붙임 등 마감. 창호: 새시창호임.

이용상태

기호1 ~ 18 공히 아파트(공동주택(도시형생활주택-원룸형))로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 접한 왕복2차선포장도로를 통하여 본건 단지로의 차량출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m ~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

귀 제시목록(등기사항전부증명서)상 대지권의 목적인 토지의 지목은 '과수원'이나, 토지대장상 2013.12.4.에 지목이 '대'로 변경된 것으로 기재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026-07-07 18:35:00 UTC 기준 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경8237 (10)

소재지: 전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3, 나주금천지오빌 1동 4층 404호

용도: 도시형생활주택

감정가: 77,000,000 원

토지면적: 35.09㎡ (약 10.62평)

건물면적: 49.83㎡ (약 15.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특징: 공동담보 물건

건물명: 나주금천지오빌

건물 층수: 총 10층 중 4층 (404호)

건물 준공연도: 2013년 11월 (사용승인일 기준)

1.2. 입지조건

본건은 전라남도 나주시 금천면 오강리 소재 '금천면행정복지센터' 북동측 인근에 위치합니다.

주위 환경으로는 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 단지 동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다.

인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2013년 11월 29일자 우리은행 근저당권 (말소예정)

등기부채권 총액: 12,640,409,961 원 (다수의 가압류 및 압류 존재)

* 등기부상 채권 총액이 매우 높아 주의가 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 유선미

* 보증금: 20,000,000 원

* 차임: 200,000 원

* 전입일자: 2023-04-28

* 확정일자: 2023-04-28

* 배당신고일자: 2026-03-31

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0 원

1.4. 상권분석

본건이 위치한 금천면 오강리 지역은 전형적인 농촌 및 근교 주거지역으로, 국지적인 근린생활시설이 분포합니다.

대규모 상업시설이나 중심 상권과는 거리가 있으나, 기본적인 생활 편의시설은 이용 가능합니다.

주변 지역은 주거용 건물 위주이며, 대규모 산업단지나 특수 시설과의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트 구조의 10층 공동주택 (도시형생활주택-원룸형)입니다.

내부 마감: 벽지도배, 타일 붙임 등으로 마감되었으며, 새시 창호를 사용하였습니다.

편의시설: 위생 및 급배수 설비, 승강기, 옥내 소화전, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 환경: 조용하고 주거 적합한 환경을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본건 외 다른 부동산에도 담보가 설정되어 있을 가능성이 있으며, 타 부동산의 처분 여부에 따라 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

과다한 채권 총액: 등기부 채권 총액이 약 126억원에 달해, 채무 변제 관련 복잡성이 내재되어 있습니다. (단, 본 경매는 임의경매로 말소기준 권리 이하 소멸될 것으로 예상됩니다.)

토지이용계획 및 제한: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역, 비행안전제3구역 등 다양한 규제를 받고 있어 건축 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

공부와의 차이: 등기부상 대지권 목적 토지의 지목이 '과수원'에서 '대'로 변경된 이력이 있으나, 이는 법적 효력에 큰 영향을 미치지 않을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 나주시 금천면 오강리에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2013년 준공) 건물의 4층 물건입니다.

감정가는 7700만원이며, 건물 면적은 약 15평입니다.

임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

주변 입지는 주거 및 근린생활시설 위주이며, 대규모 상권과의 연계성은 낮습니다.

다수의 권리가 등기되어 있으나, 말소기준권리(우리은행 근저당) 이하 권리는 경매로 소멸될 것으로 보입니다. 공동담보 및 다수의 채권 설정은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

본건 주변에서 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.8. 투자 포인트

비교적 최근(2013년)에 건축된 건물로 관리 상태 양호할 것으로 예상됩니다.

대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 보입니다.

향후 지역 개발 및 주변 환경 개선 시 가치 상승 여력이 있을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공해주신 최근 매매 및 전월세 정보는 본건(나주금천지오빌, 2013년식 도시형생활주택)과 유형 및 건축 연도가 다른 '대일주택'(1985년식 연립주택)의 정보로, 직접적인 시세 비교 분석에 한계가 있습니다.

따라서, 현 시점에서 정확한 시세 산정 및 예상 입찰가 산출은 제한적입니다.

본건의 감정가는 77,000,000 원입니다.

본건과 동일하거나 유사한 조건의 실거래 사례가 부족하므로, 감정가 수준을 기준으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

잠재적 리스크 요인(공동담보, 제한구역 등)을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 77,000,000 원 내외로 고려하되, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.