나이스옥션 법원경매 광주 2025타경8237 [4] 전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3 나주금천지오빌 1동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤감정 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 금천면 오강리 소재 '금천면행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 건선도로가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 (기호1) 제2층 제202호, (기호2) 제2층 제203호, (기호3) 제2층 제205호, (기호4) 제3층 제302호, (기호5) 제3층 제303호. (기호6) 제3층 제304호, (기호7) 제3층 제305호, (기호8) 제4층 제402호, (기호9) 제4층 제403호, (기호10) 제4층 제404호, (기호11) 제5층 제504호, (기호12) 제6층 제603호, (기호13) 제6층 제604호, (기호14) 제7층 제704호, (기호15) 제8층 제804호, (기호16) 제9층 제902호, (기호17) 제9층 제904호, (기호18) 제10층 제1002호로서, 외벽: 페인팅, 석재붙임 등 마감. 내벽: 벽지도배, 타일 붙임 등 마감. 창호: 새시창호임.

이용상태

기호1 ~ 18 공히 아파트(공동주택(도시형생활주택-원룸형))로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 접한 왕복2차선포장도로를 통하여 본건 단지로의 차량출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m ~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

귀 제시목록(등기사항전부증명서)상 대지권의 목적인 토지의 지목은 '과수원'이나, 토지대장상 2013.12.4.에 지목이 '대'로 변경된 것으로 기재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경8237 (4)

* 소재지: 전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3 나주금천지오빌 1동 3층302호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 76,000,000원

* 토지 면적: 35.09㎡ (약 10.61평)

* 건물 면적: 49.83㎡ (약 15.07평) - 전용면적 기준 (분양면적 정보는 별도 확인 필요)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 우리은행 (광주지방법원 2025타경8237 경매개시결정 기준)

* 건물 용도: 공동주택 (도시형생활주택-원룸형)

* 준공 연도: 2013년 (사용승인일 2013-11-22 기준)

* 총 층수: 10층

* 해당 층: 3층 302호

* 특이사항: 공동담보 (본 물건 외 다른 담보물이 존재함)

2. 입지조건

* 위치: 전라남도 나주시 금천면 오강리 소재 '금천면행정복지센터' 북동측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 소재하여 기본적인 생활 인프라를 갖춘 지역임.

* 교통: 본건 단지까지 차량 진출입이 가능하며, 단지 동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호함. 인근에 버스정류장 및 간선도로가 위치함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2013년 11월 29일 접수된 우리은행 근저당권 (을1)

* 소멸 대상 권리: 본 건의 말소기준권리인 근저당권보다 후순위로 설정된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 소유권: 남석곤 (2013년 11월 28일 소유권 보존)

* 선순위 권리: 인수할 선순위 권리는 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2016년 11월 23일

* 배당신고일자: 2026년 02월 02일

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리: 인수 보증금은 없음. (임차인은 대항력이 없어 법원 배당을 받지 못할 경우 명도 대상이 될 수 있으나, 임차인의 보증금은 매수인에게 인수되지 않음)

4. 상권분석

* 주변 업종: 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 기능 중심의 상권이 형성되어 있음.

* 상가 구성: 특정 대규모 상권보다는 주변 주거 지역을 지원하는 소규모 근린상가 위주로 구성될 것으로 예상됨.

* 토지 이용: 본건이 속한 건물은 아파트(도시형생활주택) 및 근린생활시설 부지로 이용 중임.

5. 생활정보

* 편의시설: 금천면행정복지센터가 인근에 위치하며, 도보 또는 차량 이동 가능한 거리에 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 은행 등)이 존재할 것으로 예상됨.

* 교육시설: 인근에 학교가 소재하고 있어 자녀 교육 환경은 양호한 편임.

* 교통: 대중교통(버스) 이용이 가능하며, 자가용 이용 시 주요 도로망으로의 접근성이 좋음.

* 건축 구조: 철근콘크리트 평스라브 지붕 10층 건물 내 3층 호실임.

* 내외부 마감: 외벽은 페인팅, 석재 붙임 등이며, 내벽은 벽지도배, 타일 마감. 창호는 새시로 되어 있음.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 옥내소화전 설비, 난방 설비 등을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 제한: 본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역에 속하나, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 비행안전제3구역 등의 제한 사항이 있어 향후 토지 이용이나 건물 증축 등에 영향을 미칠 수 있음.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 묶여 있어 채무 총액이 높다는 점은 유의해야 함 (다만, 경매로 채무는 정리됨).

* 임차인 명도: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 법원 배당을 받지 못할 경우 명도 과정에서 추가적인 협의가 필요할 수 있음. (보증금은 인수 없음)

* 건물 노후화: 2013년 준공으로 비교적 신축 건물이지만, 시간이 경과함에 따라 건물 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 나주시 금천면에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가는 76,000,000원입니다. 2013년 준공된 비교적 신축 건물이며, 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 권리관계는 다소 복잡한 편이나, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 토지이용계획상의 일부 제한사항과 공동담보 물건이라는 점은 투자 결정 시 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 도시형생활주택: 2013년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당함.

* 안정적인 권리관계: 매각으로 모든 후순위 권리가 소멸되어 명확하고 안전한 투자가 가능함.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 유사 물건의 시세 및 감정가를 고려할 때, 합리적인 입찰가로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 JSON 정보는 '대일주택(158-5번지)'의 과거 거래 사례이며, 건물의 신축 연도(1985년) 및 주택 유형(연립)이 본건(나주금천지오빌, 2013년식, 도시형생활주택)과 달라 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 해당 자료상의 매매가는 3,000만원 ~ 3,700만원 수준입니다.

* 실제 검색 결과, 동일 건물인 '나주금천지오빌'의 다른 호실(예: 1동 704호)은 70,000,000원에 매물로 나와 있는 것을 확인했습니다. 본건의 감정가는 76,000,000원입니다.

* 이를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 시세는 70,000,000원 ~ 76,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가:

* 경매 시세 대비 저가 매수 가능성을 고려하여, 감정가보다 약간 낮은 72,000,000원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 낙찰가는 입찰 참여자의 수와 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 현장 조사 및 추가적인 시세 확인 후 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.