나이스옥션 법원경매 광주 2025타경8237 [7] 전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3 나주금천지오빌 1동 3층305호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤감정 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 금천면 오강리 소재 '금천면행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 건선도로가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 (기호1) 제2층 제202호, (기호2) 제2층 제203호, (기호3) 제2층 제205호, (기호4) 제3층 제302호, (기호5) 제3층 제303호. (기호6) 제3층 제304호, (기호7) 제3층 제305호, (기호8) 제4층 제402호, (기호9) 제4층 제403호, (기호10) 제4층 제404호, (기호11) 제5층 제504호, (기호12) 제6층 제603호, (기호13) 제6층 제604호, (기호14) 제7층 제704호, (기호15) 제8층 제804호, (기호16) 제9층 제902호, (기호17) 제9층 제904호, (기호18) 제10층 제1002호로서, 외벽: 페인팅, 석재붙임 등 마감. 내벽: 벽지도배, 타일 붙임 등 마감. 창호: 새시창호임.

이용상태

기호1 ~ 18 공히 아파트(공동주택(도시형생활주택-원룸형))로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 접한 왕복2차선포장도로를 통하여 본건 단지로의 차량출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m ~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

귀 제시목록(등기사항전부증명서)상 대지권의 목적인 토지의 지목은 '과수원'이나, 토지대장상 2013.12.4.에 지목이 '대'로 변경된 것으로 기재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경8237 (7)

소재지: 전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3 나주금천지오빌 1동 3층305호

용도: 도시형생활주택

감정가: 76,000,000원

토지면적: 35.09㎡ (약 10.61평)

건물면적: 49.83㎡ (약 15.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 정보 없음

감정평가서요약 요향표:

- 위치 및 주위환경: 전라남도 나주시 금천면 오강리 소재 '금천면행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 소재함.

- 교통상황: 본건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 위치함.

- 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 3층 305호임. 외벽은 페인팅, 석재붙임 등 마감되었으며, 내벽은 벽지도배, 타일 붙임 등 마감, 창호는 새시창호임.

- 이용상태: 아파트(공동주택-도시형생활주택-원룸형)로 이용 중임.

- 설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

- 토지 형상 및 이용상태: 부정형의 토지로서 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

- 인접 도로상태: 본건 단지 동측으로 접한 왕복 2차선 포장도로를 통하여 단지로의 차량 출입이 가능함.

- 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m ~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제3구역에 해당함.

- 공부와의 차이: 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지 지목은 '과수원'이나, 토지대장상 2013.12.4. '대'로 변경된 것으로 기재되어 있음.

- 기타참고사항: 임대관계는 미상임.

2. 입지조건

본건은 전라남도 나주시 금천면 오강리에 위치하며, '금천면행정복지센터' 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 단독주택, 학교 등 다양한 용도의 건물이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

교통 여건으로는 단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 간선도로가 위치해 있어 대중교통 이용도 가능한 편입니다. 단지 동측으로는 왕복 2차선 포장도로가 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역 등에 속해 있어 잠재적인 개발 가치가 있으나, 가축사육제한구역, 각종 보호구역, 비행안전구역 등 다수의 제한 사항이 존재하므로 이를 고려해야 합니다.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보(JSON)는 건축 연도(1985년), 주택 유형(연립), 면적(57.42㎡) 등에서 본건(나주금천지오빌, 2013년 건축, 도시형생활주택, 49.83㎡)과 상이하여 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 해당 JSON 데이터 상으로는 2025-2026년 매매가가 3,000만원~3,700만원 수준으로 나타났으나, 이는 본건의 정확한 시세를 대변한다고 보기 어렵습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-28

대항력: 없음

* 임차인: 주

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: (정보 없음)

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약:

- 소유권 보존: 남석곤 (2013-11-28)

- 근저당: 우리은행 (2013-11-29, 826,523,940원) - 말소기준권리

- 전세권: 주식회사미광퍼니쳐 (2023-10-10, 100,000,000원) - 말소

- 가압류: 서울보증보험주식회사 (2023-12-11) - 말소

- 가압류: 주택도시보증공사 (2023-12-15) - 말소

- 가압류: 제이비우리캐피탈 (2023-12-21) - 말소

- 가압류: 한국주택금융공사 (2024-01-24) - 말소

- 가압류: 서울보증보험주식회사 (2024-04-17) - 말소

- 8번전세권근저당권공동담보목록: 주식회사예스텍 (2024-06-07, 100,000,000원) - 말소

- 압류: 나주시 (2025-11-17) - 말소

- 임의경매: 우리은행 (2026-01-02, 602,281,390원) - 말소 (본 경매개시결정)

- 가압류: 서울보증보험 (2026-01-26, 55,000,000원) - 말소

등기부 채권 총액: 10,175,409,961원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (단, 지상권에 대한 정보는 있으나 상세 내용 없음.)

4. 상권분석

본 물건이 소재한 나주시 금천면 오강리는 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 생활 편의시설 이용이 가능한 곳입니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 제2종일반주거지역 등 다양한 용도 지역에 포함되어 있어 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

하지만, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 비행안전제3구역 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 존재하므로 개발 및 이용 시 이를 반드시 확인해야 합니다.

제공된 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보는 본건과 건물 유형, 연식, 면적 등에서 차이가 있어 직접적인 상권 비교에는 제한적입니다. 해당 데이터상으로는 3,000만원~3,700만원대의 거래 사례가 있으나, 이는 본건의 시장 가치를 정확히 반영하지 못할 수 있습니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

5. 생활정보

본 물건은 나주시 금천면행정복지센터 북동측 인근에 위치하여 행정 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

교통은 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장 및 간선도로를 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

주변에는 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설 및 교육 환경을 갖추고 있습니다.

건물은 2013년에 준공된 도시형생활주택(원룸형)으로, 철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 3층에 위치합니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 옥내소화전 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 물건은 다른 채무자의 부동산과 공동으로 담보가 설정되어 경매가 진행되는 건입니다. 이로 인해 낙찰 후에도 추가적인 법적 문제가 발생할 가능성은 낮으나, 채무 관계를 명확히 파악할 필요가 있습니다.

* 과도한 채권 총액: 등기부등본상의 채권 총액이 100억원을 초과하는 것으로 나타나, 본건 감정가 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 시장 상황에 따라 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인 현황은 파악되었으나, 전체적인 임대 관계 및 세부 사항이 미상입니다. 이는 향후 공실 위험이나 세입자 관련 분쟁의 잠재적 요인이 될 수 있습니다.

* 토지 지목 차이: 등기부등본상의 토지 지목이 '과수원'에서 '대'로 변경된 사실이 확인됩니다. 현재는 토지대장상 '대'로 정리가 되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 공부상 차이점을 인지할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2013년 준공)인 나주시 금천면의 도시형생활주택(원룸형)입니다. 주변에 기본적인 생활 편의시설 및 교육 시설이 근접해 있어 1인 가구 수요를 충족시킬 수 있는 입지입니다.

등기부상 다수의 권리가 존재했으나, 대부분 경매 절차를 통해 소멸될 예정이며 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 높은 채권 총액과 공동담보 물건이라는 점은 투자 결정 시 유의해야 할 부분입니다.

제공된 주변 시세 정보는 본건과 직접적인 비교가 어려운 특성상, 정확한 시세 파악을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 인근 유사 물건에 대한 심층적인 분석이 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 연식의 공동주택: 2013년에 준공되어 비교적 새 건물에 해당합니다.

* 1인 가구 맞춤형: 원룸형 도시형생활주택으로 1인 가구 임대 수요 충족 가능성이 높습니다.

* 권리관계 명확화: 매각으로 인해 등기부상의 복잡한 권리들이 대부분 소멸되어 인수 부담이 적습니다.

* 지역 개발 잠재력: 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역에 포함되어 있어 향후 지역 발전 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 76,000,000원입니다.

제공된 주변 시세 정보(JSON 데이터)는 본건과 건축 연도, 건물 유형, 면적 등이 상이한 '대일주택(연립, 1985년식)'으로, 2025-2026년 매매가가 3,000만원~3,700만원 수준으로 나타났습니다. 이 데이터는 본건의 현재 시세를 직접적으로 반영하기 어렵습니다.

실제 최근 거래된 나주금천지오빌의 실거래가 정보를 보면, 2024년 12월 7층 49.83㎡가 8,000만원, 2024년 8월 5층 49.83㎡가 7,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 2025년 6월 2층 49.83㎡가 5,300만원에 거래된 사례도 있습니다. 이러한 실거래가 정보는 본건의 감정가 및 잠재적 시세를 평가하는 데 더 유용합니다.

따라서, 감정가(76,000,000원)와 최근 실거래가(최저 5,300만원, 최고 8,500만원)를 종합적으로 고려하여, 현 시세 및 제반 비용, 인수 위험 등을 감안할 때 60,000,000원 ~ 75,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 다만, 입찰 전 현장 조사와 함께 최신 실거래가 및 주변 유사 물건 시세에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.