나이스옥션 법원경매 광주 2025타경8237 [6] 전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3 나주금천지오빌 1동 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤감정 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 금천면 오강리 소재 '금천면행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 건선도로가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 (기호1) 제2층 제202호, (기호2) 제2층 제203호, (기호3) 제2층 제205호, (기호4) 제3층 제302호, (기호5) 제3층 제303호. (기호6) 제3층 제304호, (기호7) 제3층 제305호, (기호8) 제4층 제402호, (기호9) 제4층 제403호, (기호10) 제4층 제404호, (기호11) 제5층 제504호, (기호12) 제6층 제603호, (기호13) 제6층 제604호, (기호14) 제7층 제704호, (기호15) 제8층 제804호, (기호16) 제9층 제902호, (기호17) 제9층 제904호, (기호18) 제10층 제1002호로서, 외벽: 페인팅, 석재붙임 등 마감. 내벽: 벽지도배, 타일 붙임 등 마감. 창호: 새시창호임.

이용상태

기호1 ~ 18 공히 아파트(공동주택(도시형생활주택-원룸형))로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 접한 왕복2차선포장도로를 통하여 본건 단지로의 차량출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m ~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

귀 제시목록(등기사항전부증명서)상 대지권의 목적인 토지의 지목은 '과수원'이나, 토지대장상 2013.12.4.에 지목이 '대'로 변경된 것으로 기재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 광주지방법원 2025타경8237 (6) 사건으로, 전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3번지에 소재한 나주금천지오빌 1동 3층304호 도시형생활주택입니다.

감정가는 76,000,000원이며, 토지면적은 35.09㎡(약 10.61평), 건물면적은 49.83㎡(약 15.07평)입니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 주OOOOOOOO이며, 공동담보 물건으로 특이사항 및 특수물건 정보에 기재되어 있습니다.

토지 제시외 면적 및 건물 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

건물면적 49.83㎡는 해당 호실의 전용면적으로 파악되며, 분양면적에 대한 정보는 별도로 제공되지 않았습니다.

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 나주시 금천면 오강리 소재 '금천면행정복지센터' 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 소재하고 있는 지역입니다.

단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 위치하여 교통이 편리한 편입니다.

본건 단지 동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류, 중로2류에 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제3구역(전술) 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

감정평가서상 주변의 교통 및 도로 상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.

지도 서비스 등을 통한 추가적인 혐오시설 조사 등은 본 보고서의 범위 외입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2013년 11월 29일 접수된 우리은행의 근저당권(을1)이며, 그 이전의 권리들은 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

이하 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑1: 남석곤, 소유권보존, 2013-11-28

* 을1: 우리은행, 근저당, 2013-11-29, 826,523,940원 (말소기준권리)

* 을8: 이수향, 주택임차권, 2025-02-27, 20,000,000원 (말소)

* 갑2: 이향숙, 소유권이전청구권가등기, 2023-11-22 (-) (말소 여부 별도 확인 필요)

* 갑4: 서울보증보험주식회사, 가압류, 2023-12-11, 228,000,000원 (말소)

* 갑5: 주택도시보증공사, 가압류, 2023-12-12, 10,000,000,000원 (말소)

* 갑6: 제이비우리캐피탈, 가압류, 2023-12-19, 70,682,521원 (말소)

* 갑7: 한국주택금융공사, 가압류, 2024-01-24, 1,017,000,000원 (말소)

* 갑8: 서울보증보험주식회사, 가압류, 2024-04-17, 443,203,500원 (말소)

* 갑10: 나주시, 압류, 2025-11-17 (말소)

* 갑11: 우리은행, 임의경매, 2026-01-02, 602,281,390원 (말소)

* 갑12: 서울보증보험, 가압류, 2026-01-26, 55,000,000원 (말소)

총 등기부채권액은 12,660,409,961원입니다.

임차인 이 은 2023년 7월 21일 전입 및 확정일자를 받았으나, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 보증금 20,000,000원에 월세 250,000원이며, 2025년 2월 27일 배당신고를 하였습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 금천면 오강리 지역은 주거지와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

인근에 금천면행정복지센터가 위치하고 있어 행정기관 이용이 용이합니다.

주변에 학교가 소재하고 있어 교육 환경에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

상권 분석 시, 해당 지역의 전체적인 개발 계획이나 경제 활성화 지표 등을 추가적으로 검토하는 것이 좋습니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 3층에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

건물 내 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

편의시설 및 생활 인프라에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 근린생활시설이 인근에 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건으로, 동일 담보로 묶인 다른 부동산의 경매 결과나 권리 관계가 본 물건에 영향을 미칠 수 있습니다.

토지 지목이 공부상 '과수원'에서 '대'로 변경된 이력이 있으나, 현재는 '대'로 사용 중입니다. (2013.12.4. 변경)

임대관계가 미상으로, 현황 조사 시 임차인이나 점유자가 있을 수 있으며, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

등기부등본 상 소유권이전청구권가등기(갑2)가 말소 예정으로 표시되지 않아, 매각으로 소멸되지 않을 가능성에 대한 검토가 필요합니다. (다만, 통상적인 경매 절차에서는 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸되는 것이 일반적입니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 나주시 금천면에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가 76,000,000원에 경매 진행 중입니다.

입지 조건은 차량 접근성이 양호하고 인근에 기본적인 편의시설 및 행정복지센터가 있어 생활 편의성이 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 말소될 것으로 보이나, 소유권이전청구권가등기 등 일부 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

공동담보 물건이라는 점과 임대 관계 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

주변 시세 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요하며, 감정가와 실제 시장 가격 간의 괴리가 존재할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

나주 지역의 도시형생활주택으로, 소형 주거 공간으로서의 잠재력을 가집니다.

주변 근린생활시설 및 행정복지센터 등 편의시설 접근성이 양호합니다.

향후 지역 개발이나 수요 증가에 따른 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보(대일주택, 금천면 오강리 158-5)를 분석한 결과, 전용면적 57.42㎡(약 17.37평) 기준 2025년 5월 3,700만원 ~ 2026년 1월 3,000만원 수준의 거래가 있었습니다.

이를 바탕으로 본건의 전용면적 49.83㎡(약 15.07평)에 적용 시, 대략적인 시장 가격은 약 26,000,000원 ~ 32,100,000원 수준으로 추정됩니다.

이는 제공된 JSON 데이터상의 '연립' 주택 기준이며, 본건은 '도시형생활주택'으로 주택 유형이 다르므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

현재 감정가는 76,000,000원으로, 분석된 시장 가격보다 현저히 높게 책정되었습니다.

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 시장 가격 범위(약 2600만~3210만원)를 참고하되, 경매 특성 및 감정가와의 괴리를 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

본 자료에 기반한 예상 입찰가는 30,000,000원 ~ 40,000,000원 범위로 제시하며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.