나이스옥션 법원경매 광주 2025타경8237 [8] 전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3 나주금천지오빌 1동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤감정 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 금천면 오강리 소재 '금천면행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 건선도로가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 (기호1) 제2층 제202호, (기호2) 제2층 제203호, (기호3) 제2층 제205호, (기호4) 제3층 제302호, (기호5) 제3층 제303호. (기호6) 제3층 제304호, (기호7) 제3층 제305호, (기호8) 제4층 제402호, (기호9) 제4층 제403호, (기호10) 제4층 제404호, (기호11) 제5층 제504호, (기호12) 제6층 제603호, (기호13) 제6층 제604호, (기호14) 제7층 제704호, (기호15) 제8층 제804호, (기호16) 제9층 제902호, (기호17) 제9층 제904호, (기호18) 제10층 제1002호로서, 외벽: 페인팅, 석재붙임 등 마감. 내벽: 벽지도배, 타일 붙임 등 마감. 창호: 새시창호임.

이용상태

기호1 ~ 18 공히 아파트(공동주택(도시형생활주택-원룸형))로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 접한 왕복2차선포장도로를 통하여 본건 단지로의 차량출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m ~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

귀 제시목록(등기사항전부증명서)상 대지권의 목적인 토지의 지목은 '과수원'이나, 토지대장상 2013.12.4.에 지목이 '대'로 변경된 것으로 기재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경8237 (8)

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

감정가: 77,000,000원

채권자: 주OOOOOOOO (우리은행으로 추정)

특이사항: 공동담보

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3 나주금천지오빌 1동 4층402호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건축물 정보: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 4층 402호

준공일자: 2013년 11월 22일

1.3. 건물 및 토지 정보

토지 면적: 35.09㎡ (약 10.61평)

토지 지분: 35.0909㎡ (약 10.61평)

건물 면적 (전용면적): 49.83㎡ (약 15.07평)

건물 지분 (공급면적 추정): 49.834㎡ (약 15.07평)

토지 이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역 등

토지 지목: 공부상 '과수원'이나, 토지대장상 '대'로 변경 (2013.12.4)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 나주시 금천면 오강리에 위치하며, '금천면행정복지센터' 북동측 인근입니다.

주위는 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 단지 동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다.

인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역에 속합니다.

도로 관련하여 소로2류, 중로2류에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제3구역(전술) 등 관련 법규에 따른 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자 2013-11-29)

등기부채권 총액: 약 12,640,409,961원. 이는 공동담보로 인한 총 채권액으로 추정되며, 본 건 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(가압류, 압류 등)는 소멸될 예정입니다.

경매개시결정: 우리은행 임의경매 (2025타경8237)

3.2. 임차인 현황

임차인: 이정임

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2015-07-22

확정일자: 2023-12-12

배당신고일자: 2026-02-12

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건은 2012년 건축된 도시형생활주택(원룸형)으로, 전용면적 약 15.07평 (49.83㎡)입니다.

제공된 주변 매매/임대 정보는 '대일주택'이라는 연립주택으로, 건립 연도(1985년) 및 건축 형태가 본건과 상이합니다. 해당 연립주택의 최근 매매가는 3,000만원~3,700만원 수준(전용면적 57.42㎡ 기준)으로, 본건의 감정가와 직접적인 비교가 어렵습니다.

본건 '나주금천지오빌'과 유사한 조건의 실거래가 또는 인근 도시형생활주택 시세 정보가 부족한 상황입니다. 이에 따라, 정확한 시세 판단을 위해서는 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

4.2. 건물 특징

나주금천지오빌은 10층 건물로, 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.

개별 호실은 원룸형 구조로, 1~2인 가구의 주거에 적합합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근 금천면행정복지센터를 통해 행정 서비스를 편리하게 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육 시설

주변에 학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

본 건은 말소기준권리 외 다수의 가압류가 있었으나, 매각으로 모두 소멸됩니다. 권리 관계는 명확한 편입니다.

다만, 공동담보로 인한 높은 등기부채권 총액은 채무 구조의 복잡성을 시사합니다.

6.2. 건물 노후화

건축 후 약 14년이 경과하여 시설 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

도시형생활주택의 특성상 일반 아파트 대비 환금성이 다소 떨어질 수 있습니다.

6.3. 주변 시설

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 주거 및 근린생활시설이 혼합된 지역으로 특별한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 비행안전구역 등 일부 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주시 금천면에 위치한 비교적 신축(2012년 준공) 도시형생활주택으로, 감정가는 77,000,000원입니다.

소유권 외 인수해야 할 권리가 없어 권리 분석은 깔끔하나, 건물 준공 후 14년이 경과함에 따라 향후 관리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

인근 시세 정보가 제한적이므로, 신중한 접근과 함께 추가적인 현장 조사 및 시장 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

신축급 도시형생활주택으로 1인 가구의 주거 수요를 확보할 수 있습니다.

나주 지역의 개발 및 인프라 확충에 따른 장기적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 77,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

주변 유사 부동산 시세 정보 부족 및 본건 건물의 특징(도시형생활주택, 준공 연도 등)을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가격을 산정하는 것을 권장합니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 53,900,000원 ~ 61,600,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.