나이스옥션 법원경매 광주 2025타경8237 [3] 전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3 나주금천지오빌 1동 2층205호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤감정 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 금천면 오강리 소재 '금천면행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 건선도로가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 (기호1) 제2층 제202호, (기호2) 제2층 제203호, (기호3) 제2층 제205호, (기호4) 제3층 제302호, (기호5) 제3층 제303호. (기호6) 제3층 제304호, (기호7) 제3층 제305호, (기호8) 제4층 제402호, (기호9) 제4층 제403호, (기호10) 제4층 제404호, (기호11) 제5층 제504호, (기호12) 제6층 제603호, (기호13) 제6층 제604호, (기호14) 제7층 제704호, (기호15) 제8층 제804호, (기호16) 제9층 제902호, (기호17) 제9층 제904호, (기호18) 제10층 제1002호로서, 외벽: 페인팅, 석재붙임 등 마감. 내벽: 벽지도배, 타일 붙임 등 마감. 창호: 새시창호임.

이용상태

기호1 ~ 18 공히 아파트(공동주택(도시형생활주택-원룸형))로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 접한 왕복2차선포장도로를 통하여 본건 단지로의 차량출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m ~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

귀 제시목록(등기사항전부증명서)상 대지권의 목적인 토지의 지목은 '과수원'이나, 토지대장상 2013.12.4.에 지목이 '대'로 변경된 것으로 기재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본 물건은 전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3번지, 나주금천지오빌 1동 2층 205호에 소재하고 있습니다.

건물은 철근콘크리트 평스라브지붕 10층 건물이며, 2013년 11월 22일에 사용승인을 받았습니다.

총 44세대가 거주하고 있으며, 해당 호실은 2층 205호입니다.

해당 물건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 35.09㎡ (약 10.61평)

* 건물 면적 (전용면적): 49.83㎡ (약 15.07평)

1.3. 경매 기본 정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경8237 (3)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 감정가: 74,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 나주시 금천면 오강리 소재 '금천면행정복지센터' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 소재하여 주거 및 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상태

단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 간선도로가 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 단지 동측으로는 왕복 2차선 포장도로가 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8~10m) 및 중로2류(폭 15~20m)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(모든 가축 제한 구역_소(젖소 포함) 제외, 빛가람동 3,000m), 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제3구역(전술) 등의 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 건의 말소기준권리는 2013년 11월 29일 접수된 우리은행의 근저당권입니다.

말소기준권리보다 후순위인 소유권이전청구권가등기, 각종 가압류, 압류, 임의경매 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박대우

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2019-07-03

* 확정일자: 2026-03-05

* 배당신고일자: 2026-03-09

* 대항력: 없음

* 임차인: 박영주

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-08-28

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

위 임차인들은 대항력이 없어 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건이 소재한 금천면 오강리 일대는 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

나주금천지오빌은 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용되고 있으며, 주변의 다른 건물들도 유사한 용도로 활용되고 있을 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활시설

본건은 금천면행정복지센터 인근에 위치하여 행정 서비스를 이용하기에 편리합니다.

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 시설

주변에 학교가 소재하고 있는 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용계획상 제한

본 건 토지는 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제3구역(전술) 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 주변 환경

최근 보도된 내용에 따르면, 나주시 금천면 인근 지역에서 폐기물 처리 시설 설치와 관련된 주민 민원이 발생하고 있습니다. 비록 본건과 직접적인 관련성은 명확하지 않으나, 해당 지역의 전반적인 환경 문제 및 주민 갈등은 잠재적 리스크로 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주시 금천면에 위치한 도시형생활주택으로, 권리관계가 깨끗하여 낙찰 시 인수해야 할 부담이 없습니다.

건축년도가 비교적 최신(2013년)이며, 감정가 또한 주변 시세 대비 합리적인 수준일 가능성이 있습니다.

다만, 주변 지역의 환경 문제 관련 이슈와 토지 이용계획상의 일부 제한 사항은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계의 명확성: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 신축 건물: 2013년 건축되어 비교적 최신 건물입니다.

* 도시형생활주택: 소형 주택으로 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 경쟁력: 감정가를 바탕으로 시세 분석을 통해 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 74,000,000원입니다.

제공된 주변 매매/임대 정보는 '대일주택(지번 158-5)'으로, 본건(나주금천지오빌, 지번 241-3)과는 건축 연도(1985년 vs 2013년) 및 건물 유형(연립 vs 도시형생활주택)에서 차이가 있어 직접적인 비교 분석에 한계가 있습니다.

최근 실거래가 사례를 보면, 2025년 6월 26일 2층 49.83㎡ 물건이 5,300만원에 거래되었으며, 2024년 12월 10일 7층 49.83㎡ 물건은 8,000만원에 거래되는 등 편차가 큰 것으로 나타납니다.

또한, 2026년 7월 8일 예정된 유사 물건(나주금천지오빌 1동 6층 601호)의 공매 최저 입찰가는 39,000,000원으로 제시되어 있습니다.

상기 정보를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 현재 시세 및 적정 입찰가 산출은 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

하지만, 제공된 감정가(74,000,000원)와 일부 실거래 사례(최고 8,500만원)를 고려했을 때, 시세 대비 경쟁력을 갖춘 금액으로 접근하는 것이 유리할 것으로 보입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 7,000만원 ~ 7,500만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

본 입찰가 산출은 제공된 정보에 기반한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사 및 보다 상세한 시세 조사를 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.