나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34352 [3] 광주광역시 동구 산수동 723 무등산그린웰로제비앙 121동 지하1층121-9호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 산수동 소재 '산수초등학교' 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 이루어져 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 일반적인 교통이용 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제121동 지상1층 건물 내 제지하1층 제121-7호 외 2개호로서 외벽 : 치장석붙임 및 알루미늄목합판넬 및 징크판넬붙임 등 내벽 : 몰탈위페인팅 등 창호 : 강화유리창 등 으로 치장 또는 마감임.

이용상태

기호(가) : 근린생활시설임. 기호(나) : 근린생활시설(상호 : 퓨전포차 말죽거리)임. 기호(다) : 근린생활시설(공실)임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급·배수설비, 전기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 아파트 및 아파트상가 건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 17m, 북측으로 폭 약 10m의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 기타 본건 기호(가)~(다)는 공부상 지하1층이나 현황은 접면도로를 기준으로 1층임.

물건 비고

공부상 지하1층이나 현황은 접면도로를 기준으로 1층임
공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경34352 (3)

* 소재지: 광주광역시 동구 산수동 723 무등산그린웰로제비앙 121동 지하1층121-9호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 301,000,000원

* 토지면적: 14.26㎡ (약 4.31평)

* 건물면적: 35.78㎡ (약 10.82평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 이OO

* 건물명: 무등산 그린웰로제비앙

* 동/호: 121동 121-9호

* 특이사항: 중복 사건

* 주의사항: 공부상 지하1층이나 현황은 접면도로 기준 1층, 공실

2. 입지조건

* 주위환경: 본 건은 광주광역시 동구 산수동 소재 '산수초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 이루어져 있습니다.

* 교통상황: 본 건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 일반적인 교통이용 상황은 보통시됩니다.

* 인접 도로상태: 본 건 서측 및 남측으로 폭 약 17m, 북측으로 폭 약 10m의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 시설에 대한 사전 조사 결과, 유해하거나 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (동광주새마을금고, 2019-08-30, 183,600,000원) 입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (지상권은 없음)

* 후순위 권리: 매각으로 인해 모든 후순위 권리는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본 건은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역에 위치합니다.

* 건물 용도: 본 건은 제2종 근린생활시설로 이용 중입니다. [cite:1, JSON]

* 건물 규모: 철근콘크리트구조의 건물이며, 무등산 그린웰로제비앙 아파트 단지 내 상가로 추정됩니다. [cite:1, JSON]

* 지역 내 역할: 아파트 거주민 및 인근 지역 주민을 대상으로 한 근린생활시설로서의 기능을 수행할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: (구체적인 정보는 없으나, 아파트 단지 인근 상가로서 기본적인 편의시설은 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다.)

* 교육시설: 산수초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 동일 물건에 대한 경매 사건이 중복으로 진행되고 있어, 경매 절차 진행에 혼란이 발생할 수 있습니다. [cite:1, JSON]

* 공실: 현재 공실 상태로, 임대 수입 발생에 공백이 있습니다.

* 공부상 vs 현황: 공부상으로는 지하 1층이나, 실제로는 접면 도로를 기준으로 1층으로 사용되고 있어, 실제 이용 현황과 공부상의 차이가 존재합니다.

* 임대차 정보 불확실성: 임대관계가 미상이므로, 실제 점유자 존재 여부 및 대항력 유무에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 소유권 변동: 최근 소유권 이전 및 근저당권 설정 이력이 확인됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 광주광역시 동구 산수동에 위치한 근린상가로, 아파트 단지 내 상가의 이점을 활용할 수 있습니다.

* 산수초등학교가 인근에 있고 도로 접근성도 양호하여 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다.

* 하지만 공부상 층수와 실제 이용 현황의 차이, 현재 공실 상태, 중복 경매 사건으로 인한 절차적 복잡성 등은 신중한 검토가 필요합니다.

* 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 인수되는 권리 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 아파트 단지 배후 수요를 통한 안정적인 임대 수익 기대.

* 실제 1층으로 이용 가능하여 상가로서의 집객력 강화 기대.

* 권리 분석상 낙찰 후 인수하는 부담이 없어 깔끔한 물건.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 301,000,000원

* 건물 면적: 35.78㎡ (약 10.82평)

* 토지 면적: 14.26㎡ (약 4.31평)

* 보수적인 접근을 위해 감정가의 80% 수준에서 시작하여, 현장 조사 및 주변 시세, 공실 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 현재 공실 상태임을 감안하여, 임대 전환까지의 공실 기간 및 예상 임대료를 고려한 실질적인 수익률 분석 후 입찰가 산정이 필요합니다.

* 잠정적인 예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 270,000,000원 (이는 참고용이며, 실제 시장 상황 및 추가 조사를 통해 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.