나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34352 [2] 광주광역시 동구 산수동 723 무등산그린웰로제비앙 121동 지하1층121-8호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 산수동 소재 '산수초등학교' 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 이루어져 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 일반적인 교통이용 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제121동 지상1층 건물 내 제지하1층 제121-7호 외 2개호로서 외벽 : 치장석붙임 및 알루미늄목합판넬 및 징크판넬붙임 등 내벽 : 몰탈위페인팅 등 창호 : 강화유리창 등 으로 치장 또는 마감임.

이용상태

기호(가) : 근린생활시설임. 기호(나) : 근린생활시설(상호 : 퓨전포차 말죽거리)임. 기호(다) : 근린생활시설(공실)임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급·배수설비, 전기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 아파트 및 아파트상가 건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 17m, 북측으로 폭 약 10m의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 기타 본건 기호(가)~(다)는 공부상 지하1층이나 현황은 접면도로를 기준으로 1층임.

물건 비고

공부상 지하1층이나 현황은 접면도로를 기준으로 1층임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34352 (2)

소재지: 광주광역시 동구 산수동 723 무등산그린웰로제비앙 121동 지하1층121-8호 (신주소: 광주광역시 동구 동계로 38)

건물명: 무등산 그린웰로제비앙

용도: 근린상가

감정가: 301,000,000원

토지면적: 14.26㎡ (약 4.31평)

건물면적: 35.78㎡ (약 10.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본건은 광주광역시 동구 산수동 소재 산수초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통 상황: 본건까지 제반 차량의 접근이 용이하며, 일반적인 교통 이용 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로 상태: 본건 서측 및 남측으로 폭 약 17m, 북측으로 폭 약 10m의 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 접근이 편리합니다.

3. 권리분석

채권자: 이OO

말소기준권리: 을1 근저당 (동광주새마을금고, 2019.08.28. 접수)

등기부채권 총액: 221,800,000원

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (단, 지상권 등 특이사항은 없음).

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 880,000원

* 전입(사업자)일자: 2024-02-02

* 확정일자: 2025-11-17

* 배당신고일자: 2025-11-19

* 대항력: 없음. 본 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

건물 용도: 본건은 '무등산 그린웰로제비앙' 아파트 단지 내에 위치한 제2종 근린생활시설(상가)입니다.

이용 상태: 현재 일부는 '퓨전포차 말죽거리' 상호로 운영 중인 것으로 파악되며, 일부는 공실 상태일 수 있습니다. (구체적인 호실별 이용 현황은 현장 조사 필요)

주변 상권: 대규모 아파트 단지를 배후로 하여 안정적인 배후 수요가 존재하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 시설: 산수초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

생활 편의: 아파트 단지 내 상가로서 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

교통: 차량 접근성이 좋으며, 대중교통 이용 편의도 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

공부상 지하1층 vs 현황 1층: 등기부상 지하 1층이나 실제로는 접면 도로를 기준으로 1층으로 이용되고 있어, 건축물 대장 등 공부와의 차이가 존재합니다. 이는 향후 인허가, 영업, 이용 등에 있어 일부 불편이나 제약을 야기할 수 있습니다.

중복사건: 본 건 외 다른 경매 사건이 중복으로 진행 중인 점은 법적 절차의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

임대관계 미상: 임차인 정보 외 추가적인 임대 관계가 파악되지 않은 부분이 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. (다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없습니다.)

혐오시설: 주변 지역에 대한 제한적인 조사를 수행하였으나, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

아파트 단지 내에 위치한 근린상가로서, 현황 1층이라는 점은 접근성과 가시성 측면에서 긍정적입니다. 기본적인 배후 수요와 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 다만, 공부와의 차이 및 중복사건 등은 유의해야 할 사항입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리가 모두 소멸될 예정으로 비교적 명확한 편입니다.

8. 투자 포인트

도심 속 아파트 단지 내 상가: 안정적인 배후 수요 확보.

현황 1층 이점: 지하층의 단점을 상쇄하고 실질적 가치 상승 기대.

상대적으로 명확한 권리 관계: 인수 부담이 적음.

향후 개발 가능성: 주변 지역 개발 동향에 따른 가치 상승 여력.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 301,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금은 0원으로 파악됩니다. 따라서 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하되, 상권 분석, 주변 시세, 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. (구체적인 예상 입찰가는 시장 조사 및 추가 분석을 통해 결정되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.