나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33276 [2] 전라남도 화순군 화순읍 삼천리 1072 힐스테이트화순2차 201동 11층1104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 화순군 화순읍 삼천리 소재 <화순고등학교> 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 아파트단지 및 시장, 병원 등이 혼재하고 있는 지역으로서, 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 화순시외버스공용정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

기호 가~라)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상35층 건 중
제3층 제304호 외 3개호로서
2024.02.29 사용승인되었으며
외벽 : 인조석붙임 및 몰탈위페인트마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일마감 등,
바닥 : 마루 및 타일마감 등,
창호 : 새시창호등 임.

기호 마)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상37층 건 중
제11층 제1103호로서
2024.02.29 사용승인되었으며
외벽 : 인조석붙임 및 몰탈위페인트마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일마감 등,
바닥 : 마루 및 타일마감 등,
창호 : 새시창호등 임.

이용상태

기준시점 현재 기호 가)~마)는 공히 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 스프링클러, 도시가스에의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지 대비 평탄한의 부정형 토지로서, 기준시점 현재 아파트 및 상가의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복4차선 및 동측으로 왕복2차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

공실

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 사건번호: 광주지방법원 2025타경33276 (2)

4. 소재지: 전라남도 화순군 화순읍 삼천리 1072 힐스테이트화순2차 201동 11층1104호

5. 용도: 아파트

6. 감정가: 379,000,000원

7. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

8. 토지면적: 28.52㎡ (약 8.63평)

9. 건물면적: 84.98㎡ (약 25.72평)

10. 전용면적: 84.9814㎡ (약 25.72평)

11. 분양면적: (정확한 단위 면적 정보 부족, 단지 전체 규모 참조)

12. 준공일자: 2024년 02월 29일 (사용승인일)

13. 경매구분: 부동산임의경매

14. 채권자: 서OOOOOO

15. 특이사항: 공동담보 물건

16. 주의사항: 공실

2. 입지조건

2.

3. 위치: 전라남도 화순군 화순읍 삼천리 소재 <화순고등학교> 북서측 인근에 위치.

4. 주위환경: 본건 주위는 아파트단지, 시장, 병원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지여건 및 주위환경은 보통 수준임.

5. 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스승강장 및 화순시외버스공용정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 제반 교통여건은 보통임.

6. 건물: 철근콘크리트구조, 지하 3층/지상 35층 아파트(201동) 및 지하 3층/지상 37층 아파트 건물 중 11층 1104호임.

7. 토지: 인접 필지 대비 평탄한 부정형 토지로서, 현재 아파트 및 상가 건부지로 이용 중임.

8. 도로: 본건 동측으로 왕복 4차선, 남측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있음.

3. 권리분석

2.

3. 말소기준권리: 을1 근저당 (서석새마을금고, 2024.06.28 접수)

4. 총 채무액: 약 3,173,439,000원 (근저당, 근저당공동담보, 가처분, 임의경매 등 포함)

5. 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정임. (지상권 등 말소되지 않는 권리 없음)

6. 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계 0원. (별도 임차인 정보 없음)

7. 참고: 본건은 공동담보로 진행되고 있으며, 채권 총액이 높은 편임.

4. 상권분석

2.

3. 주변 환경: 아파트 단지 밀집 지역 내에 위치하며, 시장 및 병원 등 생활 편의시설이 인접하여 유동인구가 확보될 수 있는 입지임.

4. 상업시설: 단지 내 또는 인근 상가 이용이 용이하며, 지역 상권을 형성하고 있음.

5. 교통: 시외버스 터미널 인근으로 타 지역 접근성이 양호하며, 지역 내 교통망 또한 잘 갖추어져 있음.

5. 생활정보

2.

3. 주거 편의: 인근에 시장, 병원 등 생활 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리함.

4. 교통: 버스승강장 및 시외버스 터미널 인접으로 대중교통 이용이 편리함.

5. 교육: 화순고등학교가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

6. 주거 시설: 힐스테이트 화순2차는 2024년 준공된 신축 아파트 단지로, 최신 편의시설을 갖추고 있음 (최고 37층, 총 363세대).

6. 잠재적 리스크

2.

3. 공실 위험: 현재 공실 상태로, 명도 및 임차인 구성에 따른 추가 비용 또는 공실 기간 발생 가능성이 있음.

4. 높은 채무 총액: 감정가 대비 채권 총액이 상당한 수준이므로, 낙찰 후 잔금 납부 및 대출 관련 시 주의가 필요함.

5. 공동담보: 본건이 공동담보로 경매에 나왔다는 점은 해당 채무 규모가 크다는 것을 시사하며, 다른 채무자 또는 채권자의 추가적인 권리 행사 가능성도 염두에 두어야 함 (현재로서는 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 보임).

6. 혐오시설: 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

2.

3. 본건은 2024년 2월 사용승인된 신축 아파트로서, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의시설 및 교통망을 갖추고 있습니다.

4. 현재 공실 상태임을 고려하여 명도 및 재임대 전략을 신중하게 수립해야 합니다.

5. 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 말소될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

6. 다만, 높은 채권 총액 및 공동담보 물건이라는 점에서 채무 규모가 상당함을 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

2.

3. 신축 아파트: 2024년 준공된 신축급 아파트로, 하자 발생 가능성이 낮고 현대적인 시설을 누릴 수 있음.

4. 입지 및 편의성: 아파트 단지, 시장, 병원 등 생활 편의시설이 인접하며, 대중교통 접근성이 우수함.

5. 잠재적 시세 상승: 향후 지역 개발 및 인구 유입에 따라 시세 상승 가능성이 있음.

6. 가격 메리트: 감정가 및 최근 실거래가를 고려할 때, 합리적인 입찰을 통해 시세차익을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

2.

3. 본 건의 전용면적은 84.98㎡ (약 25.72평)이며, 감정가는 379,000,000원입니다.

4. 최근 실거래가 정보 분석 결과, 유사 면적(84.64㎡ ~ 84.98㎡)의 거래가는 2026년 4월 365,000,000원 (31층), 2026년 6월 383,000,000원 (32층) 수준으로 확인되었습니다.

5. 본 건은 11층으로, 층수 및 정확한 조망권에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다.

6. 공실 상태임을 감안하여, 낙찰 후 공실 리스크 및 명도 비용을 고려해야 합니다.

7. 따라서, 현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 379,000,000원 내외의 입찰가를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.