나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33276 [5] 전라남도 화순군 화순읍 삼천리 1072 힐스테이트화순2차 202동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 화순군 화순읍 삼천리 소재 <화순고등학교> 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 아파트단지 및 시장, 병원 등이 혼재하고 있는 지역으로서, 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 화순시외버스공용정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

기호 가~라)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상35층 건 중
제3층 제304호 외 3개호로서
2024.02.29 사용승인되었으며
외벽 : 인조석붙임 및 몰탈위페인트마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일마감 등,
바닥 : 마루 및 타일마감 등,
창호 : 새시창호등 임.

기호 마)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상37층 건 중
제11층 제1103호로서
2024.02.29 사용승인되었으며
외벽 : 인조석붙임 및 몰탈위페인트마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일마감 등,
바닥 : 마루 및 타일마감 등,
창호 : 새시창호등 임.

이용상태

기준시점 현재 기호 가)~마)는 공히 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 스프링클러, 도시가스에의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지 대비 평탄한의 부정형 토지로서, 기준시점 현재 아파트 및 상가의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복4차선 및 동측으로 왕복2차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

공실

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경33276 (5)

* 소재지: 전라남도 화순군 화순읍 삼천리 1072 힐스테이트화순2차 202동 11층1103호

* 용도: 아파트

* 건물명: 힐스테이트 화순2차

* 동/호수: 202동 11층 1103호

* 감정가: 378,000,000원

* 토지면적: 28.40㎡ (약 8.59평)

* 건물면적: 84.64㎡ (약 25.60평)

* 사용승인일: 2024년 02월 29일

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서석새마을금고

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 공실

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본건은 전라남도 화순군 화순읍 삼천리 소재 <화순고등학교> 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 시장, 병원 등이 혼재하고 있어 제반 입지여건 및 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

* 제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스승강장 및 화순시외버스공용정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 전반적인 교통여건은 보통입니다.

* 인접 도로상태

* 본건 동측으로 왕복 4차선, 남측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

* 을1 근저당권 (서석새마을금고, 2024.06.28, 1,236,000,000원)

* 권리분석 결과

* 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 신탁등기 말소 (갑3), 근저당권 (을1, 을2), 가압류 (갑4, 갑5), 임의경매 (갑6) 모두 말소 대상입니다.

* 등기부채권 총액: 3,744,913,000원

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 해당 물건에 별도의 임차인이 존재하지 않는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

* 주변 환경

* 단지 인근으로 시장, 병원 등 생활 편의 시설이 위치하여 주거 생활에 필요한 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다.

* 혐오시설 유무

* 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 주거 지역 내에 병원, 학교 등 편의시설이 혼재되어 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 단지 정보: 힐스테이트 화순2차 아파트

* 총 세대수: 363세대

* 총 동수: 4개동 (본건은 202동)

* 최고층/최저층: 37층 / 3층

* 주차대수: 총 537대 (지하 472대, 지상 65대)

* 건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕

* 승강기: 4대

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

* 전기차 충전시설: 지하 24대

* 단지 관리사무소 연락처: 061-375-0412

6. 잠재적 리스크

* 공실 상태

* 본 물건은 현재 공실 상태로, 임차인 모집 및 관리에 대한 책임이 낙찰자에게 있습니다.

* 공동담보 물건

* 본건은 공동담보로 경매에 나왔으며, 이는 동일 채무를 담보하기 위해 여러 부동산이 묶여 있음을 의미합니다.

* 이로 인해 경매 진행 과정에서 부동산별 가치 평가 및 처분에 변동성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 비교적 신축인 힐스테이트 화순2차 아파트 단지 내 위치하며, 주변에 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 주거지로서의 장점을 갖추고 있습니다.

* 교통 여건 또한 양호한 편이며, 2024년 2월 사용승인된 새 아파트입니다.

* 현재 공실 상태이며 공동담보로 경매에 나왔다는 점은 투자 결정 시 신중히 고려해야 할 사항입니다.

* 다행히 말소기준권리 이하 모든 등기부상의 권리는 소멸되므로, 권리관계는 명확합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트

* 2024년 2월 사용승인을 받은 비교적 최신식 아파트입니다.

* 우수한 생활 인프라

* 단지 인근에 시장, 병원 등 다양한 편의 시설이 위치하여 생활이 편리합니다.

* 안정적인 교통망

* 차량 접근성이 우수하고 대중교통 이용도 편리합니다.

* 즉시 입주 가능

* 현재 공실 상태이므로 잔금 납부 후 즉시 입주가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석

* 힐스테이트 화순2차 아파트 84.64㎡ (약 25.60평)의 현 시세는 3억 4천만 원에서 3억 8천만 원 수준으로 파악됩니다.

* 감정가는 3억 7천 8백만 원입니다.

* 예상 입찰가 제안

* 현 시세, 공실 상태, 아파트 신축 연식 등을 종합적으로 고려할 때, 3억 4천만 원에서 3억 6천만 원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 이는 보수적인 접근이며, 경쟁 입찰 상황 및 추가적인 현장 조사 결과에 따라 조정이 필요할 수 있습니다.

* (인수 보증금 0원임을 감안하여 산정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.