나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33276 [4] 전라남도 화순군 화순읍 삼천리 1072 힐스테이트화순2차 201동 13층1304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 화순군 화순읍 삼천리 소재 <화순고등학교> 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 아파트단지 및 시장, 병원 등이 혼재하고 있는 지역으로서, 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 화순시외버스공용정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

기호 가~라)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상35층 건 중
제3층 제304호 외 3개호로서
2024.02.29 사용승인되었으며
외벽 : 인조석붙임 및 몰탈위페인트마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일마감 등,
바닥 : 마루 및 타일마감 등,
창호 : 새시창호등 임.

기호 마)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상37층 건 중
제11층 제1103호로서
2024.02.29 사용승인되었으며
외벽 : 인조석붙임 및 몰탈위페인트마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일마감 등,
바닥 : 마루 및 타일마감 등,
창호 : 새시창호등 임.

이용상태

기준시점 현재 기호 가)~마)는 공히 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 스프링클러, 도시가스에의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지 대비 평탄한의 부정형 토지로서, 기준시점 현재 아파트 및 상가의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복4차선 및 동측으로 왕복2차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

공실

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경33276 (4)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서석새마을금고 (추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 379,000,000 원

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 전라남도 화순군 화순읍 삼천리 1072, 힐스테이트화순2차 201동 13층 1304호

용도: 아파트

사용승인일: 2024년 02월 29일

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상35층 건물 중

1.3. 면적 및 대지지분

토지면적: 28.52㎡ (약 8.6평)

토지 지분: 28.518㎡ (약 8.6평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.7평) - 전용면적

건물 지분: 84.9814㎡ (약 25.7평) - 전용면적

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 전라남도 화순군 화순읍 삼천리에 소재하며, 화순고등학교 북서측 인근에 자리 잡고 있음.

주변은 아파트 단지와 더불어 시장, 병원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장 및 화순시외버스공용정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편임. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됨.

2.3. 도로 상태

본 건이 속한 토지는 동측으로 왕복 4차선 도로와, 다른 방향으로 왕복 2차선 도로와 접하고 있어 차량 통행에 무리가 없음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 06월 28일에 접수된 서석새마을금고의 근저당 (을1)임.

매각으로 인해 다음과 같은 권리들이 소멸될 예정임.

* 을1 (근저당)

* 을2 (근저당 공동담보)

* 갑5 (임의경매개시결정)

* 갑3 (소유권이전 2번 신탁등기 말소)

3.2. 인수 가능성 있는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이나 실제 존재 여부는 추가적인 확인이 필요함.

3.3. 임차인 현황

본 건은 인수해야 할 임차보증금이 없는 상태이며(인수 보증금 합계: 0원), 조사된 임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우는 없음. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차권은 없는 것으로 판단됨. 다만, 본 건은 공실 상태임.

4. 시세 및 상권분석

4.1. 최근 실거래가 분석

본 건의 전용면적(84.98㎡, 약 25.7평)과 유사한 면적을 가진 힐스테이트화순2차 아파트의 최근 실거래 사례는 다음과 같음.

* 2026년 4월 28일 거래: 84.9814㎡, 31층, 365,000,000원

* 2026년 6월 3일 거래: 84.6403㎡, 32층, 383,000,000원

본 건의 감정가는 379,000,000원으로, 최근 실거래가 범위 내에 있어 시장 가격과 유사한 수준으로 평가되었음.

4.2. 단지 정보

아파트명: 힐스테이트 화순2차

준공 연도: 2024년 02월 29일

총 세대수: 363세대

총 동수: 3개동

최고 층수: 37층

주차 대수: 총 537대 (지하 기계식 472대, 지상 기계식 65대)

단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소

전기차 충전기: 지하 24대

4.3. 주변 상권

단지 인근에 시장, 병원 등의 편의시설이 혼재해 있어 일상생활에 필요한 서비스 이용이 편리한 환경임.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

본 건은 힐스테이트화순2차 아파트 201동 13층 1304호로, 철근콘크리트구조에 (철근)콘크리트 지붕을 갖춘 지상 35층 건물 중 13층에 위치함.

외벽은 인조석붙임 및 페인트 마감 등으로, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 마루 및 타일 마감 등으로 구성되어 있음. 창호는 새시 창호임.

5.2. 편의시설 및 단지 부대시설

단지 내에는 기본적인 전기, 위생, 급배수 설비가 갖추어져 있으며, 승강기, 소화전, 스프링클러, 도시가스 난방 설비 등도 설치되어 있음.

공용 시설로는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등이 마련되어 있어 입주민들의 편의를 도모함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 상태

본 건은 현재 공실 상태임. 이는 즉시 입주가 가능하거나 임대가 용이할 수 있다는 장점도 있으나, 장기간 공실 시 건물 내부의 관리 상태 저하 가능성이 있으며, 임대 투자 목적이라면 초기 공실 발생 위험을 고려해야 함.

6.2. 공동담보

본 건은 공동담보로 경매에 나왔으며, 채권 총액이 높은 편임. 그러나 경매 절차를 통해 낙찰받는 경우, 이러한 채무 부담은 소멸되어 깨끗한 권리 상태로 소유권을 이전받게 됨.

6.3. 미확인 권리 (지상권)

등기부등본상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있어, 해당 권리의 실제 존재 여부 및 내용에 대한 추가적인 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 2024년에 준공된 신축 아파트로, 단지 규모가 크고 현대적인 편의시설을 갖추고 있어 주거 가치가 높음. 주변에 학교, 시장, 병원 등이 인접하여 생활 환경 역시 양호한 편임. 감정가 및 최근 실거래가를 고려했을 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회로 판단됨. 다만, 현재 공실 상태이므로 내부 점검 및 필요시 보수 비용을 고려해야 하며, 명확하지 않은 지상권 존재 가능성에 대한 주의가 요구됨.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2024년 준공된 비교적 최신 건축물로 노후도가 낮아 유지보수 부담이 적음.

* 우수한 입지: 학교, 시장, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 안정적인 주거 환경을 제공함.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없음.

* 시세 대비 합리적 가격: 감정가 및 최근 실거래가를 고려 시, 경쟁력 있는 가격에 취득 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 379,000,000원임.

비슷한 면적(약 84.98㎡)의 최근 실거래가는 365,000,000원부터 383,000,000원까지 분포함.

본 건은 공실 상태이며 13층이라는 점을 감안하여, 보수적인 접근이 필요함.

인수 보증금: 0원

예상 입찰가 범위: 350,000,000원 ~ 365,000,000원

주변 시설 조사 결과, 본 건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 공장, 폐기물 처리 시설, 유해 시설 등은 확인되지 않았음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.