나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33276 [3] 전라남도 화순군 화순읍 삼천리 1072 힐스테이트화순2차 201동 12층1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 화순군 화순읍 삼천리 소재 <화순고등학교> 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 아파트단지 및 시장, 병원 등이 혼재하고 있는 지역으로서, 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 화순시외버스공용정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

기호 가~라)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상35층 건 중
제3층 제304호 외 3개호로서
2024.02.29 사용승인되었으며
외벽 : 인조석붙임 및 몰탈위페인트마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일마감 등,
바닥 : 마루 및 타일마감 등,
창호 : 새시창호등 임.

기호 마)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상37층 건 중
제11층 제1103호로서
2024.02.29 사용승인되었으며
외벽 : 인조석붙임 및 몰탈위페인트마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일마감 등,
바닥 : 마루 및 타일마감 등,
창호 : 새시창호등 임.

이용상태

기준시점 현재 기호 가)~마)는 공히 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 스프링클러, 도시가스에의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지 대비 평탄한의 부정형 토지로서, 기준시점 현재 아파트 및 상가의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복4차선 및 동측으로 왕복2차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

공실

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경33276 (3)

감정가: 379,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 서석새마을금고 (정보 기반 추정)

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 전라남도 화순군 화순읍 삼천리 1072 힐스테이트화순2차 201동 12층1204호

용도: 아파트

토지면적: 28.52㎡ (약 8.63평)

토지지분: 28.518㎡ (약 8.63평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.72평) (전용면적)

건물지분: 84.9814㎡ (약 25.72평) (전용면적)

분양면적: 명시된 정보 없음 (전용면적 84.98㎡ 기준, 시장 관례상 전용면적보다 넓음)

1.3. 기타 기본사항

건축물 사용승인일: 2024년 02월 29일

특이사항: 공동담보

주의사항: 공실

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 화순군 화순읍 삼천리 소재 <화순고등학교> 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 단지, 시장, 병원 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통망

인근에 노선버스 승강장이 위치해 있으며, 화순시외버스공용정류장도 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

단, 최근의 대중교통망 확충 정보는 추가 확인이 필요합니다.

2.3. 도로접근성

본건은 동측으로 왕복 4차선, 북측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있어 차량으로의 접근성이 양호합니다.

2.4. 주변시설 (혐오시설 포함)

주변에 시장, 병원 등이 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

또한, 화순고등학교가 인근에 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

주변 지역에 대한 혐오시설의 존재 여부는 현재 파악되지 않았으나, 실사 시 추가적인 확인이 필요합니다.

3. 건축물 정보

3.1. 건물 구조 및 용도

본건은 철근콘크리트 구조의 아파트이며, 201동은 지하 3층/지상 35층 건물 중 12층에 위치합니다.

건물의 전반적인 구조는 현대식 아파트 건축 기준에 부합합니다.

3.2. 사용승인 및 마감상태

2024년 02월 29일에 사용 승인되어 신축 아파트에 해당합니다.

외벽은 인조석 붙임 및 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 마루 및 타일 마감, 창호는 새시 창호 등으로 시공되었습니다.

3.3. 설비내역

기본적인 전기, 위생, 급배수 설비가 갖추어져 있으며, 승강기, 소화전, 스프링클러, 도시가스를 이용한 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

3.4. 아파트 단지 정보

단지명: 힐스테이트 화순2차 아파트

세대수: 363세대

총 동수: 3개동

최고층: 37층

주차대수: 총 65대 (지상 3대, 지하 14대) (단, 총 주차대수 537대 정보도 존재하며, 혼선 가능성 있음)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등

4. 권리분석

4.1. 권리관계 요약

등기부등본 상 총 채권 최고액은 3,173,439,000원입니다.

말소기준권리인 서석새마을금고의 근저당을 포함하여, 본 경매로 인해 대부분의 등기사항이 소멸될 예정입니다.

4.2. 말소기준권리

을1 근저당권 (서석새마을금고, 2024-06-28 접수)이 말소기준권리입니다.

4.3. 인수 및 소멸 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

말소예정 권리:

- 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (화순현대지역주택조합)

- 을1: 근저당권 (서석새마을금고)

- 을2: 근저당권공동담보목록 (현대엔지니어링주식회사)

- 갑4: 가처분 (주식회사지투엘브)

- 갑5: 임의경매 (서석새마을금고)

모든 등기상 권리는 매각으로 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

4.4. 임차인 현황

인수할 임차인 현황은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

물건명세서상 공실로 기재되어 있습니다.

5. 상권 및 시세 분석

5.1. 상권 특성

아파트 단지와 더불어 시장, 병원 등 생활 편의시설이 밀집한 지역으로, 배후 수요가 풍부합니다.

화순고등학교가 인근에 위치하여 교육적 수요도 존재합니다.

5.2. 최근 실거래가 분석

본건(84.98㎡, 12층)과 유사한 면적(84㎡대)의 최근 매매가는 다음과 같습니다.

- 2026년 04월 28일: 84.9814㎡, 31층, 365,000,000원

- 2026년 06월 03일: 84.6403㎡, 32층, 383,000,000원

본건의 감정가 379,000,000원은 최근 실거래가 범위(약 365백만원~383백만원) 내에 위치합니다. 12층이라는 층수 고려 시, 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5.3. 시세 동향

최근 실거래가 데이터는 2026년 4월~6월 시점을 기준으로 하며, 이는 현재(2026년 7월) 시장의 지속적인 움직임을 반영한다고 볼 수 있습니다.

특히, 32층의 유사 면적 매물이 3.83억원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 감정가는 보수적으로 책정된 것으로 보입니다.

다만, 12층이라는 층수는 고층 선호도에 따라 가격 편차가 발생할 수 있으나, 일반적인 주거 만족도는 높은 편입니다.

6. 생활정보

6.1. 편의 및 복지시설

인근 시장과 병원 이용이 편리하며, 단지 내 보육시설, 노인정 등 다양한 복지시설을 갖추고 있습니다.

6.2. 교육시설

화순고등학교가 북서측 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

6.3. 단지 내 부대시설

관리사무소, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 물건 상태

본건은 공실 상태로, 내부 수리나 청소 등 입주 전 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

다만, 이는 즉시 명도가 가능하며 즉시 임대가 가능하다는 장점으로도 작용할 수 있습니다.

7.2. 법적/채무 관련 리스크

등기부상 권리관계는 모두 소멸 예정이므로 낙찰자에게 인수되는 법적 리스크는 없습니다.

총 채무액이 높으나, 이는 공동담보물건으로서 설정된 것으로 보이며, 본 건 자체의 소유권 이전에는 문제가 없습니다.

7.3. 기타 특이사항

공동담보 물건이므로, 다른 담보물의 경매 진행 상황에 따라 채무 변제 순위 및 잔여 채무에 영향을 받을 수 있습니다. 다만, 본 건 경매 절차는 독립적으로 진행될 것입니다.

8. 종합 의견

8.1. 총평

힐스테이트 화순2차는 2024년 준공된 신축 아파트로, 본건 201동 12층 1204호는 편리한 생활 인프라와 우수한 교육 환경을 갖춘 입지입니다.

권리분석상 인수되는 권리가 전혀 없고 공실 상태로 즉시 명도 및 입주/임대가 가능하다는 장점이 있습니다.

감정가 또한 최근 실거래가를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8.2. 강점 및 약점

강점:

- 신축 아파트 (2024년 사용승인)

- 편리한 주거 인프라 (시장, 병원, 학교 인접)

- 깨끗한 권리관계 (모든 권리 소멸 예정)

- 공실 상태로 즉시 입주/임대 가능

- 합리적인 감정가

약점:

- 공동담보 물건 (다른 담보물 상황 변동 가능성 있으나, 본건과는 무관)

- 공실로 인한 초기 관리비 및 수리비 발생 가능성

9. 투자 포인트

9.1. 매력적인 요소

새 아파트로서의 상품성이 높고, 생활 편의시설 및 교통 여건이 양호하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

특히, 권리관계가 깨끗하여 안전하게 소유권을 이전받을 수 있다는 점은 큰 투자 포인트입니다.

공실 상태는 투자자가 원하는 시점에 즉시 활용할 수 있는 유연성을 제공합니다.

9.2. 고려사항

신축 아파트인 만큼, 주변 시세 변동 추이를 면밀히 모니터링할 필요가 있습니다.

향후 부동산 시장 상황에 따라 시세 차익 또는 임대 수익률을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 시세 기반 분석

본건 감정가는 379,000,000원입니다.

최근 유사 면적(84㎡대)의 실거래가는 365,000,000원(31층) ~ 383,000,000원(32층) 수준입니다.

본건(12층)의 감정가는 이 범위 내에서 합리적으로 책정된 것으로 보이며, 32층 매물 가격과도 유사합니다.

10.2. 최종 제안

낙찰 가능성과 수익성을 고려하여, 감정가 수준에서 약간 상향된 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 390,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.