나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33884 [2] 전라남도 화순군 동면 복암리 461-10 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.10.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 화순군 동면 복암리 소재 ‘구암마을’ 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 농지, 자연림 등이 혼재하는 지방도변 농촌지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 부정형, 전 일부 도로 일련번호 2) 부정형, 전 일련번호 3) 부정형, 전 일부 도로

인접 도로상태

일련번호 1) 북서측으로 왕복 2차로 포장도로에 접함. 일련번호 2) 맹지임. 일련번호 3) 본건 일부가 노폭 약 6m 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 계획관리지역 , 농림지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2019-04-01)(접도구역)<도로법>, 개발촉진지구<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 폐광지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법> 일련번호 2) 계획관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발촉진지구<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 폐광지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법> 일련번호 3) 계획관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발촉진지구<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 폐광지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

일련번호 1) 지목 과수원이나 일부 도로임. 일련번호 3) 지목 전이나 일부 도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호 1) 지상에 사진용지에 제시한 바와 같이 이동이 용이한 컨테이너 1동이 소재함.

물건 비고

일괄매각
목록2,3 각 농지취득자격증명 필요(미제출 시 매수보증금 미반환)
목록2 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33884 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 전라남도 화순군 동면 복암리 461-10

토지면적: 1676.00㎡ (약 507.02 평)

건물면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각대상

감정가: 100,756,000원

매각대상: 토지매각

1.4. 특이사항

특이사항: 공동담보, 농지취득자격증명 필요

주의사항: 일괄매각, 목록2,3 각 농지취득자격증명 필요(미제출 시 매수보증금 미반환), 목록2 맹지임

1.5. 공부상 정보

용도: 전

공부와의 차이: 일련번호 1) 지목 과수원이나 일부 도로임. 일련번호 3) 지목 전이나 일부 도로임.

제시목록 외 물건: 일련번호 1) 지상에 이동이 용이한 컨테이너 1동 소재함.

1.6. 작성일자

물건명세서 작성일: 2026-03-04

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 화순군 동면 복암리 소재 ‘구암마을’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 농지, 자연림 등이 혼재하는 지방도변 농촌지대로서, 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능합니다. 또한, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용

일련번호 1)은 부정형이며 전 일부가 도로로 이용되고 있습니다. 일련번호 2)는 부정형이며 전으로 이용되고 있습니다. 일련번호 3)은 부정형이며 전 일부가 도로로 이용되고 있습니다.

2.4. 도로 접합 상태

일련번호 1)은 북서측으로 왕복 2차로 포장도로에 접해 있습니다.

일련번호 2)는 맹지입니다.

일련번호 3)은 본건 일부가 노폭 약 6m 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한

본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 일부는 농림지역입니다. 또한, 가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리, 2000미터_돼지, 300미터_소,말,양,사슴, 500미터_젖소)에 해당됩니다. 추가로 접도구역(일련번호 1), 개발촉진지구, 폐광지역진흥지구에 포함되어 있습니다. 이러한 지역적 특성은 향후 개발 및 이용에 제한을 줄 수 있습니다.

2.6. 현황

일련번호 1) 지상에는 이동이 용이한 컨테이너 1동이 소재하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 경매 물건의 말소기준권리는 2020년 12월 2일 접수된 광주미래신용협동조합의 근저당권(을3)입니다. 등기부채권 총액은 780,000,000원입니다.

3.2. 등기부 현황

토지 등기부 상 소유권 이전 내역(곽인석, 손동분) 및 근저당권(광주미래신용협동조합, 780,000,000원), 지상권설정(광주미래신용협동조합)이 존재했으나, 해당 근저당권과 지상권 모두 말소 예정입니다. 본 건은 광주미래신용협동조합의 임의경매 신청(을9)으로 진행되고 있습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있습니다. 그러나 등기부 요약에서는 해당 지상권이 '말소'로 표기되어 있어, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.4. 인수되는 권리

현재 파악된 정보상 매수인이 인수해야 할 부담은 없습니다. (단, 상기 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 부분은 주의 요망)

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 임차인은 없으며, 인수할 보증금도 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농촌 지역 내 농지로서, 일반적인 상업 시설이나 주거 단지로서의 상권 분석은 제한적입니다. 주변은 농경지와 자연림, 그리고 일부 단독주택이 혼재되어 있어, 지역 내 농업 활동 및 전원생활을 위한 입지로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

본건 인근에 '구암마을'이 위치해 있으며, 차량 접근성이 양호하고 버스정류장이 소재하여 기본적인 교통은 이용 가능합니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 편의시설이나 생활 기반 시설은 제한적일 수 있으며, 이에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

본건은 농지이므로 취득 시 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 목록2와 3의 경우, 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우 매수보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생할 수 있습니다.

6.2. 맹지

목록 2번 물건은 맹지로서, 도로에 직접 접하지 않아 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 공부와의 차이

공부상 지목과 현황의 차이가 존재합니다. 일련번호 1)은 지목이 과수원이지만 일부가 도로로 이용 중이며, 일련번호 3)은 지목이 전이나 일부가 도로로 이용 중입니다. 이는 토지 경계 확인 및 활용 계획 시 고려해야 할 사항입니다.

6.4. 개발 제한

본건은 가축사육제한구역, 개발촉진지구, 폐광지역진흥지구 등 다양한 법적 제한이 적용되고 있어, 토지의 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다. 구체적인 개발 가능성은 관련 법규 및 지자체에 대한 상세 확인이 필요합니다.

6.5. 등기부상 불일치 가능성

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부 요약에서는 해당 지상권이 '말소'로 표기되어 있습니다. 이 부분은 매각 후 인수 여부에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 경매 법원이나 관련 기관을 통해 반드시 명확히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 화순군 농촌 지역에 위치한 토지로서, 넓은 면적을 감정가 대비 비교적 저렴하게 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다. 그러나 농지법, 개발 제한 구역, 맹지 등 다수의 규제와 제약 사항을 안고 있습니다. 특히, 농지취득자격증명 발급 여부와 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 농지를 상대적으로 저렴한 가격에 취득할 기회.

* 계획관리지역 및 농림지역에 해당되어, 법적 검토 후 일부 개발 가능성 존재.

* 개발촉진지구 및 폐광지역진흥지구에 속해 있어, 관련 정책에 따른 혜택 고려 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 시세, 향후 개발 가능성, 법적 제한 사항 해소 가능성, 그리고 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 현재 제시된 감정가 100,756,000원(약 507.02평 기준, 평당 약 198,721원)은 단순 참고 자료이며, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 전문가의 심층 분석이 필요합니다. 특히, 인수될 수 있는 권리나 농지취득자격증명 발급 불가 등의 리스크를 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.