나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34478 [3] 광주광역시 북구 신안동 478-5 4층 408호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산해감정 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 '신안동삼익아파트' 북측에 인접하여 위치하며 부근은 아파트단지, 다세대 및 단독주택, 소규모 점포 등으로 형성된 주상복합지대이고 북측 인근에 전남대학교가 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며, 시내버스승강장이 인근에 소재하여 일반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물중 3층307호, 3층331호, 4층408호로서 외벽: 화강석판재, 칼라유리창, 드라이비트 마감 외 내벽: 벽지 및 타일마감 창호: 샤시창임.

이용상태

번호(1~3) 오피스텔

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형으로 지반은 대체로 평탄하며, 근린생활시설 및 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약8m 정도의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 준주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(접함), 상대보호구역(전남대학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건이 소재하는 건물은 통칭'굿마인드오피스텔'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 광주지방법원 2025타경34478 (3) 사건으로, 광주광역시 북구 신안동 478-5번지 4층 408호에 소재한 오피스텔입니다. 본 물건의 감정가는 42,000,000원입니다. 토지 면적은 6.55㎡ (약 1.98평)이며, 건물 면적은 21.29㎡ (약 6.44평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 이OO입니다. 본 물건은 공동담보 물건으로 특이사항 및 특수물건정보에 기재되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 건물이 위치한 광주광역시 북구 신안동 478-5번지 일대는 '신안동삼익아파트' 북측에 인접해 있으며, 아파트 단지, 다세대 및 단독주택, 소규모 점포 등이 혼재된 주상복합지대입니다. 북측 인근에 전남대학교가 소재하고 있어 대학가 상권의 영향을 받을 수 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 북측으로는 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다. 토지 이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 준주거지역에 해당하며, 소로2류(폭8m~10m) 도로에 접하고, 전남대학교와 관련된 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 주변에 대규모 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리인 광주지방법원 2024카단50629 가압류(이찬희, 2024-02-02 접수)보다 선순위인 권리는 없습니다. 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

등기부등본 상 갑1 소유권보존, 갑2 소유권이전, 갑3 가압류, 갑4 강제경매는 모두 말소될 예정입니다.

을5 주택임차권(정찬양, 보증금 40,000,000원, 확정일자 2019-07-08)은 등기부요약상 '인수'로 표기되어 있으나, 임차인현황 상 '대항력: 없음'으로 기재되어 있어 권리 관계에 혼선이 있습니다. '대항력 없음'이 사실이라면 해당 임차권은 매각으로 소멸되며, 임차보증금 40,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. 다만, '인수'로 기재된 점은 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요하며, 만약 인수 대상이라면 예상 입찰가 산정에 큰 영향을 미치게 됩니다. 현재 자료 상으로는 '대항력 없음'을 기준으로 판단하여 인수 보증금 합계는 0원으로 산정합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 '굿마인드오피스텔'은 2004년에 준공된 건물로, 총 7층 규모에 179세대가 거주 가능한 집합건물입니다. 전용면적 21.29㎡ (약 6.44평)인 본 물건은 소형 오피스텔로 1인 가구 또는 투자용으로 적합합니다. 인근 전남대학교의 존재는 학생 및 교직원을 대상으로 한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 동일 건물 내 유사 면적대의 오피스텔 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 9일, 25.84㎡ (3층)가 56,000,000원에 직거래되었습니다. (평당 약 217만원)

* 2025년 11월 21일, 14.79㎡ (6층)가 18,000,000원에 중개거래되었습니다. (평당 약 122만원)

* 2025년 11월 3일, 15.82㎡ (6층)가 26,000,000원에 직거래되었습니다. (평당 약 164만원)

감정가는 42,000,000원으로, 최근 실거래가 중 최고가(5600만원)보다는 낮고, 최저가(1800만원)보다는 높은 수준입니다. 본 물건의 면적(21.29㎡)과 층수(4층)를 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 광주광역시 북구 신안동에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근 전남대학교의 영향으로 젊은층을 타겟으로 하는 상권이 발달해 있으며, 다양한 음식점, 카페, 편의시설 등을 쉽게 이용할 수 있습니다. 건물 내에는 급배수 및 위생 설비, 난방 설비, 도시가스 설비, 소방 설비, 승강기, 지하주차장 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 임차인 정찬양 씨의 권리 관계 불분명입니다. 등기부 상 '주택임차권'이 '인수'로 기재되어 있으나, 임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 명시되어 있어 임차보증금 40,000,000원의 인수 여부에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. 만약 보증금을 인수해야 하는 상황이 발생한다면, 실제 취득가 부담이 커지게 됩니다. 또한, '공동담보' 물건이라는 점은 채무 규모가 크거나 여러 물건이 묶여 경매에 나왔을 가능성을 시사하며, 타 물건의 경매 진행 결과가 본 물건에 영향을 줄 수도 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 전남대학교 인근의 오피스텔로, 안정적인 임대 수요가 기대되는 입지입니다. 건물 연식이 20년 가량 되었지만, 관리 상태가 양호하다면 소형 오피스텔로서 가치를 유지할 수 있습니다. 다만, 임차인의 대항력 유무 및 보증금 인수 여부에 대한 명확한 판단이 필수적이며, 이 부분이 본 건의 투자 가치를 결정하는 가장 큰 변수가 될 것입니다. 공동담보 물건이라는 점도 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 전남대학교 인근으로 젊은층 및 직장인을 대상으로 한 꾸준한 임대 수요 기대.

* 감정가 대비 최근 실거래가 추이를 고려한 합리적인 투자 가능성.

* 소형 오피스텔로 투자 부담이 비교적 적을 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가 42,000,000원을 기준으로, 최근 실거래가와 물건의 특성, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 38,000,000원 내외로 판단됩니다. 임차인 보증금 인수 여부가 불확실한 점과 공동담보 물건임을 감안하여, 감정가보다는 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 낙찰 후 임차인과의 협상 또는 법적 절차를 통해 보증금 인수 여부를 명확히 확인하고 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.